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　　房地產(chǎn)專家、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng) 朱中一 （央廣網(wǎng) 于琦/攝）

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)北京10月24日消息，房地產(chǎn)專家、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一今天在經(jīng)濟(jì)之聲主辦的《大國(guó)大時(shí)代——中國(guó)經(jīng)濟(jì)十月談》系列時(shí)事報(bào)告會(huì)之九“房?jī)r(jià)談：啥時(shí)能買得起房子？”上做出精彩演講。

　　文字實(shí)錄 ：

　　今天的問(wèn)題很尖銳，“房?jī)r(jià)談：啥時(shí)候能夠買得起房子”，我講的題目不完全是這個(gè)，但是我會(huì)碰到這個(gè)題目。說(shuō)實(shí)在的，跟我們的雙軌制調(diào)控政策的意圖，只是領(lǐng)會(huì)了一半。我們現(xiàn)在完善的的住房雙軌制，實(shí)際上是通過(guò)政府提供基本保障，和市場(chǎng)滿足多層次需求，而且是通過(guò)“租”和“售”兩種方式，來(lái)解決住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)住有所居，并不是說(shuō)都買的起房子。剛才主持人講了，大學(xué)生什么時(shí)候買得起房子？說(shuō)實(shí)在的，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，比如說(shuō)像德國(guó)，一般買房子可能40歲上下，工作比較穩(wěn)定了，單位穩(wěn)定了，才買房子。在這以前，他是租房子。我們由于傳統(tǒng)觀念，由于這幾年大家消費(fèi)欲望提升，把這個(gè)需求調(diào)起來(lái)了，所以大家都聚焦到買房子，大家都聚焦到房?jī)r(jià)。這有他合理的原因，但是也有一點(diǎn)超前消費(fèi)的原因。

　　我今天想講的問(wèn)題是，“對(duì)于構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)百姓住有所居和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展問(wèn)題的思考”。我為什么講思考，現(xiàn)在國(guó)家的長(zhǎng)效機(jī)制還沒(méi)有健全。房地產(chǎn)一頭聯(lián)著民生，一頭聯(lián)系經(jīng)濟(jì)，是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)。改革開放以來(lái)，特別是1998年，進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，對(duì)改善居民居住條件和城鄉(xiāng)面貌，促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資，帶動(dòng)建筑、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。

　　城鎮(zhèn)居民的住房面積，已經(jīng)由1978年的人均建筑面積6.7平方米，增加到2011年的人均32.7平方米。近90%的城鎮(zhèn)居民通過(guò)購(gòu)買公房、商品住房和自建住房等多種方式，擁有了住房。住房的品質(zhì)、性能也在逐年提高。但是，房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，比如一些城市的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，一些地方中低價(jià)位、中小套型的住房供應(yīng)不足、保障性住房也有這樣那樣的問(wèn)題；房地產(chǎn)開發(fā)模式粗放，資源、能源消耗大，中長(zhǎng)期的制度建設(shè)也相對(duì)失衡。特別是今年下半年以來(lái)，一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。比如剛公布的9月份的房?jī)r(jià)，70個(gè)城市同比上升的有69個(gè)城市，環(huán)比上升的是67個(gè)城市。在同比上漲城市里，北京、上海、廣州、深圳都超過(guò)了10%。再加上一些地方地王頻現(xiàn)，更加使市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生了變化。所以房地產(chǎn)的問(wèn)題，房?jī)r(jià)的問(wèn)題更成了社會(huì)當(dāng)前關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題之一。因此，如何完善房地產(chǎn)的調(diào)控政策，加快構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，切實(shí)解決好百姓的住有所居，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，成了當(dāng)下社會(huì)各界普遍關(guān)心的問(wèn)題。下面，我先從三個(gè)方面談一下個(gè)人的看法：

　　一、完善雙軌制的住房供應(yīng)體系，切實(shí)解決百姓“住有所居”的問(wèn)題。剛才我已經(jīng)講過(guò)了，1998年，進(jìn)一步推進(jìn)住房制度改革以來(lái)，我們主要通過(guò)市場(chǎng)化的主渠道解決了住房的問(wèn)題。成績(jī)是明顯的，但住房保障制度相對(duì)滯后。1998年，當(dāng)時(shí)提出的進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的思路里講到，既有市場(chǎng)化的，也有通過(guò)保障來(lái)解決困難家庭的住房問(wèn)題，但是這項(xiàng)工作，由于市場(chǎng)化推進(jìn)快，保障問(wèn)題滯后。2007年，黨的十七大提出讓全體人民住有所居，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難是各級(jí)政府的重要職責(zé)，要求進(jìn)一步建立健全廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，并提出到“十一五”期末，全國(guó)廉租住房保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭的目標(biāo)。

　　十一屆全國(guó)人大第四次會(huì)議通過(guò)的“十二五”規(guī)劃，明確提出“立足保障基本要求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實(shí)行廉租住房制度，對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房保障。對(duì)中高收入家庭，實(shí)行租賃與購(gòu)買商品住房相結(jié)合的制度。建立健全經(jīng)濟(jì)、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標(biāo)準(zhǔn)體系，倡導(dǎo)符合國(guó)情的住房消費(fèi)模式”。并明確提出“十二五”期間，建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套（戶），期末覆蓋率達(dá)到20%左右的規(guī)劃目標(biāo)。

　　考慮到前些年歷史欠的舊賬和建設(shè)項(xiàng)目都有2-3年的周期，政府在安排年度計(jì)劃時(shí)，前兩年多安排了一些任務(wù)。2011年計(jì)劃開工1000萬(wàn)套，實(shí)際開工1043萬(wàn)套，基本建成432萬(wàn)套；2012年計(jì)劃開工700萬(wàn)套，實(shí)際開工781萬(wàn)套，基本建成600萬(wàn)套；2013年計(jì)劃開工630萬(wàn)套，基本建成470萬(wàn)套，至9月底，已開工620萬(wàn)套，基本建成410多套。這樣2014、2015年各再開工500多萬(wàn)套。鑒于“十二?五”規(guī)劃與新一屆政府任期時(shí)間上的不一致，本屆政府決定，即到2017年底前，又增加棚戶區(qū)改造項(xiàng)目1000萬(wàn)套。我為什么解釋一下，因?yàn)樯鐣?huì)上有輿論，前些年規(guī)模大了，后來(lái)規(guī)模越來(lái)越小了，這個(gè)理解有點(diǎn)片面，因?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目是有一個(gè)周期的，如果均衡的分配，是完不成計(jì)劃的。他有兩三年的周期，所以為什么第一年、第二年、第三年開工計(jì)劃的安排少，但是他實(shí)際的任務(wù)在逐年增加。

　　鑒于“十二五”規(guī)劃與新一屆政府在任期上的不一致，本屆政府決定，到2017年底又增加棚戶區(qū)改造項(xiàng)目1000萬(wàn)套，這里主要是“十二五”規(guī)劃，從2011年到2015年的，但是本屆政府是從2013年-2017年的，有兩年的時(shí)間差，這兩年的時(shí)間差，政府又決定了增加棚戶區(qū)改造項(xiàng)目1000萬(wàn)套。當(dāng)然對(duì)整個(gè)社會(huì)而言，本屆政府將來(lái)保障性的住房究竟多少，這個(gè)還沒(méi)公布，這是我自己的理解。

　　由于開工的項(xiàng)目大都要跨年度建設(shè)，所以盡管開工的量在逐年減少，但是每年的施工面積、投資規(guī)模和中央政府的補(bǔ)助資金在逐年的增加。這足以說(shuō)明中央政府對(duì)解決城鎮(zhèn)中等偏下收入困難家庭的住房的決心是相當(dāng)大的，工作也是務(wù)實(shí)的。在大規(guī)模保障性安居工程推進(jìn)過(guò)程當(dāng)中，一些人對(duì)于保障房資金能否落實(shí)到位，以及規(guī)劃布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套、質(zhì)量、分配等問(wèn)題有這樣那樣的看法是正常的，我自己也感到，中央政府與地方政府對(duì)社會(huì)上面的一些看法和建議也是重視的。

　　比如中央政府在2012年、2013年追加到保障性住房的基礎(chǔ)設(shè)施的配套資金，并對(duì)質(zhì)量、公平分配等問(wèn)題多次召開會(huì)議加以落實(shí)。我為什么說(shuō)這個(gè)事情呢？2012年10月份的時(shí)候，當(dāng)時(shí)我匯報(bào)的時(shí)候，匯報(bào)的問(wèn)題比較多，提到了保障性住房的資金。我說(shuō)：名義上好像是資金打平了，土地金的資金10%，有中央政府的補(bǔ)助等等，當(dāng)然我說(shuō)有一塊資金肯定是沒(méi)有打進(jìn)去的，因?yàn)榇罅康谋Ｕ闲宰》渴墙ㄔO(shè)在郊區(qū)的，配套資金肯定沒(méi)有打上，后來(lái)中央很快就接受了這么一個(gè)建議，2012年2013年專門追加了基礎(chǔ)設(shè)施的配套資金，對(duì)這個(gè)進(jìn)行了解決，我這里就不展開了。

　　完善雙軌制的住房供應(yīng)體系有三個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得很重要。一是要抓緊開展居民住房狀況的普查和居民住房信息的聯(lián)網(wǎng)。目前，存量房的底數(shù)、或者未銷售的、已建的、再建的規(guī)模，這是制訂政策、制訂規(guī)劃的依據(jù)。我們多次建議都是把這個(gè)放在第一位的，因?yàn)?986年我們開展住房普查以后再也沒(méi)有開展過(guò)。兒從1986年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)主要是市場(chǎng)化，市場(chǎng)化主要是這幾年推薦的，但是家底不清，要制定政策、制訂規(guī)劃，怎么精準(zhǔn)是很難的，所以我們是一直覺(jué)得這項(xiàng)工作政府一定要下力氣。剛才一位女同志講：北京的住房是不是真的缺，我沒(méi)有辦法回答。因?yàn)闆](méi)有經(jīng)過(guò)認(rèn)真的普查。就全國(guó)來(lái)說(shuō)，當(dāng)時(shí)制定規(guī)劃的時(shí)候，戶均一套是沒(méi)有問(wèn)題的，關(guān)鍵是設(shè)施是否配套。如果經(jīng)過(guò)了普查，摸清了底數(shù)，那有一些話就好說(shuō)了。這項(xiàng)工作沒(méi)有做，我覺(jué)得是將來(lái)制定政策最難的一點(diǎn)。

　　第二，要對(duì)支持自住性購(gòu)房、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房的政策具體化。2010年以后咱們提出來(lái)要支持自住性購(gòu)房、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，這個(gè)政策導(dǎo)向是正確的。因?yàn)槲覀冑I房子主要是為了住，而不是為了投資投機(jī)，但是理論上投資問(wèn)題比較難解決，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身帶有很強(qiáng)的資產(chǎn)記錄屬性，你購(gòu)房的行為同時(shí)也是一個(gè)投資的行為。

　　第三，我們要培育租賃市場(chǎng)，如果老百姓的房子都是自己住的，那么租賃市場(chǎng)怎么建立？單靠政府來(lái)建設(shè)廉租房，建設(shè)保障性住房是難以完成的。客觀上大城市，包括北京，外來(lái)人口不少是住在老百姓租的房子里，關(guān)鍵是租賃市場(chǎng)還沒(méi)有規(guī)范。歐洲一些國(guó)家，住房的自有率只有50%左右。它是通過(guò)個(gè)人的住房出租，如果沒(méi)有一些人的投資，哪有租賃市場(chǎng)？所以抑制投機(jī)投資將來(lái)在表述上要更加嚴(yán)謹(jǐn)，更加符合市場(chǎng)化。目前情況下，只能這樣表述，因?yàn)槲覀儑?guó)內(nèi)很緊張，特別是大城市。我自己想，能不能具體的數(shù)據(jù)化，一個(gè)是支持自住性的購(gòu)房，那就是完全是自住性的，第二鼓勵(lì)合理的改善性住房，鼓勵(lì)合理的改善性購(gòu)房，抑制投機(jī)性的購(gòu)房，完全是炒作的，那不就僅此一次。

　　第四，鼓勵(lì)有多套住房的居民將閑置的住房推向二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。原來(lái)我在想，能不能適當(dāng)鼓勵(lì)投資，但是這個(gè)投資是限定在你買了房子以后，你要出租，不能閑置。歐洲一些國(guó)家都是這樣的，在世界金融危機(jī)以后，提出一個(gè)歐共體國(guó)家原則都要遵循促進(jìn)歐共體國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)發(fā)展的機(jī)制。兩個(gè)提法很新穎：第一，一個(gè)國(guó)家如果老百姓的住房自有率達(dá)到了80%，這個(gè)國(guó)家的市場(chǎng)是不健康的，因?yàn)槟銊倕⒓庸ぷ鞯娜藳](méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且剛參加工作的時(shí)候會(huì)流動(dòng)，在流動(dòng)的時(shí)候不要買房。第二，是對(duì)老百姓購(gòu)房、投資性購(gòu)房用于出租的他是支持的，當(dāng)然，對(duì)于炒房是抑制的。德國(guó)的法律非常多，非常規(guī)范，所以租賃市場(chǎng)也不會(huì)讓你隨便抬高房?jī)r(jià)，而且租賃房必須是安全的，雙方有合同的。有一整套法律法規(guī)。所以，對(duì)于目前來(lái)說(shuō)，抑制投機(jī)投資肯定要這樣提，但是如果我們的市場(chǎng)規(guī)范了，對(duì)于投資性住房怎么個(gè)提法是要研究的，因?yàn)樽》勘旧韼в幸欢ǖ耐顿Y屬性，完全抹殺投資屬性是困難的。還有一點(diǎn)，我們將來(lái)要引導(dǎo)老百姓把對(duì)住房的投資影響到開發(fā)環(huán)境，不要影響到讓他去炒房。

　　如果用四句話表述，可能既符合市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，也與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的住房比較接近，因?yàn)楹侠淼母纳菩孕枨笫且环N真實(shí)的需求，是居民消費(fèi)升級(jí)的客觀反應(yīng)，對(duì)促消費(fèi)、促內(nèi)需和穩(wěn)增長(zhǎng)都有積極的作用。譬如老百姓在一年里面可以將新買的房子，一年內(nèi)賣出舊房的，或者在一年內(nèi)賣出舊房買新房的，能不能在稅費(fèi)上給予優(yōu)惠；而且對(duì)于貸款已經(jīng)還清，房子也已經(jīng)出售的人，能不能按照購(gòu)買的實(shí)際購(gòu)房的套數(shù)來(lái)確定貸款的政策。現(xiàn)在在三、四十歲的年輕人里，這方面是需求比較旺盛的，因?yàn)樗�原�?lái)的一個(gè)房子，現(xiàn)在有小孩了，或者有的要家里人進(jìn)來(lái)，房子要擴(kuò)大一點(diǎn)，因?yàn)樗�以前有過(guò)一個(gè)記錄了，已經(jīng)貸款過(guò)了，現(xiàn)在行為有改善，實(shí)際上是政策需求。咱們要建設(shè)小康社會(huì)一個(gè)重要的目的，住房也要達(dá)到小康，所以，政策上要支持。如果按照現(xiàn)行的政策，你已經(jīng)貸款一次的再貸款，首付比例要60%以上，現(xiàn)在北京的房?jī)r(jià)那么高的情況下，可能絕大多數(shù)人是承受不起的。我這只是建議。另外，對(duì)于已有多套住房的居民，鼓勵(lì)將閑置的住房用于出租，可以緩解單靠政府提高租賃住房的壓力，這是第二個(gè)問(wèn)題。

　　第三，要正確處理保障與市場(chǎng)的關(guān)系。有人認(rèn)為，保障房與商品房應(yīng)當(dāng)決然分開，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障。也有人認(rèn)為，兩者互為補(bǔ)充，相輔相成。我個(gè)人贊成后者觀點(diǎn)。住房困難較多的城市，要多建設(shè)一些保障房，外來(lái)務(wù)工人員較多的城市要多建設(shè)一些公共租賃房。像北京這樣的城市，為解決既無(wú)資格申請(qǐng)保障房，又沒(méi)有能力購(gòu)買商品房的夾心層，應(yīng)增加限價(jià)房的供給。另外，對(duì)新建商品房明顯供大于求的城市，或者居民的存量房、閑置房較多的城市，可以由政府設(shè)立或者委托設(shè)立租賃業(yè)務(wù)，收購(gòu)或租賃閑置的房源，作為保障性房源，這樣即可盤活閑置的房源，又可減少保障房的建設(shè)。我在《人民日?qǐng)?bào)》上發(fā)過(guò)一篇文章，當(dāng)時(shí)2011年剛提出建一萬(wàn)套保障房的時(shí)候，我沒(méi)有評(píng)論1000萬(wàn)套是大了還是小了，但是我的題目是“保障性住房不能只盯在建設(shè)上”，我覺(jué)得有多種渠道可以解決。其中有一種渠道，就是當(dāng)時(shí)的貴陽(yáng)市是通過(guò)貴州省房屋租賃公司，當(dāng)時(shí)提出要建一萬(wàn)套的保障性住房，貴州省房屋租賃公司在一個(gè)月里面通過(guò)跟居民的協(xié)商就解決了將近4800左右的中小戶形的房子，把這些房子適當(dāng)改造，用于保障性住房，既盤活了存量，又解決了少建保障房的問(wèn)題。所以，這兩個(gè)不要決然分開，由地方根據(jù)實(shí)際情況來(lái)確定，因?yàn)榭偟哪繕?biāo)，雙軌制也好，什么制也好，我們總的目標(biāo)是解決老百姓住有所居的，你只要能解決老百姓的住有所居，各地都可以探討，都可以創(chuàng)造。另外，還有確實(shí)有一個(gè)重要的問(wèn)題，就是規(guī)范和促進(jìn)保障房的建設(shè)、管理和運(yùn)營(yíng)，應(yīng)該加快制定城鎮(zhèn)住房保障條例。

　　第二個(gè)大問(wèn)題，繼續(xù)落實(shí)既有房地產(chǎn)的調(diào)控政策，逐步完善調(diào)控方式。這個(gè)題目，如果長(zhǎng)一點(diǎn)的話，應(yīng)該是這樣：下一步的調(diào)控肯定更多的采用市場(chǎng)化的手段，當(dāng)然，在市場(chǎng)化的調(diào)控政策沒(méi)有出臺(tái)以前，當(dāng)前要繼續(xù)落實(shí)現(xiàn)有的調(diào)控政策，完善調(diào)控方式。從去年下半年以來(lái)，除部分中小城市外，絕大多數(shù)城市的市場(chǎng)總體上處于量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，控制房?jī)r(jià)上漲的壓力很大。房?jī)r(jià)的上漲既與一些地方有效供應(yīng)不足有關(guān)，也于貨幣流動(dòng)性大、居民投資渠道狹窄、中央或地方事權(quán)財(cái)權(quán)不匹配有關(guān)，還與住宅質(zhì)量的不斷提升和土地勞動(dòng)力成本的上升有關(guān)。

　　老百姓老說(shuō)房?jī)r(jià)越調(diào)越高，調(diào)控政策是不是失敗的？房?jī)r(jià)問(wèn)題極其復(fù)雜，我們的房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)調(diào)控有值得反思的地方，比如說(shuō)2003年，當(dāng)時(shí)為了控制城市的投資規(guī)模采取了嚴(yán)控土地和信貸的辦法。那么2003年，城鎮(zhèn)化在發(fā)展快的時(shí)期，嚴(yán)控了土地和信貸閘門，肯定方向有點(diǎn)不太一致。比如2006年，咱們提出了要穩(wěn)房?jī)r(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)，專門提出了9070政策，在方向上不算錯(cuò)，但是部分的行政化了。而且要求已經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，沒(méi)有動(dòng)工的，要調(diào)整規(guī)劃方案，企業(yè)難度也很大，各種各樣的問(wèn)題都出來(lái)了。我認(rèn)為這些問(wèn)題是都要改進(jìn)的。目前，在限購(gòu)限貸的，特別是在限價(jià)上面，我自己覺(jué)得是不是對(duì)企業(yè)的干預(yù)也太寬了，但是總體來(lái)講，2010年以來(lái)的調(diào)控政策的思路是正確的，是既增加有效供應(yīng)，又抑制投機(jī)投資，那么房?jī)r(jià)在比較高高的情況下，如果你不把房?jī)r(jià)作為一個(gè)調(diào)控目標(biāo)，那你不是更糟糕了？

　　另外，房地產(chǎn)調(diào)控效果不理想，除了我剛才講的原因以外，還有一個(gè)重要的原因，就是我們的市場(chǎng)發(fā)展太快。我們當(dāng)時(shí)在做設(shè)計(jì)的時(shí)候，可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)不多，或者說(shuō)我們的制度的設(shè)計(jì)不完善。在機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)上，我們建設(shè)部原來(lái)有個(gè)住宅局，后來(lái)改為城鄉(xiāng)建設(shè)保護(hù)部以后，住宅局沒(méi)有了，變成了一個(gè)房地產(chǎn)司。住宅問(wèn)題是基本的一個(gè)問(wèn)題，從住宅局改為房地產(chǎn)司以后，我們?cè)瓉?lái)想立的一個(gè)法是住宅法， 后來(lái)因?yàn)?992年，像海南的問(wèn)題，炒地很厲害，我們立了一個(gè)《城市房地產(chǎn)管理法》，對(duì)規(guī)范當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)作用挺大的。由于住房法立得晚，所以我們對(duì)于住房問(wèn)題的考慮相對(duì)滯后。如果住房法立得早，現(xiàn)在要解決的住房供應(yīng)制度的雙軌制的問(wèn)題，以及對(duì)于不同群體的住房如何滿足問(wèn)題，以及相關(guān)的一些政策都應(yīng)該在這里規(guī)定。這是頂層設(shè)計(jì)、制度考慮方面需要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的。

　　又比如，我們房改以來(lái)有兩個(gè)經(jīng)驗(yàn)是明擺著的，一個(gè)是我們借鑒了住房抵押貸款經(jīng)驗(yàn)，好的一面就支持的老百姓通過(guò)抵押貸款購(gòu)房，但是有些聰明的人通過(guò)抵押貸款的門檻買了多套房，甚至炒房，把房?jī)r(jià)拉高了。又比如土地招拍掛制度，從源頭上來(lái)講，好的有兩點(diǎn)，一個(gè)是土地資源稀缺，當(dāng)然更多的是發(fā)揮它們的作用，公開透明、遏制腐敗。但不足的一面，就是把我們的土地供應(yīng)兩極化了，要么是政府的這一塊，要么是市場(chǎng)這一塊，那么對(duì)于大量的老百姓的住房的用地沒(méi)有細(xì)化。當(dāng)然，現(xiàn)在在考慮這個(gè)問(wèn)題完善土地出讓制度的問(wèn)題，這也是一個(gè)制度設(shè)計(jì)問(wèn)題，它不能說(shuō)是調(diào)控問(wèn)題。所以，咱們應(yīng)該客觀的分析調(diào)控，在2010年的時(shí)候，咱們出臺(tái)了一個(gè)文件，4月份出臺(tái)了一個(gè)文件，9月份又出臺(tái)了文件，力度很大，應(yīng)該說(shuō)有作用的，抑制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。尤其是從2011年9月到2012年的4月，全國(guó)70個(gè)大中城市的絕大多數(shù)城市的新建商品房的房?jī)r(jià)環(huán)比是下降的，而且不少城市的房?jī)r(jià)同比也是下降。說(shuō)明我們的調(diào)控，只要形成合力是有效果的，這是我對(duì)調(diào)控的基本看法，當(dāng)然我剛才講了調(diào)控還要完善。

　　今年以來(lái)，一些地方房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和地王頻頻出現(xiàn)，我認(rèn)為，今年有兩個(gè)問(wèn)題很特殊。一個(gè)問(wèn)題就是“上面”調(diào)控少了，所以人們認(rèn)為是不是今后是不是更加市場(chǎng)化了；地方對(duì)這個(gè)執(zhí)行不力。另一個(gè)原因就是有一些媒體，或者一些名媒也好，專家也好，與對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期過(guò)分看好有關(guān)。有些人說(shuō)北京的房?jī)r(jià)如何如何，還有的說(shuō)，你看北京跟香港什么一樣的，他們的房?jī)r(jià)比我們高，那我們將來(lái)肯定也是這樣。但是他們沒(méi)有講他們的收入比我們高幾倍，咱們也要實(shí)事求是的分析。如果大家都理性客觀的宣傳，可能就有好的一面，如果脫離這種階段性的宣傳，肯定就引起亂子。

　　因此，為遏制一些地方房?jī)r(jià)、地價(jià)的過(guò)快上漲，在當(dāng)前，我認(rèn)為，咱們市場(chǎng)化的調(diào)控的手段還沒(méi)有出臺(tái)以前，要繼續(xù)落實(shí)既有的房地產(chǎn)調(diào)控措施，又要抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。繼續(xù)落實(shí)既有房地產(chǎn)的調(diào)控政策措施，包括繼續(xù)落實(shí)地方政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的工作責(zé)任制，堅(jiān)決執(zhí)行差別化的住房信用的稅收和限購(gòu)的政策措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，繼續(xù)增加普通住房及用地的有效供應(yīng)；要完善土地的出讓方式，嚴(yán)防地王擾亂市場(chǎng)的預(yù)期，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的檢測(cè)與監(jiān)管，查處哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)的行為，政府部門，要主動(dòng)加強(qiáng)對(duì)輿論的正面引導(dǎo)，引導(dǎo)合理的預(yù)期和消費(fèi)。

　　這里，我剛才講一個(gè)預(yù)期，消費(fèi)也要引導(dǎo)，剛才為什么說(shuō)標(biāo)語(yǔ)我認(rèn)為有點(diǎn)欠缺，你并不是要引導(dǎo)什么時(shí)候都能買得起房子？尤其是大學(xué)生，你問(wèn)他這個(gè)問(wèn)題，在國(guó)外認(rèn)為是一個(gè)荒唐的問(wèn)題。國(guó)外都是租房，為什么讓他們買房子？十八大報(bào)告指出，經(jīng)濟(jì)體制改革的核心問(wèn)題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，必須更加尊重市場(chǎng)規(guī)律，更好發(fā)揮政府作用。據(jù)此我認(rèn)為，應(yīng)結(jié)合長(zhǎng)效機(jī)制的建立，逐步完善房地產(chǎn)的調(diào)控方式，抓緊建立以經(jīng)濟(jì)法律手段為主，必要的行政手段為輔的房地產(chǎn)調(diào)控政策框架，進(jìn)一步增強(qiáng)調(diào)控的系統(tǒng)性、針對(duì)性和有效性。房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性很強(qiáng)的市場(chǎng)，應(yīng)允許地方政府在中央政府的統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，因地制宜、分類決策。中央政府應(yīng)要求地方政府將組織制訂與實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃、計(jì)劃作為引導(dǎo)預(yù)期，調(diào)控市場(chǎng)的重要手段。住房用地的供應(yīng)計(jì)劃，應(yīng)與住房的供應(yīng)計(jì)劃掛鉤，土地的出讓計(jì)劃、土地的出讓價(jià)格應(yīng)與穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)銜接，而不是跟地方的財(cái)政的收支平衡掛鉤。要進(jìn)一步健全與完善二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，促進(jìn)新建商品房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)商品房市場(chǎng)和保障房的相輔相成，互為補(bǔ)充，切實(shí)通過(guò)租和售，以及保障等渠道來(lái)解決好百姓的住有所居問(wèn)題。

　　第三，對(duì)加快建立和完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一點(diǎn)思考，我想講我的一些思路性的東西。這個(gè)問(wèn)題我們協(xié)會(huì)也是比較重視的，我們?cè)?008開始就組織了一批專家，研究“十二五”的住房規(guī)劃和長(zhǎng)效機(jī)制。在2010年的6月份，和2011年的6月份，我們給有關(guān)部門報(bào)了我們的規(guī)劃和長(zhǎng)效機(jī)制。但這是我們的建議，后來(lái)住建部根據(jù)建議也制訂了“十二五”期間的發(fā)展規(guī)劃。但是我們覺(jué)得，長(zhǎng)效機(jī)制問(wèn)題是個(gè)大的問(wèn)題。長(zhǎng)效機(jī)制問(wèn)題根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳今年2月26號(hào)關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市調(diào)控工作的通知當(dāng)中的：加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見里面的長(zhǎng)效機(jī)制，他提了幾個(gè)方面的工作，要在加強(qiáng)基礎(chǔ)性工作的基礎(chǔ)上，加快研究完善住房的供應(yīng)體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)和監(jiān)管的工作思路和政策框架，推進(jìn)房地產(chǎn)的稅收改革，完善住房金融體系和住房供應(yīng)制度，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化……講了6個(gè)方面。

　　完善住房供應(yīng)體系，市場(chǎng)的監(jiān)管問(wèn)題實(shí)際上又牽扯到了房地產(chǎn)調(diào)控的一些私人問(wèn)題。我前面也講過(guò)了，我下面想講一下對(duì)于土地方面的、財(cái)政方面、稅收方面、住宅產(chǎn)業(yè)方面……剛才提到，我們給上面提的是一些建議。現(xiàn)在目前，由發(fā)改委牽頭正在搞長(zhǎng)效機(jī)制，我估計(jì)也會(huì)提交三中全會(huì)討論，但是我覺(jué)得這里肯定是很原則性的東西，我覺(jué)得房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制，跟城鎮(zhèn)化的長(zhǎng)效機(jī)制有些是互為聯(lián)系的。譬如土地的供應(yīng)制度，城鎮(zhèn)化里必然也涉及到到這些問(wèn)題；有融資問(wèn)題，城鎮(zhèn)化必然會(huì)涉及到這些問(wèn)題。另外還有稅收制度的問(wèn)題。這是一個(gè)逐步完善的問(wèn)題。我在博鰲論壇講了兩句話，有的人不理解，我說(shuō)長(zhǎng)效機(jī)制的頂層設(shè)計(jì)，也就指導(dǎo)思想和原則，肯定在三中全會(huì)上有一個(gè)清晰的表述，但是長(zhǎng)效機(jī)制的完整、配套的制度的落實(shí)，可能還要若干年的時(shí)間。所以我覺(jué)得三中全會(huì)是個(gè)頂層設(shè)計(jì)，一步一步完善需要過(guò)程，最典型的我們講房產(chǎn)稅已經(jīng)從物業(yè)稅談起到房產(chǎn)稅已經(jīng)講了多少年了，從上海、重慶的試點(diǎn)，又到現(xiàn)在，又講了多少年了，為什么落地那么難，就是因?yàn)檎嬲龢?gòu)建成熟完備的市場(chǎng)體系制度是不容易的。

　　我再簡(jiǎn)單的講什么呢？土地問(wèn)題，我認(rèn)為土地問(wèn)題確實(shí)是很關(guān)鍵的問(wèn)題，其中里面我覺(jué)得有一個(gè)特別要探索的問(wèn)題，因?yàn)槌擎?zhèn)化過(guò)程當(dāng)中，農(nóng)民是要進(jìn)城的，如何把農(nóng)村建設(shè)用地的減少和城市建設(shè)用地的增加掛鉤。現(xiàn)在有些地方在搞試點(diǎn)，特別是對(duì)愿意在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民工，將其農(nóng)村的宅基地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，提高他們?cè)诔擎?zhèn)購(gòu)買和承租住房的支付能力，對(duì)通過(guò)宅基地及房產(chǎn)流轉(zhuǎn)的城鎮(zhèn)購(gòu)房的農(nóng)民工在貸款上給予支持，對(duì)于房屋已經(jīng)年久失修，子女已經(jīng)進(jìn)城落戶，并且城鎮(zhèn)有固定住處，在農(nóng)村僅僅是空巢老人，并且自理能力下降的要結(jié)合新農(nóng)村的建設(shè)，集中建設(shè)農(nóng)村養(yǎng)老社區(qū)。我認(rèn)為這個(gè)問(wèn)題可能是很緊迫的一項(xiàng)問(wèn)題，不然你城市建設(shè)用地哪里來(lái)？農(nóng)民有宅基地和房產(chǎn)，你只有通過(guò)流轉(zhuǎn)才能減輕我們的土地問(wèn)題，而且農(nóng)村的空巢問(wèn)題那么嚴(yán)重，子女進(jìn)城不回去了，養(yǎng)老問(wèn)題怎么解決，我認(rèn)為這種肯定要從根本上解決。我認(rèn)為在土地問(wèn)題上，這個(gè)問(wèn)題可能是比較大的問(wèn)題。

　　在土地問(wèn)題、跟土地有關(guān)系的問(wèn)題，我們?cè)谑�八大�?bào)告里面還有一段話，就是要調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，促進(jìn)生產(chǎn)空間，既要高效、生活空間、宜居適度，這兩段話是今后我們的建設(shè)行業(yè)要貫徹的。但是對(duì)老百姓，也是有指導(dǎo)作用的，就是生活空間、宜居適度，不要追求房子越多越好，不要追求房子越大越好，宜居就是環(huán)境、適度就是你認(rèn)為住的舒適就好，這就牽扯到我們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。

　　第二個(gè)問(wèn)題要積極推進(jìn)房地稅收制度的改革，我認(rèn)為這里面有兩個(gè)問(wèn)題是現(xiàn)在比較突出的，一個(gè)問(wèn)題，就是當(dāng)前地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴是造成調(diào)控政策難以落實(shí)的重要原因。地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，又跟中央政府和地方政府的事權(quán)、財(cái)權(quán)的不匹配有關(guān)系，所以怎么樣把這個(gè)關(guān)系弄好是一個(gè)大的課題。這個(gè)課題在十八大的報(bào)告里面已經(jīng)提出來(lái)了，在三中全會(huì)上，能不能有所突破，我認(rèn)為這是一個(gè)很大的問(wèn)題。

　　另一個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得既是個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制問(wèn)題， 又是一個(gè)講了好幾年的問(wèn)題。比如我剛才講的房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅我講了好幾年，就是要在總結(jié)上海、重慶經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，怎么擴(kuò)大法？擴(kuò)大了以后在全國(guó)怎么推廣？當(dāng)然需要研究的問(wèn)題很多，但是我想，既然中央有關(guān)部門已經(jīng)講了那么多了，我自己的想法，就是這個(gè)方案既然講政府公開，講老百姓利益相關(guān)的事情，是不是可以征求征求意見。征求意見的過(guò)程，也是引導(dǎo)合理消費(fèi)的過(guò)程，而且通過(guò)意見，把原來(lái)的房產(chǎn)稅的條例修改了，這樣既合情又合理又合法。另外，在開征房產(chǎn)稅的同時(shí)，要減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，這樣才能讓有多套房子的人，把多套房子推向二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)咱們房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。

　　第三個(gè)問(wèn)題就是房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品。既要?jiǎng)?chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，又要防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)問(wèn)題我們房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)的少，我就不講了，這兩個(gè)問(wèn)題都很重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)過(guò)去過(guò)分依賴銀行貸款，現(xiàn)在看來(lái)，都依賴銀行貸款有風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)了，拓寬房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品肯定要考慮。但是同時(shí)要考慮，房地產(chǎn)產(chǎn)品如果部分的拓寬，會(huì)不會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)的進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)，所以兩頭都要考慮。

　　第四個(gè)問(wèn)題，要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式，積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。這也涉及到國(guó)家的整體布局問(wèn)題，1998年的時(shí)候，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一個(gè)關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，是從市場(chǎng)化改革推進(jìn)的；1999年國(guó)務(wù)院辦公廳，印發(fā)了幾個(gè)部門的關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的通知。這兩個(gè)，一個(gè)是國(guó)務(wù)院的文件，一個(gè)是國(guó)務(wù)院辦公廳的通知。但當(dāng)時(shí)的思路是清晰的，前一個(gè)文件從市場(chǎng)化改革方面推進(jìn)，從完善住房供應(yīng)制度方面考慮，屬于政策方面的。后一個(gè)文件是從轉(zhuǎn)變 房地產(chǎn)業(yè)粗放型的發(fā)展方式，通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化，給老百姓提供好的產(chǎn)品，來(lái)節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境。但是后一個(gè)文件，由于多方面的原因，貫徹不是非常有力，現(xiàn)在就是怎么樣開放環(huán)保型的住宅，大力推進(jìn)住宅的產(chǎn)業(yè)化的問(wèn)題，怎么樣開展綠色建筑的問(wèn)題，怎么樣減少毛坯房的問(wèn)題等等都有部署。國(guó)家在綠色建筑行動(dòng)方案里都有詳細(xì)的部署，我就不說(shuō)了，但是我覺(jué)得，盡量減少毛坯房的比例這個(gè)問(wèn)題，我們一直建議政府要加大力度。因?yàn)楣��?yīng)毛坯房可能是中國(guó)特色，其他國(guó)家基本上都可以拎包入住的，供應(yīng)毛坯房進(jìn)行二次裝修，既浪費(fèi)了資源和能源，又污染了環(huán)境，對(duì)于周邊的老百姓都產(chǎn)生影響，所以這個(gè)是要下大力氣的。

　　房地產(chǎn)的問(wèn)題，一頭是涉及到經(jīng)濟(jì)，一頭涉及到民生，跟千家萬(wàn)戶有關(guān)系、跟很多行業(yè)有關(guān)系。所以真的要構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)百姓的住有所居和房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，既需要社會(huì)各個(gè)方面的努力，也需要我們消費(fèi)者轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，合理消費(fèi)，只有這樣，可能我們才能達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，謝謝大家。