中國經濟網北京12月22日訊（記者 馬常艷）剛剛閉幕的中央經濟工作會議對化解房地產高庫存做出部署，明確將通過加快農民工市民化，擴大有效需求，消化庫存。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受中國經濟網記者采訪時指出，農民工購房及其市民化對于化解房地產庫存意義重大，此舉具有去庫存、穩增長、倒逼改革等多重效應，而有人質疑的將導致次貸危機、推高房價的情況不可能出現。

　　農民工市民化“一石多鳥”

　　會議強調，化解房地產庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。

　　倪鵬飛指出，去庫存是當前一個重要的住房政策目標，但試圖使用宏觀經濟刺激政策，擴大城鎮現有的剛性需求和改善性需求，短期內難以有效化解規模如此巨大的過剩庫存。開辟新需求即加快農民工市民化、支持農民工購房，是快速消化過剩庫存，促進住房市場穩健調整和發展的有效之策。

　　倪鵬飛認為，農民工市民化具有一石多鳥效應。首先，農民工是樓市去庫存的重要力量，農民工市民化有助于化解房地產庫存；其次，農民工市民化帶動投資和消費從而穩定增長和促進轉型；再次，鼓勵農民工購房將可以倒逼改革；最后，農民購房圓了農民工的住房夢，也是全面小康的應有之義。

　　據估算，未來5年農民工新增購房總共可達23.1億平方米。根據國家統計局對農民工的調查數據：2014年農民工總數2.7億，其中，在城鎮自購房住的僅為1%，回農村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住單位宿舍的28.3%。按照未來5年1億人城鎮化計算，如果70%的家庭人口在城鎮購房（人均33.3平方米），每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米。

　　不會導致次貸危機

　　針對農民工市民化去庫存的思路，也有業內人士表示質疑和擔憂，更有地產行業學者則直接表態“鼓勵農民進城買房或成為’中國版次貸危機’的禍根”。

　　“不是讓所有的農民工都去買房，而是支持具備購房可支付能力的農民工買房，創造條件，讓具備購房能力的農民工提高購房意愿。”倪鵬飛指出，在政策性和商業性住房金融體系下，不可能導致購房的次貸危機。

　　倪鵬飛說，從現實情況看，不少農民工有穩定的職業、有一定的技能、有相當的儲蓄和資產，具備可持續的購房能力，甚至一部分可以一次性支付房款或者提前還貸；從制度層面風險控制看，目前中國的住房政策性和商業性金融機構執行較高的抵押貸款風險控制標準，和美國次貸危機時美國住房金融機構的信貸政策完全不同。當然也需要重視和防止住房抵押貸款違約發生，將違約風險保持在較低的和可控的限度內。

　　不會推高房價

　　媒體指出，一直以來，中國房地產都陷在一個“越調越高”的怪圈。對于農民工市民化、購房會否推高房價的擔憂，倪鵬飛認為，在當前的住房供求態勢下，農民工主要在地級以下庫存比較多的地區購房，并且購房也是一個逐步的過程，從客觀層面上看，沒有推高房價的可能性。

　　不過倪鵬飛指出，近年來幾乎任何一個重要事件都可能會被一些開發企業利用，作為炒作的題材試圖影響房地產市場預期。因此，各地政府應保持清醒頭腦，須知去庫存惠民生才是政府當前的任務，也是居民也是政府的核心利益，而不是漲房價。

　　倪鵬飛對中國經濟網記者表示，不贊成一些地方政府給農民工購房發財政補貼的做法。第一，這種補貼有可能會激勵不具備可持續可支付能力的家庭，購房并在城鎮里生活。如果這樣的家庭沒有穩定的就業或者收入，不僅未來自身生活困難而且增加了政府的公共支出的負擔，會形成新的貧困。第二，這種直接的補貼可能造成一些人利用這一政策從中牟利。至于避免稅費優惠等政策的套利問題，這是一些技術層面的問題，各地應認真研究和細化相關政策規定以避免。

　　倪鵬飛指出，化解房地產庫存，迫切要求通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革。可借鑒曾經的藍印戶口制度，將購房住戶納入居住證覆蓋人群。全面推進并完善居住證制度，凡購房不再考慮或降低就業、交納社保的年限，享受和戶籍居民平等的公共服務和基礎設施；可探索實施商品房共有產權制度，實施住房產權分割出售；可建立普惠住房金融制度，實現政策性和商業性覆蓋農民工；可允許和鼓勵農民工轉讓土地承包權，出售和出租住房；可改進地級以下城市的基礎設施與公共服務。

　　會議對相關政策也做出明確部署，要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。