中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京12月22日訊（記者 馬常艷）剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)化解房地產(chǎn)高庫(kù)存做出部署，明確將通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，消化庫(kù)存。中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者采訪時(shí)指出，農(nóng)民工購(gòu)房及其市民化對(duì)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存意義重大，此舉具有去庫(kù)存、穩(wěn)增長(zhǎng)、倒逼改革等多重效應(yīng)，而有人質(zhì)疑的將導(dǎo)致次貸危機(jī)、推高房?jī)r(jià)的情況不可能出現(xiàn)。

　　農(nóng)民工市民化“一石多鳥”

　　會(huì)議強(qiáng)調(diào)，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　倪鵬飛指出，去庫(kù)存是當(dāng)前一個(gè)重要的住房政策目標(biāo)，但試圖使用宏觀經(jīng)濟(jì)刺激政策，擴(kuò)大城鎮(zhèn)現(xiàn)有的剛性需求和改善性需求，短期內(nèi)難以有效化解規(guī)模如此巨大的過(guò)剩庫(kù)存。開辟新需求即加快農(nóng)民工市民化、支持農(nóng)民工購(gòu)房，是快速消化過(guò)剩庫(kù)存，促進(jìn)住房市場(chǎng)穩(wěn)健調(diào)整和發(fā)展的有效之策。

　　倪鵬飛認(rèn)為，農(nóng)民工市民化具有一石多鳥效應(yīng)。首先，農(nóng)民工是樓市去庫(kù)存的重要力量，農(nóng)民工市民化有助于化解房地產(chǎn)庫(kù)存；其次，農(nóng)民工市民化帶動(dòng)投資和消費(fèi)從而穩(wěn)定增長(zhǎng)和促進(jìn)轉(zhuǎn)型；再次，鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房將可以倒逼改革；最后，農(nóng)民購(gòu)房圓了農(nóng)民工的住房夢(mèng)，也是全面小康的應(yīng)有之義。

　　據(jù)估算，未來(lái)5年農(nóng)民工新增購(gòu)房總共可達(dá)23.1億平方米。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)農(nóng)民工的調(diào)查數(shù)據(jù)：2014年農(nóng)民工總數(shù)2.7億，其中，在城鎮(zhèn)自購(gòu)房住的僅為1%，回農(nóng)村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住單位宿舍的28.3%。按照未來(lái)5年1億人城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購(gòu)房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購(gòu)房需求可達(dá)4.6億平方米。

　　不會(huì)導(dǎo)致次貸危機(jī)

　　針對(duì)農(nóng)民工市民化去庫(kù)存的思路，也有業(yè)內(nèi)人士表示質(zhì)疑和擔(dān)憂，更有地產(chǎn)行業(yè)學(xué)者則直接表態(tài)“鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房或成為’中國(guó)版次貸危機(jī)’的禍根”。

　　“不是讓所有的農(nóng)民工都去買房，而是支持具備購(gòu)房可支付能力的農(nóng)民工買房，創(chuàng)造條件，讓具備購(gòu)房能力的農(nóng)民工提高購(gòu)房意愿。”倪鵬飛指出，在政策性和商業(yè)性住房金融體系下，不可能導(dǎo)致購(gòu)房的次貸危機(jī)。

　　倪鵬飛說(shuō)，從現(xiàn)實(shí)情況看，不少農(nóng)民工有穩(wěn)定的職業(yè)、有一定的技能、有相當(dāng)?shù)膬?chǔ)蓄和資產(chǎn)，具備可持續(xù)的購(gòu)房能力，甚至一部分可以一次性支付房款或者提前還貸；從制度層面風(fēng)險(xiǎn)控制看，目前中國(guó)的住房政策性和商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行較高的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)，和美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)美國(guó)住房金融機(jī)構(gòu)的信貸政策完全不同。當(dāng)然也需要重視和防止住房抵押貸款違約發(fā)生，將違約風(fēng)險(xiǎn)保持在較低的和可控的限度內(nèi)。

　　不會(huì)推高房?jī)r(jià)

　　媒體指出，一直以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)都陷在一個(gè)“越調(diào)越高”的怪圈。對(duì)于農(nóng)民工市民化、購(gòu)房會(huì)否推高房?jī)r(jià)的擔(dān)憂，倪鵬飛認(rèn)為，在當(dāng)前的住房供求態(tài)勢(shì)下，農(nóng)民工主要在地級(jí)以下庫(kù)存比較多的地區(qū)購(gòu)房，并且購(gòu)房也是一個(gè)逐步的過(guò)程，從客觀層面上看，沒(méi)有推高房?jī)r(jià)的可能性。

　　不過(guò)倪鵬飛指出，近年來(lái)幾乎任何一個(gè)重要事件都可能會(huì)被一些開發(fā)企業(yè)利用，作為炒作的題材試圖影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。因此，各地政府應(yīng)保持清醒頭腦，須知去庫(kù)存惠民生才是政府當(dāng)前的任務(wù)，也是居民也是政府的核心利益，而不是漲房?jī)r(jià)。

　　倪鵬飛對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，不贊成一些地方政府給農(nóng)民工購(gòu)房發(fā)財(cái)政補(bǔ)貼的做法。第一，這種補(bǔ)貼有可能會(huì)激勵(lì)不具備可持續(xù)可支付能力的家庭，購(gòu)房并在城鎮(zhèn)里生活。如果這樣的家庭沒(méi)有穩(wěn)定的就業(yè)或者收入，不僅未來(lái)自身生活困難而且增加了政府的公共支出的負(fù)擔(dān)，會(huì)形成新的貧困。第二，這種直接的補(bǔ)貼可能造成一些人利用這一政策從中牟利。至于避免稅費(fèi)優(yōu)惠等政策的套利問(wèn)題，這是一些技術(shù)層面的問(wèn)題，各地應(yīng)認(rèn)真研究和細(xì)化相關(guān)政策規(guī)定以避免。

　　倪鵬飛指出，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，迫切要求通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革。可借鑒曾經(jīng)的藍(lán)印戶口制度，將購(gòu)房住戶納入居住證覆蓋人群。全面推進(jìn)并完善居住證制度，凡購(gòu)房不再考慮或降低就業(yè)、交納社保的年限，享受和戶籍居民平等的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施；可探索實(shí)施商品房共有產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)施住房產(chǎn)權(quán)分割出售；可建立普惠住房金融制度，實(shí)現(xiàn)政策性和商業(yè)性覆蓋農(nóng)民工；可允許和鼓勵(lì)農(nóng)民工轉(zhuǎn)讓土地承包權(quán)，出售和出租住房；可改進(jìn)地級(jí)以下城市的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)。

　　會(huì)議對(duì)相關(guān)政策也做出明確部署，要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。