央廣網北京3月27日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，萬科是地產公司的“龍頭”。它的動向引人注目。今天上午，萬科舉辦2016年業績發布會。萬科董秘朱旭指出，去年中國的城鎮化比例是56%，預計2050年可以達到75%的水平，這說明還有將近20個點的成長空間。今后十年，中國城市還將新增1.7億城鎮人口，將帶來龐大的居住及配套需求，但絕大部分將集中在基礎設施完善、經濟發達的城市圈，這些地方住房短缺的情況短期內不會消失。

　　雖然發達城市的房地產市場前景樂觀，但萬科也對房價表明了審慎的態度。昨天萬科在年報中附上了一封“致股東信”。表示2016年10月，國家對部分熱點城市出臺針對性的調控政策，萬科有充分的理由感到欣慰，這一次調控是及時的，也是完全必要的。讓過熱的市場適度降溫，對穩健經營、有志于長期發展的企業來說，無疑是一個利好。

　　萬科還表示，由于部分城市房價、地價持續調整，公司基于審慎的財務策略，已經對12個城市的13個項目計提了“跌價準備”。這些項目主要集中在南充、湛江等三、四線城市。由于這些城市今年房價還可能下跌。萬科在去年底為存貨跌價準備為13.8億元現金，比2015 年底增長 82%。

　　萬科認為，在主要城市房屋市場再度升溫的同時，土地市場的表現更為激進，“面粉貴過面包”不再是個案，而已經成了普遍現象。這足以令開發企業進退維谷，陷入焦慮之中。買高價地，意味著承擔未來的經營風險；不買，則可能現在就被擠出市場。對于中國房地產企業而言，如何面對2016年的市場繁榮，并非一個輕松的話題。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此做出分析與評論。

　　楊紅旭：“萬科是中國樓市的龍頭企業，其城市布局廣泛，涵蓋了一、二、三線，中、東、西部，所以，它的業績變化包含其企業觀點，值得行業內的人士參考。

　　首先，萬科關于城鎮化率的推進，包含人口的分布上，我認為基本上是靠譜的。因為中國的城鎮化率是56%，發達國家一般會達到70%左右步入平穩階段。目前，我國還有15到20個百分點達到平穩水平，我認為可能10年到15年基本上會進入平穩階段。那么，人口的分布是有規律的，當一個國家城鎮化率達到30%以上，其主要反映是農村人口向城鎮人口轉變，向城市集聚；當人口城鎮化率達到50%以上，其人口的流動是從農村流向中小城市，同時還有中小城市人口流向大城市的趨勢。所以，目前中國的格局是城鎮化率達到50%以上，向大都市、城市群以及都市圈集聚的速度會進一步加速。

　　其次，萬科在公告中也提出了對12個城市作出房價下跌的‘準備’，這反映出中國的樓市目前區域差異非常嚴重。一方面，一、二線城市房價經歷了一輪暴漲，目前國家正在‘潑水救火’；另一方面，三、四線的政策方針是去庫存，讓農民工進城，推進城鎮化，很多地方的樓市依然平穩。由此看來，中國樓市的分化特別嚴重。

　　再者，萬科公告中對于調控也有自己的觀點和認知。其一，萬科的表態說明其對于政府的政策表示歡迎，基本與政府政策保持一致，這反映出萬科作為龍頭企業，比較尊重政府抑制房價過熱的政策。其二，萬科在全國很多城市布局，一貫的方式是理性穩健，它不會像個別企業一樣瘋搶‘地王’，有時候很激進。萬科一直是平穩發展的，會順著房地產的周期性波動采取相應的應對策略，這樣的話，它必須要跟政府為友，尊重政策，跟著政策的方向去變化。目前國家在抑制樓市過熱，部分城市的房價過快上漲，在這些地區，萬科的拿地策略已開始趨于理性和謹慎，這都反映在從萬科的年報當中。我們通過萬科的視角可以看到整個中國樓市的一些特征和現狀。”

　　經濟之聲：對于最新發布的關于進一步加強商業和辦公樓管理的公告，其中個人在購買商業類項目時也受到限制，而且不能申請商業銀行貸款，您對此如何評價？

　　楊紅旭：“這個政策對于商辦類的管制特別嚴，我認為其苗頭源于去年年底上海開始整治商辦類的項目，因為商住房項目很多都是違規的，為什么違規？商住房的土地用地性質是商業或辦公，甚至廠房工業用地，年限一般是40年或50年；而住宅用地就是居住用地，其用地年限是70年；二者的功能、設施是不一樣的，比如住宅煤電氣都有，但商辦類是不允許通煤氣的。另外，住宅用地分割不需要小面積分割，因為住宅套間是有衛生間的，但商辦類不允許有很多衛生間，還有消防功能方面的要求。還有，商辦類商住房不能落戶，也不可以上對口學校，同時，商住房契稅高，它有房產稅、土地增值稅，在進行交易時還有較高的所得稅等，這都是區別。

　　那么，北京的限購特別嚴厲，基本上想把房子賣出去，只能賣給單位不能賣給個人，對個人也可以賣，但是要求很嚴，比如說在北京要同時具備沒有房子、沒有買過住宅和商住房、連續五年的繳納社保等條件。所以，商住房的需求大幅萎縮，我估計商住房的價格會出現短中期的下跌。北京跟其他城市不一樣，其商住房在過去幾年建的很多，去年賣了4萬多套的商住房，這對于北京商住房大規模市場來講，壓力是很大的，未來一段時間會出現震蕩式下跌，我估計到明年，部分商住房價格會跌30%左右。至于其他城市，我認為北京出臺這樣嚴厲的政策之后，其他大城市應該會有所跟進，但力度可能沒北京這么嚴。只有這樣，才能使中國的房地產市場不管是住宅、商住還是商辦，都能符合相關的法律法規。過去，相關地方部門可能監管不是很嚴，甚至個別地區的某些官員跟開發商有所謂的一些‘內幕交易’，那么，從現在開始，商住房、商辦類領域就應好好治理整頓，使行業真正能夠實現穩定健康的發展。”

　　經濟之聲：您認為在這么嚴厲的調控下，北京市的房價是否會開始調整？

　　楊紅旭：“北京的房價此輪大漲主要從去年春節后開始，對于這波上漲，我認為直接違背了‘房子是用來住的，不是用來炒的’的精神。在經歷‘3·17’新政、限制學區房、打擊中介以及限制離婚等一系列政策后，我認為北京樓市成交量會很快出現大幅萎縮，房價在未來兩三個月會高位盤整，下半年估計要跌一點，因為政策太嚴而導致需求面大幅萎縮。”