44號樓頂水箱等設施破敗不堪。張家琳 攝

　　進出同一道大鐵門，同樣是售后老公房，可徐匯區斜土路上這兩幢售后公房，不僅“平改坡”沒份，而且區里兩輪“美麗家園”也未惠及。

　　近日，斜土路2200弄43號—46號樓內多位業主向解放日報·上觀新聞熱線63523600反映，他們于2010年前后，通過正規二手房市場購買的房子，眼下房子年久失修，安全隱患頻現，卻長期缺乏應有的物業服務。

　　業主眼看同小區其他售后公房內外粉刷、修葺一新，便前往居委會、街道反映，希望一視同仁。但對方卻要他們找原建設單位——與房子一墻之隔的上海醫科大學（現為復旦大學）附屬腫瘤醫院；而醫院也稱愛莫能助，要他們聯系屬地政府部門。

　　一些業主給記者發來照片，憂心忡忡地說：房齡已近30年，滲漏損害嚴重；小區賬面雖有維修資金，但因沒業委會無法開通賬戶。

　　老舊公房安全隱患多

　　記者從徐匯區政府官方網站了解到，2019年9月《徐匯區發改委關于楓林街道辦事處振興塊區綜合整治項目概算的批復》中，振興塊區綜合整治項目涵蓋“斜土路2200弄”，建設包括：新鋪瀝青道路、車棚修繕、小區進出口改造等。截至今年1月，徐匯區開展兩輪“美麗家園”行動，累計投入近50億元財政資金，覆蓋所有公房、售后房和2000年前建成的混合型小區519個。但上述惠民改造中，獨缺斜土路2200弄43號—46號。

　　記者實地探訪，見兩扇寬近6米的大鐵門前，醒目標注“此大門樓號：3號至37號、38號、42號至46號”。門內路面平整，右側多幢居民樓外墻整潔，白色水管錯落有致，左側非機動車庫內停車有序。繼續入內100多米，邁過一道小鐵門，路面一下收窄為2米左右。抬頭望，半空中電纜、電線縱橫交錯。左側非機動車棚內，堆放著廢舊冰箱、破舊家具等雜物。右側一幢六層灰白色建筑就是斜土路2200弄43、44號，另一幢六層樓房即為45、46號。兩幢樓外墻斑駁，水痕、污漬隨處可見，從頂樓縱貫而下的水管滿是鐵銹。

　　43號三樓85歲的應先生說，他住的朝北房間多年滲水，室內十分潮濕。記者走進44號六樓兩戶業主家，室內墻面多處發黑霉變，有的還豁裂、脫落。44號楊女士告訴記者，自來水內經常有粉塵，水色混濁。記者爬上43號、44號樓頂，清晰可見四周其他售后公房全已“平改坡”，而43號—46號兩幢樓沒有改造。44號樓頂水箱、水管及設施似廢棄多年，隔熱層多見破裂，碎磚殘瓦、破布等垃圾遍地。

　　有無物業服務？業主們連連搖頭。46號一樓孫女士稱，自1998年入住至今，沒見過有修繕。業主家中一旦受損，只能自行解決。

　　改不改、如何改得看產權性質

　　記者當天來到安康居委會，居委會“小區平面示意圖”含有43號—46號，與斜土路2200弄內其他樓房標注的顏色無任何差異。

　　有關負責人表示，43號—46號為腫瘤醫院自建，本世紀初房改后改為售后公房。但規劃用地仍在醫院范圍，估計醫院未履行相應手續，因此房子性質仍算系統自建房。因業委會無法成立，就算有維修資金，也無法開通賬戶使用。

　　在楓林街道住房保障和房屋管理所，記者在地籍圖上看到紅線標注的醫院規劃用地范圍囊括了43號—46號。據介紹，43號—46號是醫院建造的兩幢六層職工住宅，共66戶。醫院將上述房屋賣給業主，但一直自管，現由一對夫妻從事門衛、保潔工作。

　　楓林街道明確，43號—46號為售后公房。經向公積金管理中心查詢，共有房屋維修資金31.89萬元，街坊設施資金7.7萬元。根據本市《住宅物業管理規定》第十三條：業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。但由于上述兩幢房屋仍在醫院紅線范圍內，無法確定兩幢房屋的物業管理區域，導致業委會無法成立。

　　3月23日，記者來到腫瘤醫院并遞交書面采訪提綱。醫院事后回復，斜土路2200弄43號—46號建于1992年，為自管公房。按房地產證、1995年腫瘤醫院土地證附圖，屬于（醫院）規劃用地范圍內。其雨污排放按當時建設要求實施。樓頂水箱已取消，改為變頻泵送水，水表無移位。對公共區域零星報修，醫院會安排維修。

　　對此，上海市錦天城律師事務所高級合伙人、上海市律師協會物業管理專業委員會主任宋安成律師表示，規劃紅線對房屋和物業管理區域的劃分，并非老舊住房接受惠民改造的前提和剛性要求。改不改、如何改，還得看老舊住房的產權性質。

　　老舊小區改造不能繞著問題走

　　今年1月中旬，《關于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》指出，本市舊住房更新改造范圍主要包括2000年底前建成，使用功能不完善、配套設施不健全、群眾改造意愿迫切的老舊小區，改造原則為“能改愿改則應改盡改”。宋安成認為，43號—46號業主已取得房屋所有權證，能完全實現市場化交易，上述房子性質就是售后公房。根據政策，售后公房屬于老舊住宅改造對象，如所屬街道將43號—46號上報，經房管部門、發改委審批同意后，可以享受“平改坡”“美麗家園”等惠民改造。

　　宋安成分析，眼下僵局或許在于醫院擁有產權并自建自管的38號樓與性質不一的44號結構粘連，導致43號—46號兩棟樓無法被區分成獨立、完整的售后公房小區，且醫院始終未移交43號—46號的物業管理職責。宋安成呼吁醫院主動聯系街道，明確43號—46號房屋性質為售后公房。街道則響應43號—46號業主改造需求，使其充分享有應得的惠民改造。

　　市物業管理行業協會專家委員會法律援助組組長黃友健表示，本市房改已有20多年，但同一個小區，甚至同一棟樓內，可能還存在產權性質不同的房屋。在老舊小區改造推進中，有關部門不能遇到問題繞著走，要坦然面對，精準施策。

　　楓林街道日前書面回復：“鑒于43號—46號兩幢房屋確實存在老舊等問題，街道下一步將聯系醫院，進一步協調、收集資料，并向區房管局申請核定兩幢房屋物業管理區域的劃分情況。待成立業委會后，街道將開展培訓并督促業委會選聘物業公司，盡快開通維修資金賬戶，并至公積金管理中心辦理維修資金劃轉，盡早啟用該處維修資金。街道還將搭建平臺，與醫院共商、梳理小區內存在的問題，優先解決小區‘急、難、愁’，為居民提供和諧、有序的生活環境。”