【導(dǎo)讀】中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確房地產(chǎn)去庫存為明年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一，鼓勵(lì)開發(fā)商降低房價(jià)。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評論》關(guān)注：房地產(chǎn)去庫存需綜合運(yùn)用需求側(cè)和供給側(cè)等多種手段。

　　央廣網(wǎng)北京12月22日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評論》報(bào)道，中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署2016年經(jīng)濟(jì)工作，提出“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大主要任務(wù)。聚焦中央經(jīng)濟(jì)工作會議，重點(diǎn)關(guān)注“去庫存”。

　　會議提出，化解房地產(chǎn)庫存。要通過加農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時(shí)的限制性措施。經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀進(jìn)行評論解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：房地產(chǎn)去庫存，非常重要的一點(diǎn)就是找到潛在的消費(fèi)人群。專家指出，目前農(nóng)民工進(jìn)城的確是“去庫存”最主要的利好，農(nóng)民工市民化肯定會帶來新一輪消費(fèi)拉動(dòng)和基礎(chǔ)設(shè)施投資增加。促使農(nóng)民工在就業(yè)地買房租房的重要條件是戶籍，目前的戶籍制度改革有哪些難點(diǎn)需要加速克服？

　　葉檀：戶籍制度問題不在戶籍本身，而在于戶籍背后兩個(gè)問題，第一個(gè)是戶籍背后牽扯到一個(gè)公共服務(wù)的問題，這就牽扯到公共服務(wù)均等化和補(bǔ)貼的均等化。第二個(gè)就是牽涉到戶籍背后就業(yè)機(jī)會和資源聚集問題，如果現(xiàn)在資源都聚集在大城市，農(nóng)民工朋友也會相應(yīng)聚集到大城市去，所以這就形成了一個(gè)非常大的落差，我們現(xiàn)在看到三四五線城市庫存高，而房價(jià)上漲不快，而一二線城市庫存比較低，去庫存很快，也是因?yàn)槿丝谟咳氡容^大，在現(xiàn)實(shí)和我們要做的事情之間形成一個(gè)比較大的落差。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：農(nóng)民工進(jìn)城買房一個(gè)最大障礙是收入低下、資金不足，說白了就是買房的錢從哪里來。一些去庫存任務(wù)艱巨的二線、三四線城市未來是不是應(yīng)該有類似的購房直接補(bǔ)貼政策跟進(jìn)？

　　葉檀：購房直接補(bǔ)貼當(dāng)然是一種辦法，但有可能不是最好的辦法。從現(xiàn)在里看的話，第一是放松戶口，第二是建立城市群，恐怕是比較好的方法。要保證住房并不是保證每個(gè)人有商品房，而是保證每個(gè)人擁有住房的權(quán)利。每個(gè)人對于城市選擇是不一樣的，既使是在北京工作，未必要選擇在北京的核心區(qū)域購房，而是可以選擇擁有軌道交通的周邊的衛(wèi)星城購房，這樣成本會下降，每個(gè)人的收入不同，適應(yīng)成本是不一樣的，適應(yīng)的城市也是不一樣的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：會議提出要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房的價(jià)格，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小企業(yè)的資金也是非常的困難，如果說直接降價(jià)企業(yè)能承受得了嗎？

　　葉檀：從現(xiàn)在來看的話，如果住房的價(jià)格大規(guī)模降低，恐怕是不太現(xiàn)實(shí)的，它跟貨幣購買力情況有關(guān)，跟我們的貨幣政策直接相關(guān)。如果直接降房價(jià)，形成貨幣政策也牽涉到地方財(cái)政來源，現(xiàn)在也注意到對從農(nóng)村移居到城市的一部分朋友進(jìn)行補(bǔ)貼，這一部分補(bǔ)貼資金必須要有財(cái)政來源。如果是商品房價(jià)格相對比較高的話，可以通過一部分轉(zhuǎn)移支付來進(jìn)行補(bǔ)貼，如果是商品房價(jià)格大幅降低，補(bǔ)貼來源是不夠的，這是一個(gè)非常復(fù)雜的事情。

　　其他觀點(diǎn)：

　　國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵指出：在房地產(chǎn)“去庫存”的過程中，政府的政策有必要與市場結(jié)合到一起，通過改革打破一切制度門檻，更好地發(fā)揮市場作用，真正推進(jìn)城鎮(zhèn)化和農(nóng)民市民化進(jìn)程，落實(shí)戶籍制度改革，這才是未來推動(dòng)城市消費(fèi)最關(guān)鍵的發(fā)動(dòng)機(jī)。

　　克爾瑞研究員楊科偉表示，當(dāng)前我國的過剩庫存大多集中在人口少、凈流出為主的部分二線和絕大多數(shù)的三四五線城市，依靠現(xiàn)時(shí)的存量需求已難以消化嚴(yán)重過剩的住房庫存。在鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房上，各地購房直接補(bǔ)貼政策有望快速跟進(jìn)。其中將包括對于在城鎮(zhèn)購房的農(nóng)民給予直接的財(cái)政現(xiàn)金補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等，直接從資金上減輕農(nóng)民購房的負(fù)擔(dān)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，加快農(nóng)民工市民化的重心是新型城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化的節(jié)奏加快和農(nóng)村土地制度改革同步，將打造出未來房地產(chǎn)市場中一個(gè)可以開發(fā)的大世界和大平臺，即農(nóng)村購房需求。取消過時(shí)的限制性措施，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在行政體制改善層面的具體體現(xiàn)，主要是刺激供應(yīng)，而非刺激需求。鼓勵(lì)房企在新開工和投資方面有所作為，后續(xù)包括開發(fā)貸款的審批、房企既有土地的開發(fā)等方面會有一些相對寬裕的政策供選擇