央廣網上海2月13日消息 據上海政務網發布，徐匯區市人大代表專題調研小組日前提交一份《關于住宅小區物業管理和業主委員會能力建設的調研報告》。調研發現，社區矛盾中的60%—70%是由物業矛盾引發。與多發的物業矛盾相比，本市運作較為規范的業委會僅占業委會總數的15%，大部分業委會處于維持型運轉狀態。
缺失質價相符的價格機制
目前，上海已成立的業委會7200余個，占符合成立條件小區的83.60%，但運作較為規范的僅占業委會總數的15%左右，矛盾突出的占到15%，大部分業委會處于維持型運轉狀態。在這樣的情況下，相當一部分小區對多發的物業矛盾愛莫能助。
調研組經過梳理，歸納為三方面問題。首先，業主與管理方的關系緊張。代表們認為，參與物業管理的各方中，業主是“雇主”，物業是“管家”，專業企業是“傭人”，但很多小區三者關系尚未理順，職能交叉又互有掣肘。
其次，物業服務收費困難，市場化機制一直沒有形成。本市物業服務收費標準每平方米成本價為1.25元，但1996年本市建立物業服務收費標準制度以來，至今仍有1億平方米左右的老舊小區執行平均每平方米1元左右的收費標準。調研顯示，目前全市物業行業年主營收入500億元，平均利潤率為2.29%。如單從其中的住宅物業經營狀態來看，平均利潤還要低，甚至虧損。
“質價相符的價格機制缺失，同行業之間缺乏公平的市場競爭環境機制。”調研組組長、市人大代表盧蘊玉說，一方面有實力的物業管理企業難以找到項目；另一方面企業想聘用自己滿意的物業管理公司卻無門路。有的雖公開招標，但也存在虛假承諾、暗箱操作等不正當競爭手段，所有這些都影響了物業管理的健康發展。
形成物業服務市場機制
盧蘊玉說，物業管理面臨著歷史遺留問題與新問題交織，核心原因就在于物業服務市場機制沒有完全形成。代表們認為，徐匯區的探索可資借鑒。去年，徐匯籌建全區性的物業管理綜合服務中心，通過打造區域性物業管理綜合服務中心構建起與房地產一、二級市場相銜接的“物業有形市場”。
該中心通過對物業管理過程中形成的各類數據進行沉淀、統計、分析，并發布結果，結合大數據分析應用，為規范管理、強化監管提供有力支撐；為物業企業和專業機構了解市場信息、加強與相關利益主體的溝通、提高服務質量提供有益幫助；同時為社會和民眾提供信息查詢等幫助。
與此同時，徐匯還建立了科學規范的物業價格形成機制。據悉，該區對區內不同類型、不同層次的小區進行分析，對物業管理三項費用的收和支，分高中低三個層次制定科學標準，形成較為完善的價格形成機制。
“我們可以在全市范圍內形成物業相關收費的科學合理的協商定價機制。”代表建議通過制度性安排，理順物業管理中各項費用的收支結構。比如對住宅小區基本情況進行調查和分類比對，大致將物業服務費、維修資金、公共收益等三類費用的結構、依據、收支規范等確定好相關標準，通過編制較為完善物業價格形成機制，建立科學的價格機制。
如何防止物業對維修基金、公共收益“打悶包”？調研組建議，市政府對于維修資金保值增值要有指導性意見。形成對維修資金和公共收益的制度性安排，將按月收取維修資金納入物業服務費的構成，并將小區公共收益作為補充維修資金的重要渠道，建立續籌實施的相關保障制度，將業主拒交維修資金的行為納入公民征信范圍，同時引導業主大會授權業委會或委托物業服務企業予以起訴收繳。
編輯：
林馥榆
關鍵詞：
上海;社區;物業
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