【導語】央行宣布，不限購城市首套房商業貸款首付比例調低至25%。同時，住建部、財政部、央行發文全面推行公積金異地貸款業務。經濟之聲《央廣財經評論》樓市觀察：利好政策頻出，房地產市場將何去何從？

　　央廣網北京10月1日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，金九剛過，銀十又至。今天是十一長假的第一天，而房地產市場卻在此時接連收到了兩大政策紅包。

　　就在昨晚，央行宣布，在不實施限購的城市中，將個人首套房商業貸款首付比例調降至25%，比現行標準再降低5%。央行還要求，各派出機構應根據轄內不同城市情況，自主確定轄內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。與此同時，住建部、財政部以及央行昨天聯合發文要求，全面推行公積金異地貸款業務，切實提高住房公積金使用效率。通知指出，2015年8月末住房公積金資金運用率低于85%的設區城市，要綜合考慮當地房價水平、貸款需求和借款人還款能力，提高住房公積金個人住房貸款實際額度。此外，有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產證券化業務，盤活住房公積金貸款資產，全面推行異地貸款業務。

　　從去年9月30號開始的新一輪樓市刺激政策實施以來，每一次的政策出臺都會給樓市成交帶來一定的促進作用。有觀點認為，盡管每次政策針對的對象各有不同，但這種差別化的樓市刺激政策會有利于購房者對于樓市心理預期的回暖，此外，通過持續的刺激政策，樓市也會有繼續向好的可能性。

　　利好政策頻出，房地產市場將何去何從？今年3月30日住建部、央行、財政部等連發"大招"，出臺以營業稅全額征繳期"五改二"為核心的"3·30新政"。時隔整整半年之后，國家四部委再度發力，給樓市送出的這一黃金周"禮包"，釋放出了什么信號？這一次政策的力度相比之前如何？

　　知名房地產專家韓世同：我覺得這個政策肯定是利好，但是它的力度可能不是太大，可能大概是跟上一次公積金的首付下調到2成的政策差不多。因為這一次下調的幅度只有半成，但是它是商貸。其實最強的政策就是2008年的救市政策，它是商業性貸款下降了兩成，而且優惠利率可以打7折，相比于一輪前的放松房貸和半年前“3·30”的一系列政策可能還是屬于微刺激了。

　　央行發布的政策，把個人商業住房貸款首付比例調至25%，這個比例對于購房者的吸引力，交3成的話可能交不起、但是降到2.5成就能夠交的起的這部分人不是太多，一般交得起2.5的人咬咬牙、一蹬腳3成也就交得了的，所以這個幅度不是太明顯。

　　控制風險度就是，其實交3成所謂的理由就是當房價波動是在30%之內，對銀行按揭貸款是非常安全的，不會出現風險。要是現在房價變動25%的話就是有一定的影響。

　　經濟之聲：這個政策有一個前提條件就是在不實施限購的城市來實行。為什么會有這樣一個劃分？

　　韓世同：這個我們因城施策，這也是這屆政府采取的不同于上屆政府的一個做法。針對一二線和三四線的城市，甚至這一次主要還是針對限購和非限購城市的差異性。在“3·30”的時候我們看到它出臺的時候開始是沒有差別的，但是后來發現限購的城市都不落地，“3·30”要把購買第二套房的首付門檻由6、7成降到4成，但是在限購城市基本上就沒有完全的落實，這一次它就主動差別化對待了。

　　經濟之聲：很多人很擔心，這不是不是今后差別化樓市刺激政策的一個實施標準？也是城市選擇適宜信貸政策的標準之一呢？

　　韓世同：很難說是標準化，但是這一次的政策力度很明顯是希望刺激那些二三四線城市的成交，促進成交這個意圖是非常清晰的。

　　我覺得適宜性的政策基本上還是由央行統一發號施令的，但是可能各地有一定的調整的空間，但主要還是受到央行整體的部署。但是一二線城市和三四線城市分化的情況比較嚴重，希望各地能夠掌握這個尺度，我覺得它不一定是一個標準化的操作。

　　我覺得單靠這個政策可能帶來的影響還并不是太大，但是實際上，現在包括一年以來，包括一年前的“9·30”，包括過去的一年當中多次降息降準，尤其是6月份以來的兩次雙降、"3·30"政策還有之前的公積金政策調整，這些政策已經形成了疊加效應了，使得樓市現在應該是整個優于整體的經濟環境經濟形勢表現，甚至比股市的表現強的多。現在又有這樣的一個刺激的話我覺得會表現的更加好。但是我們要防止這些政策別引渡到提升房價而不是再生擴大成交這個方面去，其實我一直強調新政應該是救量不要救價，你要拉升房價的話，其實有可能使得這些政策措施達不到擴大成交的效果，這種效果我覺得是無效的效應。

　　經濟之聲：再來看幾個部委有關加快公積金使用額度的政策。以北京為例，90平米以內的公積金最多可以貸款120萬，但是北京一套普通商品房的總價都在200萬以上，那就要首付80萬相當于四成。也就是說，首付要可以拿出80萬才能享受公積金政策。實際上在一線城市，想要充分使用公積金的額度還是一個比較難的問題。

　　韓世同：北京的款額度已經是最高的了，因為像廣州家庭貸款最高限額是80萬，200萬的房子在北京它其實是公積金貸款貸到120萬，不足的80萬可能要到商業性貸款，就是組合性貸款。這一部分120萬它其實交的首付應該是120萬的20%，就是公積金部分20%，然后剩下的不足60萬的這部分占到25來交首付，那么它形成了一個組合。但是這個其實各地還是有差異的，運用率如果達不到85%的話，就要提高它的額度，就是北京是最高，廣州已經是公積金的運用率很高了，它經常存在余額不足。主要還是針對于中小城市，有一些可能家庭貸款可能是30、40萬，40、50萬的就要求它提高，是這個意思。

　　經濟之聲：從這個釋放出的信息我們還可以看到一點就是它的不限購。是不是各個地區也在這樣的一個基礎上有充足的動力去完善這個政策的空間呢？

　　韓世同：它這個政策是一個方面，它主要還是要促進多用公積金去來滿足購房貸款來促進成交。因為商業性貸款它貸的太多的話占比太高的話，加大銀行的金融風險，但是公積金的貸款貸的再多再大，跟整個金融系統的連接度不高。

　　經濟之聲：到底是節后是買房還是買股票，您怎么看？

　　韓世同：股票顯然態勢不是太明朗，目前買樓的確是一個好的時機。我們看到一年以來的所有政策都是在不斷鼓勵刺激買房，甚至有文章顯示，買房的話要比一年前買一套標準一點的100多方的要省了50多萬。