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“房?jī)r(jià)談：啥時(shí)能買得起房子？”全程文字實(shí)錄
2013-10-24 12:49 來(lái)源：中國(guó)廣播網(wǎng)我要評(píng)論
《大國(guó)大時(shí)代----中國(guó)經(jīng)濟(jì)十月談》系列時(shí)事報(bào)告會(huì)之九“房?jī)r(jià)談”，圖為現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)。（央廣網(wǎng) 于琦/攝）
央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)北京10月24日消息 由中央人民廣播電臺(tái)經(jīng)濟(jì)之聲、央廣網(wǎng)主辦的《大國(guó)大時(shí)代----中國(guó)經(jīng)濟(jì)十月談》系列時(shí)事報(bào)告會(huì)第九場(chǎng)在廣電國(guó)際酒店3樓會(huì)議廳舉行。今天的主題是《房?jī)r(jià)談：啥時(shí)能買得起房子？》。房地產(chǎn)專家、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人馬光遠(yuǎn)參加了報(bào)告會(huì)并發(fā)表演講。
文字實(shí)錄：
《房?jī)r(jià)談：啥時(shí)能買得起房子？》
——《大國(guó)大時(shí)代--中國(guó)經(jīng)濟(jì)十月談》大型時(shí)事系列報(bào)告會(huì)第九場(chǎng)文字實(shí)錄
主持人：大家上午好，我是經(jīng)濟(jì)之聲“交易實(shí)況”的主持人王冠，非常容幸能夠和各位嘉賓一起，和我們各位朋友今天一起來(lái)進(jìn)行《大國(guó)大時(shí)代——中國(guó)經(jīng)濟(jì)十月談》系列報(bào)告的第九場(chǎng)，來(lái)關(guān)注房?jī)r(jià)。我們今天的題目是“老百姓什么時(shí)候能買得起房子”。到目前為止，中國(guó)房?jī)r(jià)還沒(méi)有呈現(xiàn)出一個(gè)完整的周期，所以大家都非常的困惑。
今天兩位重量級(jí)的嘉賓朱中一會(huì)長(zhǎng)和馬光遠(yuǎn)博士，一會(huì)兒會(huì)進(jìn)行精彩的演講。其實(shí)一方面房?jī)r(jià)會(huì)成為我們整個(gè)時(shí)代的壓力，另一方面，也讓我們所有的民眾，可能從未享受過(guò)以這樣的速度，面臨著財(cái)產(chǎn)性收入的增長(zhǎng)，我們又該怎么來(lái)看這樣的問(wèn)題，一系列的問(wèn)題值得我們思考和關(guān)注。
接下來(lái)以最熱烈的掌聲歡迎中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一為我們做主題演講，歡迎。
朱中一：今天的問(wèn)題很尖銳，“房?jī)r(jià)談：啥時(shí)候能夠買得起房子”，我講的題目不完全是這個(gè)，但是我會(huì)碰到這個(gè)題目。說(shuō)實(shí)在的，跟我們的雙軌制調(diào)控政策的意圖，只是領(lǐng)會(huì)了一半。我們現(xiàn)在完善的的住房雙軌制，實(shí)際上是通過(guò)政府提供基本保障，和市場(chǎng)滿足多層次需求，而且是通過(guò)“租”和“售”兩種方式，來(lái)解決住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)住有所居，并不是說(shuō)都買的起房子。剛才主持人講了，大學(xué)生什么時(shí)候買得起房子？說(shuō)實(shí)在的，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，比如說(shuō)像德國(guó)，一般買房子可能40歲上下，工作比較穩(wěn)定了，單位穩(wěn)定了，才買房子。在這以前，他是租房子。我們由于傳統(tǒng)觀念，由于這幾年大家消費(fèi)欲望提升，把這個(gè)需求調(diào)起來(lái)了，所以大家都聚焦到買房子，大家都聚焦到房?jī)r(jià)。這有他合理的原因，但是也有一點(diǎn)超前消費(fèi)的原因。
我今天想講的問(wèn)題是，“對(duì)于構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)百姓住有所居和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展問(wèn)題的思考”。我為什么講思考，現(xiàn)在國(guó)家的長(zhǎng)效機(jī)制還沒(méi)有健全。房地產(chǎn)一頭聯(lián)著民生，一頭聯(lián)系經(jīng)濟(jì)，是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是1998年，進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，對(duì)改善居民居住條件和城鄉(xiāng)面貌，促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資，帶動(dòng)建筑、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。
城鎮(zhèn)居民的住房面積，已經(jīng)由1978年的人均建筑面積6.7平方米，增加到2011年的人均32.7平方米。近90%的城鎮(zhèn)居民通過(guò)購(gòu)買公房、商品住房和自建住房等多種方式，擁有了住房。住房的品質(zhì)、性能也在逐年提高。但是，房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，比如一些城市的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，一些地方中低價(jià)位、中小套型的住房供應(yīng)不足、保障性住房也有這樣那樣的問(wèn)題；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式粗放，資源、能源消耗大，中長(zhǎng)期的制度建設(shè)也相對(duì)失衡。特別是今年下半年以來(lái)，一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。比如剛公布的9月份的房?jī)r(jià)，70個(gè)城市同比上升的有69個(gè)城市，環(huán)比上升的是67個(gè)城市。在同比上漲城市里，北京、上海、廣州、深圳都超過(guò)了10%。再加上一些地方地王頻現(xiàn)，更加使市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生了變化。所以房地產(chǎn)的問(wèn)題，房?jī)r(jià)的問(wèn)題更成了社會(huì)當(dāng)前關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題之一。因此，如何完善房地產(chǎn)的調(diào)控政策，加快構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，切實(shí)解決好百姓的住有所居，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，成了當(dāng)下社會(huì)各界普遍關(guān)心的問(wèn)題。下面，我先從三個(gè)方面談一下個(gè)人的看法：
一、完善雙軌制的住房供應(yīng)體系，切實(shí)解決百姓“住有所居”的問(wèn)題。剛才我已經(jīng)講過(guò)了，1998年，進(jìn)一步推進(jìn)住房制度改革以來(lái)，我們主要通過(guò)市場(chǎng)化的主渠道解決了住房的問(wèn)題。成績(jī)是明顯的，但住房保障制度相對(duì)滯后。1998年，當(dāng)時(shí)提出的進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的思路里講到，既有市場(chǎng)化的，也有通過(guò)保障來(lái)解決困難家庭的住房問(wèn)題，但是這項(xiàng)工作，由于市場(chǎng)化推進(jìn)快，保障問(wèn)題滯后。2007年，黨的十七大提出讓全體人民住有所居，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，明確解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難是各級(jí)政府的重要職責(zé)，要求進(jìn)一步建立健全廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，并提出到“十一五”期末，全國(guó)廉租住房保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭的目標(biāo)。
十一屆全國(guó)人大第四次會(huì)議通過(guò)的“十二五”規(guī)劃，明確提出“立足保障基本要求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實(shí)行廉租住房制度，對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房保障。對(duì)中高收入家庭，實(shí)行租賃與購(gòu)買商品住房相結(jié)合的制度。建立健全經(jīng)濟(jì)、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標(biāo)準(zhǔn)體系，倡導(dǎo)符合國(guó)情的住房消費(fèi)模式”。并明確提出“十二五”期間，建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套（戶），期末覆蓋率達(dá)到20%左右的規(guī)劃目標(biāo)。
考慮到前些年歷史欠的舊賬和建設(shè)項(xiàng)目都有2-3年的周期，政府在安排年度計(jì)劃時(shí)，前兩年多安排了一些任務(wù)。2011年計(jì)劃開(kāi)工1000萬(wàn)套，實(shí)際開(kāi)工1043萬(wàn)套，基本建成432萬(wàn)套；2012年計(jì)劃開(kāi)工700萬(wàn)套，實(shí)際開(kāi)工781萬(wàn)套，基本建成600萬(wàn)套；2013年計(jì)劃開(kāi)工630萬(wàn)套，基本建成470萬(wàn)套，至9月底，已開(kāi)工620萬(wàn)套，基本建成410多套。這樣2014、2015年各再開(kāi)工500多萬(wàn)套。鑒于“十二?五”規(guī)劃與新一屆政府任期時(shí)間上的不一致，本屆政府決定，即到2017年底前，又增加棚戶區(qū)改造項(xiàng)目1000萬(wàn)套。我為什么解釋一下，因?yàn)樯鐣?huì)上有輿論，前些年規(guī)模大了，后來(lái)規(guī)模越來(lái)越小了，這個(gè)理解有點(diǎn)片面，因?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目是有一個(gè)周期的，如果均衡的分配，是完不成計(jì)劃的。他有兩三年的周期，所以為什么第一年、第二年、第三年開(kāi)工計(jì)劃的安排少，但是他實(shí)際的任務(wù)在逐年增加。
鑒于“十二五”規(guī)劃與新一屆政府在任期上的不一致，本屆政府決定，到2017年底又增加棚戶區(qū)改造項(xiàng)目1000萬(wàn)套，這里主要是“十二五”規(guī)劃，從2011年到2015年的，但是本屆政府是從2013年-2017年的，有兩年的時(shí)間差，這兩年的時(shí)間差，政府又決定了增加棚戶區(qū)改造項(xiàng)目1000萬(wàn)套。當(dāng)然對(duì)整個(gè)社會(huì)而言，本屆政府將來(lái)保障性的住房究竟多少，這個(gè)還沒(méi)公布，這是我自己的理解。
由于開(kāi)工的項(xiàng)目大都要跨年度建設(shè)，所以盡管開(kāi)工的量在逐年減少，但是每年的施工面積、投資規(guī)模和中央政府的補(bǔ)助資金在逐年的增加。這足以說(shuō)明中央政府對(duì)解決城鎮(zhèn)中等偏下收入困難家庭的住房的決心是相當(dāng)大的，工作也是務(wù)實(shí)的。在大規(guī)模保障性安居工程推進(jìn)過(guò)程當(dāng)中，一些人對(duì)于保障房資金能否落實(shí)到位，以及規(guī)劃布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套、質(zhì)量、分配等問(wèn)題有這樣那樣的看法是正常的，我自己也感到，中央政府與地方政府對(duì)社會(huì)上面的一些看法和建議也是重視的。
比如中央政府在2012年、2013年追加到保障性住房的基礎(chǔ)設(shè)施的配套資金，并對(duì)質(zhì)量、公平分配等問(wèn)題多次召開(kāi)會(huì)議加以落實(shí)。我為什么說(shuō)這個(gè)事情呢？2012年10月份的時(shí)候，當(dāng)時(shí)我匯報(bào)的時(shí)候，匯報(bào)的問(wèn)題比較多，提到了保障性住房的資金。我說(shuō)：名義上好像是資金打平了，土地金的資金10%，有中央政府的補(bǔ)助等等，當(dāng)然我說(shuō)有一塊資金肯定是沒(méi)有打進(jìn)去的，因?yàn)榇罅康谋Ｕ闲宰》渴墙ㄔO(shè)在郊區(qū)的，配套資金肯定沒(méi)有打上，后來(lái)中央很快就接受了這么一個(gè)建議，2012年2013年專門追加了基礎(chǔ)設(shè)施的配套資金，對(duì)這個(gè)進(jìn)行了解決，我這里就不展開(kāi)了。
完善雙軌制的住房供應(yīng)體系有三個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得很重要。一是要抓緊開(kāi)展居民住房狀況的普查和居民住房信息的聯(lián)網(wǎng)。目前，存量房的底數(shù)、或者未銷售的、已建的、再建的規(guī)模，這是制訂政策、制訂規(guī)劃的依據(jù)。我們多次建議都是把這個(gè)放在第一位的，因?yàn)?986年我們開(kāi)展住房普查以后再也沒(méi)有開(kāi)展過(guò)。兒從1986年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要是市場(chǎng)化，市場(chǎng)化主要是這幾年推薦的，但是家底不清，要制定政策、制訂規(guī)劃，怎么精準(zhǔn)是很難的，所以我們是一直覺(jué)得這項(xiàng)工作政府一定要下力氣。剛才一位女同志講：北京的住房是不是真的缺，我沒(méi)有辦法回答。因?yàn)闆](méi)有經(jīng)過(guò)認(rèn)真的普查。就全國(guó)來(lái)說(shuō)，當(dāng)時(shí)制定規(guī)劃的時(shí)候，戶均一套是沒(méi)有問(wèn)題的，關(guān)鍵是設(shè)施是否配套。如果經(jīng)過(guò)了普查，摸清了底數(shù)，那有一些話就好說(shuō)了。這項(xiàng)工作沒(méi)有做，我覺(jué)得是將來(lái)制定政策最難的一點(diǎn)。
第二，要對(duì)支持自住性購(gòu)房、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房的政策具體化。2010年以后咱們提出來(lái)要支持自住性購(gòu)房、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，這個(gè)政策導(dǎo)向是正確的。因?yàn)槲覀冑I房子主要是為了住，而不是為了投資投機(jī)，但是理論上投資問(wèn)題比較難解決，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身帶有很強(qiáng)的資產(chǎn)記錄屬性，你購(gòu)房的行為同時(shí)也是一個(gè)投資的行為。
第三，我們要培育租賃市場(chǎng)，如果老百姓的房子都是自己住的，那么租賃市場(chǎng)怎么建立？單靠政府來(lái)建設(shè)廉租房，建設(shè)保障性住房是難以完成的。客觀上大城市，包括北京，外來(lái)人口不少是住在老百姓租的房子里，關(guān)鍵是租賃市場(chǎng)還沒(méi)有規(guī)范。歐洲一些國(guó)家，住房的自有率只有50%左右。它是通過(guò)個(gè)人的住房出租，如果沒(méi)有一些人的投資，哪有租賃市場(chǎng)？所以抑制投機(jī)投資將來(lái)在表述上要更加嚴(yán)謹(jǐn)，更加符合市場(chǎng)化。目前情況下，只能這樣表述，因?yàn)槲覀儑?guó)內(nèi)很緊張，特別是大城市。我自己想，能不能具體的數(shù)據(jù)化，一個(gè)是支持自住性的購(gòu)房，那就是完全是自住性的，第二鼓勵(lì)合理的改善性住房，鼓勵(lì)合理的改善性購(gòu)房，抑制投機(jī)性的購(gòu)房，完全是炒作的，那不就僅此一次。
第四，鼓勵(lì)有多套住房的居民將閑置的住房推向二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。原來(lái)我在想，能不能適當(dāng)鼓勵(lì)投資，但是這個(gè)投資是限定在你買了房子以后，你要出租，不能閑置。歐洲一些國(guó)家都是這樣的，在世界金融危機(jī)以后，提出一個(gè)歐共體國(guó)家原則都要遵循促進(jìn)歐共體國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)發(fā)展的機(jī)制。兩個(gè)提法很新穎：第一，一個(gè)國(guó)家如果老百姓的住房自有率達(dá)到了80%，這個(gè)國(guó)家的市場(chǎng)是不健康的，因?yàn)槟銊倕⒓庸ぷ鞯娜藳](méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且剛參加工作的時(shí)候會(huì)流動(dòng)，在流動(dòng)的時(shí)候不要買房。第二，是對(duì)老百姓購(gòu)房、投資性購(gòu)房用于出租的他是支持的，當(dāng)然，對(duì)于炒房是抑制的。德國(guó)的法律非常多，非常規(guī)范，所以租賃市場(chǎng)也不會(huì)讓你隨便抬高房?jī)r(jià)，而且租賃房必須是安全的，雙方有合同的。有一整套法律法規(guī)。所以，對(duì)于目前來(lái)說(shuō)，抑制投機(jī)投資肯定要這樣提，但是如果我們的市場(chǎng)規(guī)范了，對(duì)于投資性住房怎么個(gè)提法是要研究的，因?yàn)樽》勘旧韼в幸欢ǖ耐顿Y屬性，完全抹殺投資屬性是困難的。還有一點(diǎn)，我們將來(lái)要引導(dǎo)老百姓把對(duì)住房的投資影響到開(kāi)發(fā)環(huán)境，不要影響到讓他去炒房。
如果用四句話表述，可能既符合市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，也與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的住房比較接近，因?yàn)楹侠淼母纳菩孕枨笫且环N真實(shí)的需求，是居民消費(fèi)升級(jí)的客觀反應(yīng)，對(duì)促消費(fèi)、促內(nèi)需和穩(wěn)增長(zhǎng)都有積極的作用。譬如老百姓在一年里面可以將新買的房子，一年內(nèi)賣出舊房的，或者在一年內(nèi)賣出舊房買新房的，能不能在稅費(fèi)上給予優(yōu)惠；而且對(duì)于貸款已經(jīng)還清，房子也已經(jīng)出售的人，能不能按照購(gòu)買的實(shí)際購(gòu)房的套數(shù)來(lái)確定貸款的政策。現(xiàn)在在三、四十歲的年輕人里，這方面是需求比較旺盛的，因?yàn)樗瓉?lái)的一個(gè)房子，現(xiàn)在有小孩了，或者有的要家里人進(jìn)來(lái)，房子要擴(kuò)大一點(diǎn)，因?yàn)樗郧坝羞^(guò)一個(gè)記錄了，已經(jīng)貸款過(guò)了，現(xiàn)在行為有改善，實(shí)際上是政策需求。咱們要建設(shè)小康社會(huì)一個(gè)重要的目的，住房也要達(dá)到小康，所以，政策上要支持。如果按照現(xiàn)行的政策，你已經(jīng)貸款一次的再貸款，首付比例要60%以上，現(xiàn)在北京的房?jī)r(jià)那么高的情況下，可能絕大多數(shù)人是承受不起的。我這只是建議。另外，對(duì)于已有多套住房的居民，鼓勵(lì)將閑置的住房用于出租，可以緩解單靠政府提高租賃住房的壓力，這是第二個(gè)問(wèn)題。
第三，要正確處理保障與市場(chǎng)的關(guān)系。有人認(rèn)為，保障房與商品房應(yīng)當(dāng)決然分開(kāi)，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障。也有人認(rèn)為，兩者互為補(bǔ)充，相輔相成。我個(gè)人贊成后者觀點(diǎn)。住房困難較多的城市，要多建設(shè)一些保障房，外來(lái)務(wù)工人員較多的城市要多建設(shè)一些公共租賃房。像北京這樣的城市，為解決既無(wú)資格申請(qǐng)保障房，又沒(méi)有能力購(gòu)買商品房的夾心層，應(yīng)增加限價(jià)房的供給。另外，對(duì)新建商品房明顯供大于求的城市，或者居民的存量房、閑置房較多的城市，可以由政府設(shè)立或者委托設(shè)立租賃業(yè)務(wù)，收購(gòu)或租賃閑置的房源，作為保障性房源，這樣即可盤活閑置的房源，又可減少保障房的建設(shè)。我在《人民日?qǐng)?bào)》上發(fā)過(guò)一篇文章，當(dāng)時(shí)2011年剛提出建一萬(wàn)套保障房的時(shí)候，我沒(méi)有評(píng)論1000萬(wàn)套是大了還是小了，但是我的題目是“保障性住房不能只盯在建設(shè)上”，我覺(jué)得有多種渠道可以解決。其中有一種渠道，就是當(dāng)時(shí)的貴陽(yáng)市是通過(guò)貴州省房屋租賃公司，當(dāng)時(shí)提出要建一萬(wàn)套的保障性住房，貴州省房屋租賃公司在一個(gè)月里面通過(guò)跟居民的協(xié)商就解決了將近4800左右的中小戶形的房子，把這些房子適當(dāng)改造，用于保障性住房，既盤活了存量，又解決了少建保障房的問(wèn)題。所以，這兩個(gè)不要決然分開(kāi)，由地方根據(jù)實(shí)際情況來(lái)確定，因?yàn)榭偟哪繕?biāo)，雙軌制也好，什么制也好，我們總的目標(biāo)是解決老百姓住有所居的，你只要能解決老百姓的住有所居，各地都可以探討，都可以創(chuàng)造。另外，還有確實(shí)有一個(gè)重要的問(wèn)題，就是規(guī)范和促進(jìn)保障房的建設(shè)、管理和運(yùn)營(yíng)，應(yīng)該加快制定城鎮(zhèn)住房保障條例。
第二個(gè)大問(wèn)題，繼續(xù)落實(shí)既有房地產(chǎn)的調(diào)控政策，逐步完善調(diào)控方式。這個(gè)題目，如果長(zhǎng)一點(diǎn)的話，應(yīng)該是這樣：下一步的調(diào)控肯定更多的采用市場(chǎng)化的手段，當(dāng)然，在市場(chǎng)化的調(diào)控政策沒(méi)有出臺(tái)以前，當(dāng)前要繼續(xù)落實(shí)現(xiàn)有的調(diào)控政策，完善調(diào)控方式。從去年下半年以來(lái)，除部分中小城市外，絕大多數(shù)城市的市場(chǎng)總體上處于量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，控制房?jī)r(jià)上漲的壓力很大。房?jī)r(jià)的上漲既與一些地方有效供應(yīng)不足有關(guān)，也于貨幣流動(dòng)性大、居民投資渠道狹窄、中央或地方事權(quán)財(cái)權(quán)不匹配有關(guān)，還與住宅質(zhì)量的不斷提升和土地勞動(dòng)力成本的上升有關(guān)。
老百姓老說(shuō)房?jī)r(jià)越調(diào)越高，調(diào)控政策是不是失敗的？房?jī)r(jià)問(wèn)題極其復(fù)雜，我們的房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)調(diào)控有值得反思的地方，比如說(shuō)2003年，當(dāng)時(shí)為了控制城市的投資規(guī)模采取了嚴(yán)控土地和信貸的辦法。那么2003年，城鎮(zhèn)化在發(fā)展快的時(shí)期，嚴(yán)控了土地和信貸閘門，肯定方向有點(diǎn)不太一致。比如2006年，咱們提出了要穩(wěn)房?jī)r(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)，專門提出了9070政策，在方向上不算錯(cuò)，但是部分的行政化了。而且要求已經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，沒(méi)有動(dòng)工的，要調(diào)整規(guī)劃方案，企業(yè)難度也很大，各種各樣的問(wèn)題都出來(lái)了。我認(rèn)為這些問(wèn)題是都要改進(jìn)的。目前，在限購(gòu)限貸的，特別是在限價(jià)上面，我自己覺(jué)得是不是對(duì)企業(yè)的干預(yù)也太寬了，但是總體來(lái)講，2010年以來(lái)的調(diào)控政策的思路是正確的，是既增加有效供應(yīng)，又抑制投機(jī)投資，那么房?jī)r(jià)在比較高高的情況下，如果你不把房?jī)r(jià)作為一個(gè)調(diào)控目標(biāo)，那你不是更糟糕了？
另外，房地產(chǎn)調(diào)控效果不理想，除了我剛才講的原因以外，還有一個(gè)重要的原因，就是我們的市場(chǎng)發(fā)展太快。我們當(dāng)時(shí)在做設(shè)計(jì)的時(shí)候，可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)不多，或者說(shuō)我們的制度的設(shè)計(jì)不完善。在機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)上，我們建設(shè)部原來(lái)有個(gè)住宅局，后來(lái)改為城鄉(xiāng)建設(shè)保護(hù)部以后，住宅局沒(méi)有了，變成了一個(gè)房地產(chǎn)司。住宅問(wèn)題是基本的一個(gè)問(wèn)題，從住宅局改為房地產(chǎn)司以后，我們?cè)瓉?lái)想立的一個(gè)法是住宅法， 后來(lái)因?yàn)?992年，像海南的問(wèn)題，炒地很厲害，我們立了一個(gè)《城市房地產(chǎn)管理法》，對(duì)規(guī)范當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)作用挺大的。由于住房法立得晚，所以我們對(duì)于住房問(wèn)題的考慮相對(duì)滯后。如果住房法立得早，現(xiàn)在要解決的住房供應(yīng)制度的雙軌制的問(wèn)題，以及對(duì)于不同群體的住房如何滿足問(wèn)題，以及相關(guān)的一些政策都應(yīng)該在這里規(guī)定。這是頂層設(shè)計(jì)、制度考慮方面需要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的。
又比如，我們房改以來(lái)有兩個(gè)經(jīng)驗(yàn)是明擺著的，一個(gè)是我們借鑒了住房抵押貸款經(jīng)驗(yàn)，好的一面就支持的老百姓通過(guò)抵押貸款購(gòu)房，但是有些聰明的人通過(guò)抵押貸款的門檻買了多套房，甚至炒房，把房?jī)r(jià)拉高了。又比如土地招拍掛制度，從源頭上來(lái)講，好的有兩點(diǎn)，一個(gè)是土地資源稀缺，當(dāng)然更多的是發(fā)揮它們的作用，公開(kāi)透明、遏制腐敗。但不足的一面，就是把我們的土地供應(yīng)兩極化了，要么是政府的這一塊，要么是市場(chǎng)這一塊，那么對(duì)于大量的老百姓的住房的用地沒(méi)有細(xì)化。當(dāng)然，現(xiàn)在在考慮這個(gè)問(wèn)題完善土地出讓制度的問(wèn)題，這也是一個(gè)制度設(shè)計(jì)問(wèn)題，它不能說(shuō)是調(diào)控問(wèn)題。所以，咱們應(yīng)該客觀的分析調(diào)控，在2010年的時(shí)候，咱們出臺(tái)了一個(gè)文件，4月份出臺(tái)了一個(gè)文件，9月份又出臺(tái)了文件，力度很大，應(yīng)該說(shuō)有作用的，抑制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。尤其是從2011年9月到2012年的4月，全國(guó)70個(gè)大中城市的絕大多數(shù)城市的新建商品房的房?jī)r(jià)環(huán)比是下降的，而且不少城市的房?jī)r(jià)同比也是下降。說(shuō)明我們的調(diào)控，只要形成合力是有效果的，這是我對(duì)調(diào)控的基本看法，當(dāng)然我剛才講了調(diào)控還要完善。
今年以來(lái)，一些地方房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和地王頻頻出現(xiàn)，我認(rèn)為，今年有兩個(gè)問(wèn)題很特殊。一個(gè)問(wèn)題就是“上面”調(diào)控少了，所以人們認(rèn)為是不是今后是不是更加市場(chǎng)化了；地方對(duì)這個(gè)執(zhí)行不力。另一個(gè)原因就是有一些媒體，或者一些名媒也好，專家也好，與對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期過(guò)分看好有關(guān)。有些人說(shuō)北京的房?jī)r(jià)如何如何，還有的說(shuō)，你看北京跟香港什么一樣的，他們的房?jī)r(jià)比我們高，那我們將來(lái)肯定也是這樣。但是他們沒(méi)有講他們的收入比我們高幾倍，咱們也要實(shí)事求是的分析。如果大家都理性客觀的宣傳，可能就有好的一面，如果脫離這種階段性的宣傳，肯定就引起亂子。
因此，為遏制一些地方房?jī)r(jià)、地價(jià)的過(guò)快上漲，在當(dāng)前，我認(rèn)為，咱們市場(chǎng)化的調(diào)控的手段還沒(méi)有出臺(tái)以前，要繼續(xù)落實(shí)既有的房地產(chǎn)調(diào)控措施，又要抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。繼續(xù)落實(shí)既有房地產(chǎn)的調(diào)控政策措施，包括繼續(xù)落實(shí)地方政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的工作責(zé)任制，堅(jiān)決執(zhí)行差別化的住房信用的稅收和限購(gòu)的政策措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，繼續(xù)增加普通住房及用地的有效供應(yīng)；要完善土地的出讓方式，嚴(yán)防地王擾亂市場(chǎng)的預(yù)期，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的檢測(cè)與監(jiān)管，查處哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)的行為，政府部門，要主動(dòng)加強(qiáng)對(duì)輿論的正面引導(dǎo)，引導(dǎo)合理的預(yù)期和消費(fèi)。
這里，我剛才講一個(gè)預(yù)期，消費(fèi)也要引導(dǎo)，剛才為什么說(shuō)標(biāo)語(yǔ)我認(rèn)為有點(diǎn)欠缺，你并不是要引導(dǎo)什么時(shí)候都能買得起房子？尤其是大學(xué)生，你問(wèn)他這個(gè)問(wèn)題，在國(guó)外認(rèn)為是一個(gè)荒唐的問(wèn)題。國(guó)外都是租房，為什么讓他們買房子？十八大報(bào)告指出，經(jīng)濟(jì)體制改革的核心問(wèn)題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，必須更加尊重市場(chǎng)規(guī)律，更好發(fā)揮政府作用。據(jù)此我認(rèn)為，應(yīng)結(jié)合長(zhǎng)效機(jī)制的建立，逐步完善房地產(chǎn)的調(diào)控方式，抓緊建立以經(jīng)濟(jì)法律手段為主，必要的行政手段為輔的房地產(chǎn)調(diào)控政策框架，進(jìn)一步增強(qiáng)調(diào)控的系統(tǒng)性、針對(duì)性和有效性。房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性很強(qiáng)的市場(chǎng)，應(yīng)允許地方政府在中央政府的統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，因地制宜、分類決策。中央政府應(yīng)要求地方政府將組織制訂與實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃、計(jì)劃作為引導(dǎo)預(yù)期，調(diào)控市場(chǎng)的重要手段。住房用地的供應(yīng)計(jì)劃，應(yīng)與住房的供應(yīng)計(jì)劃掛鉤，土地的出讓計(jì)劃、土地的出讓價(jià)格應(yīng)與穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)銜接，而不是跟地方的財(cái)政的收支平衡掛鉤。要進(jìn)一步健全與完善二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，促進(jìn)新建商品房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)商品房市場(chǎng)和保障房的相輔相成，互為補(bǔ)充，切實(shí)通過(guò)租和售，以及保障等渠道來(lái)解決好百姓的住有所居問(wèn)題。
第三，對(duì)加快建立和完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一點(diǎn)思考，我想講我的一些思路性的東西。這個(gè)問(wèn)題我們協(xié)會(huì)也是比較重視的，我們?cè)?008開(kāi)始就組織了一批專家，研究“十二五”的住房規(guī)劃和長(zhǎng)效機(jī)制。在2010年的6月份，和2011年的6月份，我們給有關(guān)部門報(bào)了我們的規(guī)劃和長(zhǎng)效機(jī)制。但這是我們的建議，后來(lái)住建部根據(jù)建議也制訂了“十二五”期間的發(fā)展規(guī)劃。但是我們覺(jué)得，長(zhǎng)效機(jī)制問(wèn)題是個(gè)大的問(wèn)題。長(zhǎng)效機(jī)制問(wèn)題根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳今年2月26號(hào)關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市調(diào)控工作的通知當(dāng)中的：加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)里面的長(zhǎng)效機(jī)制，他提了幾個(gè)方面的工作，要在加強(qiáng)基礎(chǔ)性工作的基礎(chǔ)上，加快研究完善住房的供應(yīng)體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)和監(jiān)管的工作思路和政策框架，推進(jìn)房地產(chǎn)的稅收改革，完善住房金融體系和住房供應(yīng)制度，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化……講了6個(gè)方面。
完善住房供應(yīng)體系，市場(chǎng)的監(jiān)管問(wèn)題實(shí)際上又牽扯到了房地產(chǎn)調(diào)控的一些私人問(wèn)題。我前面也講過(guò)了，我下面想講一下對(duì)于土地方面的、財(cái)政方面、稅收方面、住宅產(chǎn)業(yè)方面……剛才提到，我們給上面提的是一些建議�，F(xiàn)在目前，由發(fā)改委牽頭正在搞長(zhǎng)效機(jī)制，我估計(jì)也會(huì)提交三中全會(huì)討論，但是我覺(jué)得這里肯定是很原則性的東西，我覺(jué)得房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制，跟城鎮(zhèn)化的長(zhǎng)效機(jī)制有些是互為聯(lián)系的。譬如土地的供應(yīng)制度，城鎮(zhèn)化里必然也涉及到到這些問(wèn)題；有融資問(wèn)題，城鎮(zhèn)化必然會(huì)涉及到這些問(wèn)題。另外還有稅收制度的問(wèn)題。這是一個(gè)逐步完善的問(wèn)題。我在博鰲論壇講了兩句話，有的人不理解，我說(shuō)長(zhǎng)效機(jī)制的頂層設(shè)計(jì)，也就指導(dǎo)思想和原則，肯定在三中全會(huì)上有一個(gè)清晰的表述，但是長(zhǎng)效機(jī)制的完整、配套的制度的落實(shí)，可能還要若干年的時(shí)間。所以我覺(jué)得三中全會(huì)是個(gè)頂層設(shè)計(jì)，一步一步完善需要過(guò)程，最典型的我們講房產(chǎn)稅已經(jīng)從物業(yè)稅談起到房產(chǎn)稅已經(jīng)講了多少年了，從上海、重慶的試點(diǎn)，又到現(xiàn)在，又講了多少年了，為什么落地那么難，就是因?yàn)檎嬲龢?gòu)建成熟完備的市場(chǎng)體系制度是不容易的。
我再簡(jiǎn)單的講什么呢？土地問(wèn)題，我認(rèn)為土地問(wèn)題確實(shí)是很關(guān)鍵的問(wèn)題，其中里面我覺(jué)得有一個(gè)特別要探索的問(wèn)題，因?yàn)槌擎?zhèn)化過(guò)程當(dāng)中，農(nóng)民是要進(jìn)城的，如何把農(nóng)村建設(shè)用地的減少和城市建設(shè)用地的增加掛鉤�，F(xiàn)在有些地方在搞試點(diǎn)，特別是對(duì)愿意在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民工，將其農(nóng)村的宅基地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，提高他們?cè)诔擎?zhèn)購(gòu)買和承租住房的支付能力，對(duì)通過(guò)宅基地及房產(chǎn)流轉(zhuǎn)的城鎮(zhèn)購(gòu)房的農(nóng)民工在貸款上給予支持，對(duì)于房屋已經(jīng)年久失修，子女已經(jīng)進(jìn)城落戶，并且城鎮(zhèn)有固定住處，在農(nóng)村僅僅是空巢老人，并且自理能力下降的要結(jié)合新農(nóng)村的建設(shè)，集中建設(shè)農(nóng)村養(yǎng)老社區(qū)。我認(rèn)為這個(gè)問(wèn)題可能是很緊迫的一項(xiàng)問(wèn)題，不然你城市建設(shè)用地哪里來(lái)？農(nóng)民有宅基地和房產(chǎn)，你只有通過(guò)流轉(zhuǎn)才能減輕我們的土地問(wèn)題，而且農(nóng)村的空巢問(wèn)題那么嚴(yán)重，子女進(jìn)城不回去了，養(yǎng)老問(wèn)題怎么解決，我認(rèn)為這種肯定要從根本上解決。我認(rèn)為在土地問(wèn)題上，這個(gè)問(wèn)題可能是比較大的問(wèn)題。
在土地問(wèn)題、跟土地有關(guān)系的問(wèn)題，我們?cè)谑舜髨?bào)告里面還有一段話，就是要調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，促進(jìn)生產(chǎn)空間，既要高效、生活空間、宜居適度，這兩段話是今后我們的建設(shè)行業(yè)要貫徹的。但是對(duì)老百姓，也是有指導(dǎo)作用的，就是生活空間、宜居適度，不要追求房子越多越好，不要追求房子越大越好，宜居就是環(huán)境、適度就是你認(rèn)為住的舒適就好，這就牽扯到我們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。
第二個(gè)問(wèn)題要積極推進(jìn)房地稅收制度的改革，我認(rèn)為這里面有兩個(gè)問(wèn)題是現(xiàn)在比較突出的，一個(gè)問(wèn)題，就是當(dāng)前地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴是造成調(diào)控政策難以落實(shí)的重要原因。地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，又跟中央政府和地方政府的事權(quán)、財(cái)權(quán)的不匹配有關(guān)系，所以怎么樣把這個(gè)關(guān)系弄好是一個(gè)大的課題。這個(gè)課題在十八大的報(bào)告里面已經(jīng)提出來(lái)了，在三中全會(huì)上，能不能有所突破，我認(rèn)為這是一個(gè)很大的問(wèn)題。
另一個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得既是個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制問(wèn)題， 又是一個(gè)講了好幾年的問(wèn)題。比如我剛才講的房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅我講了好幾年，就是要在總結(jié)上海、重慶經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，怎么擴(kuò)大法？擴(kuò)大了以后在全國(guó)怎么推廣？當(dāng)然需要研究的問(wèn)題很多，但是我想，既然中央有關(guān)部門已經(jīng)講了那么多了，我自己的想法，就是這個(gè)方案既然講政府公開(kāi)，講老百姓利益相關(guān)的事情，是不是可以征求征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)的過(guò)程，也是引導(dǎo)合理消費(fèi)的過(guò)程，而且通過(guò)意見(jiàn)，把原來(lái)的房產(chǎn)稅的條例修改了，這樣既合情又合理又合法。另外，在開(kāi)征房產(chǎn)稅的同時(shí)，要減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，這樣才能讓有多套房子的人，把多套房子推向二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)咱們房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。
第三個(gè)問(wèn)題就是房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品。既要?jiǎng)?chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，又要防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)問(wèn)題我們房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)的少，我就不講了，這兩個(gè)問(wèn)題都很重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)過(guò)去過(guò)分依賴銀行貸款，現(xiàn)在看來(lái)，都依賴銀行貸款有風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)了，拓寬房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品肯定要考慮。但是同時(shí)要考慮，房地產(chǎn)產(chǎn)品如果部分的拓寬，會(huì)不會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)的進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)，所以兩頭都要考慮。
第四個(gè)問(wèn)題，要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式，積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。這也涉及到國(guó)家的整體布局問(wèn)題，1998年的時(shí)候，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一個(gè)關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，是從市場(chǎng)化改革推進(jìn)的；1999年國(guó)務(wù)院辦公廳，印發(fā)了幾個(gè)部門的關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的通知。這兩個(gè)，一個(gè)是國(guó)務(wù)院的文件，一個(gè)是國(guó)務(wù)院辦公廳的通知。但當(dāng)時(shí)的思路是清晰的，前一個(gè)文件從市場(chǎng)化改革方面推進(jìn)，從完善住房供應(yīng)制度方面考慮，屬于政策方面的。后一個(gè)文件是從轉(zhuǎn)變 房地產(chǎn)業(yè)粗放型的發(fā)展方式，通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化，給老百姓提供好的產(chǎn)品，來(lái)節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境。但是后一個(gè)文件，由于多方面的原因，貫徹不是非常有力，現(xiàn)在就是怎么樣開(kāi)放環(huán)保型的住宅，大力推進(jìn)住宅的產(chǎn)業(yè)化的問(wèn)題，怎么樣開(kāi)展綠色建筑的問(wèn)題，怎么樣減少毛坯房的問(wèn)題等等都有部署。國(guó)家在綠色建筑行動(dòng)方案里都有詳細(xì)的部署，我就不說(shuō)了，但是我覺(jué)得，盡量減少毛坯房的比例這個(gè)問(wèn)題，我們一直建議政府要加大力度。因?yàn)楣⿷?yīng)毛坯房可能是中國(guó)特色，其他國(guó)家基本上都可以拎包入住的，供應(yīng)毛坯房進(jìn)行二次裝修，既浪費(fèi)了資源和能源，又污染了環(huán)境，對(duì)于周邊的老百姓都產(chǎn)生影響，所以這個(gè)是要下大力氣的。
房地產(chǎn)的問(wèn)題，一頭是涉及到經(jīng)濟(jì)，一頭涉及到民生，跟千家萬(wàn)戶有關(guān)系、跟很多行業(yè)有關(guān)系。所以真的要構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)百姓的住有所居和房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，既需要社會(huì)各個(gè)方面的努力，也需要我們消費(fèi)者轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，合理消費(fèi)，只有這樣，可能我們才能達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，謝謝大家。
主持人：接下來(lái)有請(qǐng)獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人馬光遠(yuǎn)為我們做主題演講，有請(qǐng)。
馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)很復(fù)雜，我研究經(jīng)濟(jì)學(xué)這么多年，我個(gè)人的感覺(jué)，是最復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，不一定每一個(gè)人都能夠說(shuō)清楚。到現(xiàn)在為止，能夠說(shuō)清楚的人真的不多，我們都在探索。席勒很謙虛，他說(shuō)自己看不清中國(guó)的房地產(chǎn)，我想你千萬(wàn)不要相信他這句話，他一定能看懂，而且他看的很懂。當(dāng)然席勒從2000年談到中國(guó)房地產(chǎn)的時(shí)候，就已經(jīng)說(shuō)出了中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的泡沫，特別舉例子，點(diǎn)到名字的、最長(zhǎng)的就是中國(guó)的房地產(chǎn)。十多年以后，我們來(lái)看這個(gè)情況，有很多笑話說(shuō)怎么還沒(méi)破滅？當(dāng)然席勒有他自己的指標(biāo)。在諾貝爾獎(jiǎng)的歷史上，真正研究房地產(chǎn)的人就是席勒。所以以前有很多諾獎(jiǎng)得主，談到中國(guó)經(jīng)濟(jì)、中國(guó)房地產(chǎn)，大家千萬(wàn)不要盲目崇拜，他們對(duì)中國(guó)懂多少，真不一定。但是席勒畢竟是研究房地產(chǎn)的，而且對(duì)房地產(chǎn)本身還有一套自己的指數(shù)。這幾年我也一直在潛心收集各種各樣的信息資料，在試圖理清房地產(chǎn)的基本邏輯，理清中國(guó)房?jī)r(jià)與一些主要國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本邏輯。在所有的學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)的論述里面，席勒的論述絕對(duì)是最權(quán)威的。
大家可以看一下席勒的指標(biāo)，無(wú)論是在資本市場(chǎng)，還是在房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以講，都是相對(duì)比較準(zhǔn)確的。他的曲線隱含著一些規(guī)律，只要這個(gè)曲線出現(xiàn)一定的偏離，一般都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。席勒在解釋美國(guó)房地產(chǎn)的邏輯的時(shí)候，他的基本觀點(diǎn)是圍繞著一個(gè)學(xué)術(shù)觀點(diǎn)——?jiǎng)游锞瘢簿褪钦f(shuō)他從來(lái)不認(rèn)為市場(chǎng)是理性的，有很多偏離理性的地方。偏離理性的原因是什么？動(dòng)物精神。席勒研究的從1948年到2007年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，美國(guó)房?jī)r(jià)的發(fā)展，他發(fā)現(xiàn)了這種情況，就是從上世紀(jì)90年代末到2007年，這一輪美國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的一段時(shí)間，他發(fā)現(xiàn)基本面沒(méi)有發(fā)生任何變化，人口沒(méi)有發(fā)生任何變化，土地供應(yīng)也沒(méi)有發(fā)生任何變化，貨幣不像我們?cè)霭l(fā)這么多。美國(guó)這么多年以來(lái)，負(fù)利率、增發(fā)貨幣、利率非常低，但是總體來(lái)講的話，不足以導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)如此劇烈的變化。
他認(rèn)為，這個(gè)變化的背后主要原因“動(dòng)物精神”，就是大家在資本市場(chǎng)上、投資市場(chǎng)上，一傳十，十傳百的關(guān)于繁榮的故事、關(guān)于房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的神話，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的主要原因，這個(gè)邏輯完全可以解釋中國(guó)目前的房地產(chǎn)。所以我們?cè)诜治龊芏噙壿嫷臅r(shí)候，我們現(xiàn)在會(huì)忽略一點(diǎn)：人的心理層面的變化。包括今年，房?jī)r(jià)的暴漲，坦率而言我沒(méi)有想到，因?yàn)檫@兩年以來(lái)，我的一直觀點(diǎn)是房地產(chǎn)基本進(jìn)入了穩(wěn)定發(fā)展期，因?yàn)閺墓⿷?yīng)來(lái)講，從政策本身來(lái)講，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)平穩(wěn)期。未來(lái)隨著長(zhǎng)效機(jī)制、隨著制度建設(shè)的逐步完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的預(yù)期會(huì)越來(lái)越明顯。但是今年的房地產(chǎn)為什么暴漲？是因?yàn)榛久姘l(fā)生變化嗎？土地供應(yīng)沒(méi)有減少，前幾年沒(méi)有完成，今年超額完成，比前幾年完成的都好。為什么還在搶房子？我想席勒的動(dòng)物精神可以解釋這個(gè)。也就是說(shuō)你在任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)是不分國(guó)際的，我們現(xiàn)在講，說(shuō)中國(guó)人對(duì)房子苦不堪言，有很多國(guó)家都是，不幸福的不僅僅我們。
在中國(guó)，把房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)市場(chǎng)、房?jī)r(jià)的預(yù)期簡(jiǎn)單化。在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，要取得共識(shí)是很難的，我們一般知道，有一個(gè)“墨菲原則”，就是經(jīng)濟(jì)學(xué)家在大家比較認(rèn)可的問(wèn)題上，一般很難達(dá)到一致的意見(jiàn)，十個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家有十一個(gè)觀點(diǎn)，這是很正常的，但是在房地產(chǎn)問(wèn)題上，在中國(guó)是很統(tǒng)一的，基本分為兩派，一個(gè)是看多，一個(gè)是看空。
今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一個(gè)最大的信號(hào)是什么？空頭死光了，基本上找不到，這是很嚇人的。我們每年9、10月接受采訪最多的問(wèn)題是什么？今年兩會(huì)有金九銀十嗎？今年沒(méi)有任何一個(gè)記者問(wèn)我這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)椴挥脝?wèn)。我參加了兩次論壇，一個(gè)著名的空頭開(kāi)始看空房地產(chǎn)，讓我想起了1989年日本房地產(chǎn)泡沫破滅以前，所有的人都看好房地產(chǎn)的情況�！稌r(shí)代》周刊1990年一月份封面人物，日本三一證券總裁，他從空頭變成了多頭，看好日本房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展，為什么看好？跟我們現(xiàn)在的邏輯基本完全一致。到最后這個(gè)邏輯90年破滅，三一證券總裁跳樓自殺。但今天當(dāng)我看到所有的空頭死光之后，我感覺(jué)到的是危險(xiǎn)。我們一定要注意這背后究竟發(fā)生了什么。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化到今天為止，一邊倒的這種判斷，我個(gè)人認(rèn)為還是第一次，以前分歧還是很大的，大家會(huì)去預(yù)測(cè)，現(xiàn)在沒(méi)有人好意思來(lái)承認(rèn)自己是空頭，那么說(shuō)明什么？我覺(jué)得可以值得大家去思考。一些相關(guān)的數(shù)據(jù)也很嚇人，席勒判斷美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)崩潰，出現(xiàn)了非理性的繁榮，一個(gè)根本的指標(biāo)——房?jī)r(jià)收入比，我們現(xiàn)在很多人可能不承認(rèn)房?jī)r(jià)收入比，但是房?jī)r(jià)收入比在美國(guó)，考察房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是一個(gè)很重要的指標(biāo)。
他還有一些指標(biāo)，比如說(shuō)房地產(chǎn)的投資占GDP的比重。美國(guó)以前是三點(diǎn)幾，后來(lái)漲到5.6。席勒覺(jué)得出問(wèn)題了，席勒太夸張了，說(shuō)房地產(chǎn)投資占GDP投資達(dá)到5.6，這是一個(gè)難以想象的數(shù)字。我們現(xiàn)在是多少，我們2011年，達(dá)到兩位數(shù)以后，今年前三季度我看了一下數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資6.11萬(wàn)億，占GDP投資的比重15.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的高出美國(guó)房地產(chǎn)這一輪次貸危機(jī)發(fā)生以前的三倍。達(dá)到10以上的，我現(xiàn)在知道除了中國(guó)，我不知道有第二個(gè)，就是房地產(chǎn)投資占GDP的比重，何況15.8%。
第二個(gè)是固定資產(chǎn)投資，占GDP的比重是80%。所以今年，前三季度中國(guó)7.7%的增長(zhǎng)，立了頭功的肯定是房地產(chǎn)，如果沒(méi)有房地產(chǎn)很好的表現(xiàn)，沒(méi)有投資很好的表現(xiàn)，我們的數(shù)據(jù)是很難看的。所以我們看到還有一個(gè)數(shù)據(jù)，就是錢像房地產(chǎn)走的步伐在加快，積聚程度在加快。比如1-9月份，全社會(huì)融資總額13.96萬(wàn)億，那么房地產(chǎn)的到位資金是多少？8.78萬(wàn)億。大家可以一下，這個(gè)比重，就是說(shuō)房地產(chǎn)通過(guò)各種各樣的途徑，拿到了8.78萬(wàn)億元的錢。而整個(gè)社會(huì)前三季度，整個(gè)籌資的錢多少？13.96萬(wàn)億，我算了一下這個(gè)比重，63%，意味著什么？不要去硬推，因?yàn)槔锩嬗型魄玫牡胤剑行┯兄貜?fù)的地方。我簡(jiǎn)單在講一個(gè)趨勢(shì)，就是這個(gè)趨勢(shì)在加劇，相當(dāng)于全社會(huì)63%的錢用在了房地產(chǎn)，這個(gè)比重也是前所未有的。所以我們今年也從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)到房地產(chǎn)缺錢的。我們有錢荒，但是房地產(chǎn)沒(méi)有出現(xiàn)缺錢的情況，所以目前的態(tài)勢(shì)，一邊倒的繁榮，一邊倒的看好，在這個(gè)一邊倒看好背后，我們應(yīng)該怎么看？我想從這么幾點(diǎn)，簡(jiǎn)單的把我的邏輯勾勒出來(lái)。
第一，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的十年，高房?jī)r(jià)是市場(chǎng)化的結(jié)果，還是市場(chǎng)化不徹底的結(jié)果。我覺(jué)得首先應(yīng)該思考這個(gè)問(wèn)題�，F(xiàn)在有很多人談到中國(guó)產(chǎn)業(yè)化的時(shí)候，舉的例子就三個(gè)，教育、醫(yī)療、房地產(chǎn)。認(rèn)為是市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化導(dǎo)致出現(xiàn)了目前的畸形發(fā)展，我對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)我是完全反對(duì)的。中國(guó)真的有教育產(chǎn)業(yè)化嗎？從來(lái)沒(méi)有，北京大學(xué)的股東從來(lái)只有一個(gè)——國(guó)家，真正的產(chǎn)業(yè)化應(yīng)該是股權(quán)多元化，或者打開(kāi)門檻讓民間資本辦大學(xué)教育，把北京大學(xué)收購(gòu)了，把清華大學(xué)收購(gòu)了，這叫產(chǎn)業(yè)化。金錢化，高收費(fèi)不等于產(chǎn)業(yè)化。所以，教育到今天為止，不是產(chǎn)業(yè)化的后果，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)化，而是把一個(gè)公共教育辦成了私人教育，我指的私人是開(kāi)始收錢了。以前不收錢，以前我們每個(gè)月還有補(bǔ)貼。到我上大學(xué)那一年，突然要交兩百塊錢學(xué)費(fèi)，我都覺(jué)得很不愿意，我當(dāng)年很幸福，但是絕對(duì)不是產(chǎn)業(yè)化。包括醫(yī)療也不是產(chǎn)業(yè)化，醫(yī)療如果真的產(chǎn)業(yè)化了，民營(yíng)醫(yī)院遍地而起。
房地產(chǎn)，真的實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化了嗎？北京東三環(huán)那塊地，任何時(shí)候放出來(lái)都是地王，上海徐家匯的那塊地，底價(jià)就172億，上海以前的地王是92億，任何時(shí)候放出來(lái)都是地王。為什么這個(gè)時(shí)候放出來(lái)？這個(gè)時(shí)候放出來(lái)又是為了什么？所以當(dāng)土地市場(chǎng)完全壟斷的情況下，說(shuō)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，這是一個(gè)大笑話。房?jī)r(jià)為什么這么高？有很多原因，有很多邏輯，大家說(shuō)的比較多的土地市場(chǎng)的壟斷。這么多年，我發(fā)現(xiàn)我們不斷在調(diào)控，但是在調(diào)控的同時(shí)，大家關(guān)注土地市場(chǎng)的話，一方面要關(guān)注總量的變化，土地供應(yīng)的變化。過(guò)去四年，一線城市的土地供應(yīng)都沒(méi)完成任務(wù)，所以今年講要超過(guò)以前的平均數(shù)，平均數(shù)也沒(méi)完成，土地供應(yīng)為什么減少，地方政府要看天吃飯，天氣好的時(shí)候，價(jià)格好的時(shí)候，多放點(diǎn)兒好地，價(jià)格差的時(shí)候不放，所以總量上去看的話，沒(méi)有完成�？偭繘](méi)有完成的，房子供應(yīng)減少能不漲嗎？
第二，從結(jié)構(gòu)上去看，我們現(xiàn)在的結(jié)構(gòu)，工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地，基本上這三大塊。三大塊的結(jié)構(gòu)，住宅用地全部用地的比重達(dá)到多少？現(xiàn)在說(shuō)法有很多，但是我看差不多，30%左右。上海去年新增加的用地里面，住宅用地占的比重?fù)?jù)說(shuō)10%都不到，我沒(méi)核實(shí)過(guò)這個(gè)數(shù)據(jù)，但是聽(tīng)到以后我就非常害怕，中國(guó)960萬(wàn)平方公里，5000年歷史上，從來(lái)從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)蓋房子沒(méi)地，死了人沒(méi)地埋的情況。我們現(xiàn)在城鎮(zhèn)化沒(méi)有完成，但是中國(guó)城市建成區(qū)的面積，占國(guó)土的比重是超過(guò)美國(guó)一倍的，美國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)化完成了，美國(guó)城市占全國(guó)國(guó)土的面積是2.6%，用了國(guó)土2.6%，百分之八就是的人口在城市。我們現(xiàn)在五點(diǎn)幾，大片的土地越來(lái)越缺，越來(lái)越少，這個(gè)稀缺究竟是一個(gè)概念，還是什么？我們都要去思考。
再比如，近十年來(lái)，我們從金融層面去講，大家關(guān)注到的貨幣的超發(fā)問(wèn)題。這個(gè)我想沒(méi)有什么可以去否認(rèn)的，數(shù)字在那個(gè)地方放著，但是還有一個(gè)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的，就是多年以來(lái)的負(fù)利率，近十年，2003年到現(xiàn)在，基本都是負(fù)利率，我看了一下全球房?jī)r(jià)的邏輯里面，有一個(gè)共識(shí)，就是當(dāng)貨幣的利率是負(fù)利率的情況下，房?jī)r(jià)沒(méi)有下降，我沒(méi)發(fā)現(xiàn)，那么近十年來(lái)我們都是負(fù)利率。
我們正利率的情況很少，金融的。當(dāng)然還有供求關(guān)系，供求關(guān)系前面朱會(huì)長(zhǎng)講，說(shuō)不清楚，真的說(shuō)不清楚，為什么？因?yàn)榈浆F(xiàn)在為止，中國(guó)目前究竟有多少存量房？我們不知道。前兩年的時(shí)候，北京市公安局做了一件事，統(tǒng)計(jì)了一下北京的住戶，挨家挨戶的去，十八大馬上開(kāi)了，把數(shù)據(jù)搞清楚，一個(gè)房子一個(gè)房子查，超過(guò)一千萬(wàn)戶，這一千萬(wàn)戶什么意思？然后說(shuō)，有380多（萬(wàn)），找不見(jiàn)人了，我想這是一個(gè)很有價(jià)值的數(shù)字，價(jià)值體現(xiàn)在什么地方？就是能夠說(shuō)實(shí)話，告訴你，我查了這么多戶，現(xiàn)在有這么多戶我找不見(jiàn)人，如果說(shuō)真的是一千多萬(wàn)靠的話，夠了，就是現(xiàn)在的存量住宅足夠北京目前的人口居住，那么未來(lái)新進(jìn)入的人口，我們新建絕對(duì)可以滿足，有很多地可以盤活出來(lái)，關(guān)鍵是愿不愿意供應(yīng)。
根據(jù)今年政府的報(bào)告，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)人均居住面積32.9平，城鎮(zhèn)的人口是7.1億，大家簡(jiǎn)單的小學(xué)算術(shù)算一下，這個(gè)官方的數(shù)據(jù)多少？234億平，差不多，那么230多億平。我個(gè)人認(rèn)為這是官方的一個(gè)小口徑的統(tǒng)計(jì)，有兩塊肯定沒(méi)有統(tǒng)計(jì)，66億平的小產(chǎn)權(quán)房加各種福利分房。到2014年6月份，我們要統(tǒng)一房地產(chǎn)登記制度，就是房由這一個(gè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一，我們《物權(quán)法》倒是規(guī)定了，但是很難。因?yàn)楸本┳〗ㄎ南到y(tǒng)，是2000年以后才建出來(lái)，交易的時(shí)候才能知道，所以在我系統(tǒng)內(nèi)的存量也是不完全的。那么如果說(shuō)這三大塊，最保守估計(jì)肯定超過(guò)300億平，那么如果是300億平的話，人均居住面積差不多在40平，這是個(gè)什么概念？上世紀(jì)90年代，德國(guó)人均居住面積38平、法國(guó)37平、日本35平。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的邏輯看，一個(gè)國(guó)家人均居住面積超過(guò)35平，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期；超過(guò)40平，房地產(chǎn)進(jìn)入橫盤期。當(dāng)然這是總量我們不能回避結(jié)構(gòu)性的短缺，因?yàn)榉孔痈话闵唐凡灰粯�，它是不能移�?dòng)的，我老家的房子再多，也搬不到北京來(lái)，所以分析房地產(chǎn)的供求規(guī)律，一方面要看總量，第二個(gè)要看結(jié)構(gòu)，每一個(gè)區(qū)域，是一個(gè)什么樣的供需結(jié)構(gòu)很重要。
我個(gè)人認(rèn)為，從這些數(shù)據(jù)本身可看出，中國(guó)房子短缺，我認(rèn)為是一個(gè)謊言。房子不多，如果每一個(gè)人都要40套房子肯定短缺。如果你要兩套房子，也還可以。所以盡管我們相關(guān)部門沒(méi)有搞房地產(chǎn)普查，這個(gè)普查有多難？一點(diǎn)都不難，一個(gè)一個(gè)數(shù)就完了，那么多老大媽沒(méi)事干，數(shù)房子去，一個(gè)單元一個(gè)單元，很容易的。為什么不告訴我們這個(gè)數(shù)字？所以這么多年以來(lái)，我們一直在想，供求關(guān)系究竟怎么樣？如果告訴大家信息，也就是說(shuō)把這個(gè)信息基本面告訴大家的話，老百姓自己去判斷，夠不夠，不夠去買，夠了不買，很簡(jiǎn)單。所以目前的這種恐慌，就是席勒講的動(dòng)物精神，可能一個(gè)最大的中國(guó)特色就是信息的壟斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息壟斷是很嚴(yán)重的，包括你到某一個(gè)樓盤去，你買房子，放出的虛假信息，都非常嚇人。
怎么樣治理這種信息亂象？政府需要去做。當(dāng)然還有很多人口方面的因素，在目前的中國(guó)，政治、經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化、貨幣、人口因素、供求規(guī)律、財(cái)富效益等一系列的邏輯，在房?jī)r(jià)數(shù)字上面，都有所反映。輕易的去預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)怎么樣，需要做好挨罵的準(zhǔn)備。你說(shuō)高了，有人罵你，你說(shuō)低了，也有人罵，為什么？我講很復(fù)雜，我一直講最復(fù)雜的現(xiàn)象，這是一個(gè)。我的核心觀點(diǎn)跟朱會(huì)長(zhǎng)可能不太一樣，我的基本觀點(diǎn)是我呼吁，呼吁盡早結(jié)束房地產(chǎn)調(diào)控的思維，不是結(jié)束調(diào)控，盡快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)調(diào)控思維，調(diào)控毫無(wú)疑問(wèn)，已經(jīng)失敗，調(diào)控思維已經(jīng)不能適應(yīng)中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀況，十多年了，一個(gè)產(chǎn)業(yè)，吃了十年的藥，還能長(zhǎng)這么大，生命力該有多頑強(qiáng)？但房地產(chǎn)的發(fā)展，市場(chǎng)化的方向，肯定是正確的。
有人講政府提供多少套保障房，如果按目前的房?jī)r(jià)，沒(méi)有房子的人要買房，大城市30%以下，意味著政府要保障的人口比例在70%。這樣大比例的保障我沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。如果政府要保障大多數(shù)人，房地產(chǎn)就不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。政府保障面不能過(guò)寬，這是個(gè)簡(jiǎn)單常識(shí)。再一個(gè)，從調(diào)控本身來(lái)看，效果大家都看到了。每一次的供需緊張和每一次的加強(qiáng)調(diào)控具有絕對(duì)的正相關(guān)。
第三，從來(lái)沒(méi)有改變預(yù)期，而且是在助長(zhǎng)預(yù)期。我們每一次的調(diào)控，最后導(dǎo)致的結(jié)果，大家一看要限購(gòu)，房子肯定少，基本都是這種反向思維。相關(guān)的利益主體利用這些反向指標(biāo)又推波助瀾，導(dǎo)致調(diào)控失效。所以，大家的這種動(dòng)物精神怎么產(chǎn)生，政策紊亂，沒(méi)有長(zhǎng)期預(yù)期導(dǎo)致的。所以如果我們?cè)龠M(jìn)入下一次的調(diào)控，這個(gè)是可以預(yù)測(cè)的，效果肯定跟以前一樣，不會(huì)有二致，因?yàn)榛久鏇](méi)有變化，因?yàn)槲覀兏闳珖?guó)性的一刀切。
有些地方房子多了，你還限購(gòu)，溫州也是限購(gòu)的。我到溫州去，司機(jī)會(huì)來(lái)接我，我問(wèn)司機(jī)有多少房子，他說(shuō)有四套房子。一個(gè)司機(jī)都有四套房子，房子供應(yīng)完全夠了，限購(gòu)干什么？一個(gè)地方生病，全國(guó)吃藥，這肯定是有問(wèn)題的。我們需要做的是，怎么樣去建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制，而不是調(diào)控，一線熱點(diǎn)城市需要調(diào)控，包括北京。在目前情況下，北京要是放開(kāi)限購(gòu)的話，80萬(wàn)可能真的不是謠言。全國(guó)所有的人都想到北京來(lái)，盡管癌癥死亡率不斷在上升，但是阻擋不了中國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)的熱情。這種畸形需求如果沒(méi)有限購(gòu)是很可怕的。但是限購(gòu)作用有限，他是麻藥，先降溫，然后要做手術(shù)，麻住它不管了是要死掉的。
我就說(shuō)點(diǎn)正能量。思路何在？思路我跟朱會(huì)長(zhǎng)意見(jiàn)是統(tǒng)一的，就是我們多年來(lái)一直在談的長(zhǎng)效機(jī)制。中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控如果說(shuō)真的有重大失誤，我覺(jué)得最重大的失誤就是一而再、再而三的貽誤長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)時(shí)機(jī)。你要說(shuō)準(zhǔn)備，你真的在準(zhǔn)備嗎？準(zhǔn)備了多長(zhǎng)時(shí)間？每一次調(diào)控后面綴一句話，：抓住有利時(shí)機(jī)，出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制。那么長(zhǎng)效機(jī)制是什么？我想這個(gè)大家可以有分歧，但是有幾個(gè)要點(diǎn)我想是共同的，比如說(shuō)稅收調(diào)控，當(dāng)然我不同意目前的房產(chǎn)稅，它能對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響。上海、重慶已經(jīng)證明，在住房的產(chǎn)權(quán)、住房的基本權(quán)利要素還沒(méi)有搞清楚的時(shí)候，急推房產(chǎn)稅只會(huì)引發(fā)反彈。土地制度的改革必須加快，加快的方向在什么地方？一個(gè)是集體土地的入市問(wèn)題。關(guān)于打破壟斷，我想一定要有一個(gè)很強(qiáng)很強(qiáng)的機(jī)制，就是法律保障機(jī)制。我的理想中的土地交易，應(yīng)該是多方參與，就是供應(yīng)方很多，北京市不僅僅是北京市政府一家，還有，那么別的怎么來(lái)大家都可以轉(zhuǎn)讓。
我們能不能把土地使用權(quán)弄的長(zhǎng)一點(diǎn)？比如你這個(gè)房子三十多年，倒塌了，倒塌了以后土地使用權(quán)還可以交易。我覺(jué)得在土地使用權(quán)的年限問(wèn)題上較真是很愚蠢的�，F(xiàn)在這些人能保證看到七十年以后？不如做個(gè)順?biāo)饲�，免費(fèi)續(xù)期，做成永續(xù)產(chǎn)權(quán)，是可以交易的，打破這個(gè)壟斷是可以期待的�；蛘呙磕陱�(qiáng)化，供地計(jì)劃怎么樣去落實(shí)？不要讓政府看天吃飯，一看地價(jià)下來(lái)了我不賣了，地價(jià)好的時(shí)候我再推地王，再一個(gè)制度建設(shè)，里面包括法制建設(shè)，包括保障房的。
住房保障目前是一個(gè)三無(wú)的東西，第一個(gè)沒(méi)有法律保障，第二個(gè)沒(méi)有資金保障，第三個(gè)沒(méi)有機(jī)構(gòu)保障。再有，要做好信息工作，把市場(chǎng)秩序的維護(hù)是必須的。在中國(guó)，我從來(lái)都支持打擊同行，對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管不到位，應(yīng)該加強(qiáng)。有的是路，而且是正路。到今天為止，我們更應(yīng)該一方面讓市場(chǎng)秩序更加完善，讓市場(chǎng)化程度徹底，只有市場(chǎng)才能真正保障住房問(wèn)題。但是歸政府的保障責(zé)任，政府要完成，政府在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)里面一定要分清自己的邊界，這邊界是什么？我覺(jué)得就目前來(lái)講，政府急需做的一定是長(zhǎng)效機(jī)制盡快建立，這個(gè)盡快的時(shí)間是多少？我不希望是一萬(wàn)年，五年吧，五年可以出這么一個(gè)機(jī)制來(lái)，來(lái)保障房地產(chǎn)的發(fā)展，如果有了真正的制度建設(shè)，房地產(chǎn)的黃金期還沒(méi)有結(jié)束，因?yàn)橹袊?guó)的城鎮(zhèn)化沒(méi)有結(jié)束，中國(guó)人的住房還是很落后的，中國(guó)人的住房條件還是很差的。
我看了一個(gè)數(shù)據(jù)，美國(guó)也有三分之一的人住房很差，美國(guó)每年會(huì)做一個(gè)及時(shí)的統(tǒng)計(jì)，就是說(shuō)有多少人無(wú)家可歸，我們沒(méi)有。這么一個(gè)短缺的市場(chǎng)，如果說(shuō)未來(lái)讓我說(shuō)哪一個(gè)產(chǎn)業(yè)會(huì)大發(fā)展，毫無(wú)疑問(wèn)房地產(chǎn)是一個(gè)選項(xiàng)，因?yàn)樗嵌倘钡�，短缺的東西肯定是有市場(chǎng)的，但是一定要健康發(fā)展，健康發(fā)展前提是政府一定要有制度保障，而不是一而再再而三的去調(diào)控，謝謝。
主持人：好，謝謝馬光遠(yuǎn)博士。我們馬上要進(jìn)行圓桌論壇。有請(qǐng)剛才為我們帶來(lái)精彩演講的兩位嘉賓，有請(qǐng)朱會(huì)長(zhǎng)，有請(qǐng)馬博士，還有我們《中國(guó)證券報(bào)》的采訪部主任王棟琳，還有我們經(jīng)濟(jì)之聲的觀察員陳愛(ài)海，有請(qǐng)各位。剛才兩位嘉賓也做了很多精彩的演講，想聽(tīng)聽(tīng)王棟琳的觀點(diǎn)。
王棟琳：剛才聽(tīng)了兩位嘉賓的發(fā)言以后，覺(jué)得受益匪淺，有一些問(wèn)題特別希望得到二位的回答。剛才都談到了土地的問(wèn)題，就是剛才馬博士也說(shuō)，其實(shí)一直是處于一個(gè)很平穩(wěn)的狀態(tài)，持續(xù)了一段時(shí)間，我們看北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是從今年的下半年，價(jià)格是出現(xiàn)了一個(gè)快速的上漲，時(shí)間點(diǎn)上有一些事件非常值得關(guān)注。因?yàn)槲业耐略谫I房，所以我也是很了解買房的經(jīng)過(guò)。他七月份在房山看房還是一萬(wàn)七、八價(jià)格。但是在八月份，在房山拍出一個(gè)地王。在兩三個(gè)月的時(shí)間里面，房子從一萬(wàn)七八的售價(jià)長(zhǎng)到了現(xiàn)在的兩萬(wàn)五左右，他感覺(jué)，就是地價(jià)的上漲引起了房?jī)r(jià)的上漲，引起了大家對(duì)房?jī)r(jià)上漲的恐慌的預(yù)期。我也想請(qǐng)教一下馬博士，您覺(jué)得土地制度的改革，你列入長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)涵，你談到集體土地的入市等，打破壟斷等等，您能不能再具體的談一下，北京的所謂的限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，是不是土地制度改革的方向？集體土地入市包括土地流轉(zhuǎn)改革，這些具體的措施要應(yīng)該怎么樣去改革？怎么樣去打破這樣的一個(gè)地王不斷產(chǎn)生，地價(jià)快速上漲的這樣一個(gè)惡性循環(huán)，謝謝。
馬光遠(yuǎn)：實(shí)際上在基本的土地制度改革以前，我們?cè)隗w制內(nèi)做了很多的嘗試和努力。事實(shí)上，這種努力大家可能因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲太快而沒(méi)有跟感覺(jué)到，但是實(shí)際上一直在進(jìn)步。比如是以前完全按價(jià)格，到有些地方綜合評(píng)標(biāo)，這都是變化。比如說(shuō)推出保障房，昨天北京推出自住型商品住房。這些努力有沒(méi)有效果，要靠實(shí)踐來(lái)檢驗(yàn)。包括北京的自住房，我擔(dān)心的是你怎么樣來(lái)監(jiān)管。就那么一點(diǎn)，面對(duì)全北京的人。30%的優(yōu)惠，可以試一下。在大的設(shè)計(jì)突破以前，可以允許各地去試，但是上面的監(jiān)管是很重要的。我們一定要把每年的土地計(jì)劃要弄成硬約束，完不成要問(wèn)責(zé)，但到目前為止沒(méi)有問(wèn)責(zé)。大的制度沒(méi)有突破以前，小的探索應(yīng)該不斷。這樣才能慢慢嘗試出一個(gè)比較適合又照顧地方政府的利益，又照顧購(gòu)房人的利益，同時(shí)保證中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。所以事實(shí)上中國(guó)改革開(kāi)放有一個(gè)好的特色，絕對(duì)不是頂層設(shè)計(jì)，中國(guó)很多東西不是頂層設(shè)計(jì)出來(lái)的。
主持人：搞一搞，看一看，就象小崗村分田地，分著就成了聯(lián)產(chǎn)承包制了。
陳愛(ài)海：我有兩個(gè)感想，一個(gè)問(wèn)題，聽(tīng)見(jiàn)了兩位的發(fā)言，很有啟發(fā)。剛才兩位都談到了預(yù)期和合理消費(fèi)，我覺(jué)得這一點(diǎn)從我個(gè)人來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得很重要。雖然房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題很多，但是總體來(lái)說(shuō)，我們的住房條件是改善了。所以我想大家可以把我們的預(yù)期放的稍微低一點(diǎn)，現(xiàn)在其實(shí)很大程度是預(yù)期在推高房?jī)r(jià)，預(yù)期低了可能房?jī)r(jià)下來(lái)了，大家也買的起房了，這是兩點(diǎn)感想。一個(gè)問(wèn)題就是剛才二位都講到了市場(chǎng)化的調(diào)控機(jī)制，也反復(fù)講到了長(zhǎng)效機(jī)制，那么這兩個(gè)東西究竟是一個(gè)什么樣的，我想請(qǐng)二位簡(jiǎn)單的給我們解答一下。
朱中一：剛才有人提到市場(chǎng)化推進(jìn)快了，是什么呢？就是咱們?cè)谧》康氖袌?chǎng)和保障這兩個(gè)關(guān)系上面，市場(chǎng)化快，保障滯后了，并不是說(shuō)整個(gè)的制度建設(shè)市場(chǎng)化快了。整個(gè)的制度建設(shè)應(yīng)該說(shuō)三中全會(huì)對(duì)整個(gè)的市場(chǎng)化改革描繪了一個(gè)比較清晰的藍(lán)圖，包括土地制度改革問(wèn)題�，F(xiàn)在我們前一些時(shí)期有一個(gè)重要的特點(diǎn)，我們是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡的時(shí)候，所以即有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的弱點(diǎn)，又有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的設(shè)計(jì)過(guò)程。
另一個(gè)我很贊同的，預(yù)期后合理消費(fèi)，這是一個(gè)要大家解決的問(wèn)題。我們要保持市場(chǎng)的健康發(fā)展。首先，我們的政策要穩(wěn)定，政策穩(wěn)定，才能夠穩(wěn)定預(yù)期。還一個(gè)問(wèn)題，就是咱們的市場(chǎng)要健康發(fā)展，心態(tài)要平衡發(fā)展。如果你的心態(tài)老是浮躁的，市場(chǎng)也很難適應(yīng)。我想講一個(gè)概念是什么呢？咱們講的長(zhǎng)效機(jī)制，往往是一個(gè)長(zhǎng)效的機(jī)制，而調(diào)控是短期的，調(diào)控是針對(duì)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題來(lái)提出，采取有及時(shí)的、有針對(duì)形性的措施。但是，我們的長(zhǎng)效機(jī)制更著重于任何方面的問(wèn)題，所以他是有關(guān)聯(lián)的，是兩個(gè)不同的。
馬光遠(yuǎn)：補(bǔ)充一下，就是長(zhǎng)效機(jī)制，既有市場(chǎng)化的舉措，根據(jù)市場(chǎng)化的地方我們?nèi)ネ�，同時(shí)必須有保障機(jī)制，保障機(jī)制也是長(zhǎng)效機(jī)制。這是我們講這個(gè)所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)雙軌未來(lái)的真正內(nèi)涵，就是談到長(zhǎng)效機(jī)制千萬(wàn)不要以為沒(méi)有保障了，這是一個(gè)誤區(qū)，所以我們講的長(zhǎng)效機(jī)制，讓市場(chǎng)更加市場(chǎng)。
朱中一：長(zhǎng)效機(jī)制里面第一個(gè)機(jī)制就是我剛才講，完善住房的供應(yīng)機(jī)制，住房的供應(yīng)機(jī)制就是雙軌制。
馬光遠(yuǎn)：沒(méi)錯(cuò)，然后讓政府以前沒(méi)有做到的，沒(méi)有做足的盡可能去做，我們希望這樣的一個(gè)機(jī)制，那么這樣的話，整個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)才能健康發(fā)展。
觀眾提問(wèn)：我是歐美同學(xué)會(huì)的，我姓賀。我今天參加這個(gè)會(huì)議，我想提出一個(gè)問(wèn)題，為什么我們國(guó)家的房地產(chǎn)稅扭扭捏捏的出不來(lái)呢？然后在國(guó)外的話，在韓國(guó)，如果第一套房子不要稅，第二房子50%的稅，第三套房60%稅，剛性需求一下就看出來(lái)了。北京就不可能是水泥森林，沒(méi)有一點(diǎn)綠色，到處都是房子，而且320萬(wàn)套房子在那空著，所以我覺(jué)得年輕人結(jié)婚結(jié)不起，沒(méi)有房。老百姓說(shuō)，我們過(guò)去兩塊錢可以買四個(gè)蘋果，現(xiàn)在四塊錢只買兩個(gè)蘋果，GDP卻上升了，這跟我們的生活，老百姓息息相關(guān)的房子問(wèn)題，。覺(jué)得制訂政策的既得利益者他們手中的房子很多，所以這個(gè)稅金遲遲的不敢出來(lái)，前一段時(shí)間聽(tīng)說(shuō)要20%的稅，我周邊很多人包括海歸，都在想辦法出手自己的房子，很恐慌，他們怕房地產(chǎn)稅在各個(gè)國(guó)家都有，但是我們國(guó)家沒(méi)有，你們也要把這個(gè)政策給李克強(qiáng)遞過(guò)去。謝謝。
主持人：其實(shí)克強(qiáng)總理在今年兩會(huì)第一次記者見(jiàn)面會(huì)上已經(jīng)談到這個(gè)問(wèn)題，就是觸動(dòng)利益比觸動(dòng)靈魂還要難。那么其實(shí)我覺(jué)得，這位賀女士說(shuō)的非常好，我們的持有環(huán)節(jié)和流通環(huán)節(jié)成本都是非常低的，朱會(huì)長(zhǎng)怎么看？
朱中一：我個(gè)人的觀點(diǎn)我很清楚，房產(chǎn)稅既是我們長(zhǎng)效機(jī)制當(dāng)中的完善稅制一個(gè)制度，同時(shí)也是我們這兩年調(diào)控當(dāng)中要做好的一項(xiàng)工作。
主持人：對(duì)不起，冒昧插一句，就是老百姓所謂提的所謂七十年，我是到底房子是大概是我的？還是說(shuō)我是長(zhǎng)期租戶？
朱中一：這里面的問(wèn)題很多，我對(duì)房產(chǎn)稅的觀點(diǎn)這么幾個(gè)，第一，咱們要按照一個(gè)精稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管的一個(gè)稅制改革原則的方向走。我們的現(xiàn)在房地產(chǎn)稅很多，能不能該合并的合并。第二，開(kāi)征房產(chǎn)稅同時(shí)，要減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，只有這樣，才能讓多套房子的人把多套房子推向二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。第三，咱們?cè)O(shè)計(jì)稅種的時(shí)候，盡量考慮到不要讓更多的老百姓都有心理負(fù)擔(dān)，不要嚇大家，大家恐慌就不好弄了。房子很多的可以累進(jìn)，總的一個(gè)原則是什么，住是老百姓的基本權(quán)利。第二個(gè)房地產(chǎn)不管是怎么樣，土地資源是個(gè)公共資源，公共資源的配制應(yīng)該相對(duì)的來(lái)說(shuō)公平一點(diǎn)。理論是占得住腳，現(xiàn)在的問(wèn)題，咱們領(lǐng)導(dǎo)講的東西要邁出去，盡管說(shuō)我們改革決心大，步子要穩(wěn)定，不是說(shuō)不走。
觀眾提問(wèn)：沒(méi)有房子的都想有房子，有房子的人也更想擁有更多房子，那這樣的話，需求絕對(duì)是抑制不下來(lái)的，能不能調(diào)控租房的市場(chǎng)？第二個(gè)問(wèn)題我想請(qǐng)問(wèn)，我們土地財(cái)政的收益者的政府，和我們調(diào)控房地產(chǎn)要解決房?jī)r(jià)高的政府是不是一個(gè)政府？現(xiàn)在這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為一種財(cái)富轉(zhuǎn)移的游戲，如果說(shuō)讓一個(gè)從游戲里面獲取利益的人，他要來(lái)想辦法打破這個(gè)游戲，我覺(jué)得這是很有矛盾的一件事情。
主持人：北京住建委又新公布了黑中介的名單，我們看到了北京市是有統(tǒng)一的限價(jià)商品房的賣方市場(chǎng)思路，但是在租房市場(chǎng)上，咱們不知道是由于利潤(rùn)薄弱，還是怎么樣？沒(méi)有看到這種正規(guī)軍的身影，你怎么看？
馬光遠(yuǎn)：很多人年輕的時(shí)候買房子，有一個(gè)因素，那就是中國(guó)租房市場(chǎng)的制度建設(shè)非常滯后，政策的陽(yáng)光永遠(yuǎn)照不到租房市場(chǎng)。這么多年以來(lái)，我們看房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，什么時(shí)候談到租房市場(chǎng)了？一方面鼓勵(lì)大家租房，一方面沒(méi)有任何政策，這是一個(gè)悖論。我們看到以前北京市鼓勵(lì)大家騎自行車，結(jié)果自行車道全沒(méi)了，那上大家在機(jī)動(dòng)車道怎么騎，這是個(gè)問(wèn)題。所以我覺(jué)得，如果說(shuō)未來(lái)真的全盤性的讓大家比較安心，預(yù)期比較穩(wěn)定的話，租房市場(chǎng)的制度建設(shè)滯后的情況，一定要改變，鼓勵(lì)大家租。
朱中一：租房在政策規(guī)定是有的，專門有一個(gè)租房的租賃市場(chǎng)的規(guī)定�，F(xiàn)在關(guān)鍵是咱們的宣傳的問(wèn)題�，F(xiàn)在在我們國(guó)家，咱們坦率的說(shuō)，有法不知道，知道不執(zhí)行，執(zhí)行不嚴(yán)格的問(wèn)題天天都有，所以咱們?nèi)タ纯茨莻�(gè)規(guī)定，里面都有。
馬光遠(yuǎn)：我的意思是什么，就是相對(duì)于整天在講調(diào)控，相對(duì)大量的關(guān)于住房市場(chǎng)的規(guī)定，租房市場(chǎng)太少了。而且這是一個(gè)很大的市場(chǎng)，有多少人在租房啊。所以我覺(jué)得這個(gè)制度建設(shè)肯定是滯后的。
主持人：光遠(yuǎn)簡(jiǎn)單說(shuō)一下，政府怎么破冰？
馬光遠(yuǎn)：比如說(shuō)鼓勵(lì)大家把房子拿出來(lái)的制度，比如說(shuō)稅收，相應(yīng)的一些管理。說(shuō)如果你去租房的話，也可以提公積金，以前沒(méi)有，現(xiàn)在有，這樣的保障得跟上。解決住房問(wèn)題，就是租房和住房。住房有，租房沒(méi)有這個(gè)不行。
主持人：就是又回到老百姓你能不能買得起房，在買字上做文章了。您覺(jué)得接下來(lái)要做實(shí)的思路應(yīng)該是什么？
朱中一：租房市場(chǎng)的規(guī)定在那個(gè)辦法里面都有，現(xiàn)在一個(gè)重要的問(wèn)題，我實(shí)際上在剛才講到了搞房產(chǎn)稅也好，別的什么也好，一定要把租賃市場(chǎng)的培育和發(fā)展更加的加快步伐.在法律的執(zhí)行上應(yīng)該完善一點(diǎn)。你出租的房屋質(zhì)量和安全保證一點(diǎn)，合同的期限是要執(zhí)行一個(gè)期限的，不能隨便漲價(jià)的，讓承租的人有一個(gè)安全感。
主持人：其實(shí)我覺(jué)得這可能就是牽一發(fā)而動(dòng)全身，這可能說(shuō)到我們現(xiàn)在接下來(lái)政府定位的問(wèn)題了，我到底還是公司化，追求漂亮的成績(jī)單還是說(shuō)服務(wù)者，大家都租的挺好，都挺受益，最后地價(jià)錢包收入就下去了。
朱中一：這里有一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)扮演的角色是最難的。我在給上面匯報(bào)的時(shí)候，房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭聯(lián)系民生，當(dāng)政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)生困難的時(shí)候，當(dāng)?shù)胤截?cái)政里頭的腰包不夠的時(shí)候，它就往經(jīng)濟(jì)方面強(qiáng)化的多。然后到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)稍微好一點(diǎn)，他就往民生方面就轉(zhuǎn)移，對(duì)于定位的搖擺就造成了我們制度上的問(wèn)題。所以我們很糾節(jié)。
馬光遠(yuǎn)：所以中國(guó)的房地產(chǎn)政策，如果是單純是一個(gè)經(jīng)濟(jì)政策不出問(wèn)題是很難的，所以一定要回歸社會(huì)政策的本色。它應(yīng)該更主要成為一個(gè)社會(huì)政策，而不要成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工具。我們現(xiàn)在不僅僅是土地財(cái)政問(wèn)題，更重要的它是GDP里面最重要的一塊。我們現(xiàn)在講房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)有很多人都在罵，它就是支柱產(chǎn)業(yè)，你是抵擋不了的，20%左右的GDP和它有關(guān)系的，你說(shuō)它是不是？所以它是支柱產(chǎn)業(yè)，但是，在相應(yīng)的政策上，不要眼睛只看到支柱產(chǎn)業(yè)，還得看到民生問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題。
主持人：我們?cè)谧呐笥岩部梢哉硪幌滤悸�。我們每人用一句心聲，�?lái)為我們今天第九場(chǎng)大國(guó)大時(shí)代房?jī)r(jià)談畫上一個(gè)句號(hào)。
王棟琳：我非常贊同兩位嘉賓的意見(jiàn)，就是最重要的一點(diǎn)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制要盡快的出臺(tái)。
陳愛(ài)海：雖然說(shuō)房?jī)r(jià)可能還會(huì)有漲的趨勢(shì)，但是我想總有一天會(huì)回歸理性，時(shí)間長(zhǎng)短的問(wèn)題，這一點(diǎn)我堅(jiān)信。
馬光遠(yuǎn)：一個(gè)國(guó)家發(fā)展經(jīng)濟(jì)，過(guò)渡的依賴房地產(chǎn)，一個(gè)國(guó)家的財(cái)富主要依賴房地產(chǎn)的話，會(huì)扼殺這個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的后期競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó)高房?jī)r(jià)，中國(guó)過(guò)度的房地產(chǎn)化，已經(jīng)在某種程度上成為中國(guó)創(chuàng)新不足的根源之一，一定要抓住時(shí)機(jī)改變。
朱中一：前途是光明的，道路是在不斷的探索當(dāng)中前進(jìn)的，住有所居的夢(mèng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的夢(mèng)總有一天會(huì)實(shí)現(xiàn)的。
主持人：好的，非常感謝各位，我們今天是第九場(chǎng)，明天我們《大國(guó)大時(shí)代——中國(guó)經(jīng)濟(jì)十月談》系列時(shí)事報(bào)告會(huì)，將會(huì)在這里給大家?guī)?lái)收官戰(zhàn)，謝謝大家。
編輯：吉媛媛
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