“現在攢點錢就想提前還房貸，都上癮了！”北京居民胡添2022年購房，他告訴記者，盡管這些年房貸利率隨著LPR變動有所下調，但目前仍在4%以上。市面上，利率在3%以上的存款產品已難尋蹤跡，今年以來購買的銀行理財、基金等產品綜合收益率也不到3%。

胡添向記者表示，現在他手里每快攢到10萬元，就會跟銀行預約提前還款，能省下不少利息，也算是另一種理財方式了。

胡添是當前部分購房者的縮影，社交平臺上有關“提前還房貸怎樣最劃算”“提前還房貸的最佳時間”等經驗貼瀏覽量已超千萬，有購房者表示哪怕手里只有五千元或者一兩萬元，也會選擇提前還貸。

在高收益資產荒等背景下，提前還貸是借款人的“理性選擇”，卻絕非銀行所希冀。借款人集中提前還款不僅會讓銀行面臨著重新尋找優質貸款客戶的壓力，也會在一定程度上增加運營成本。最重要的是，銀行無法獲得原本計劃中的未來利息收益，給銀行息差進一步增壓。

資產荒促使居民提前還貸

在互聯網大廠工作的小敏同樣由于找不到收益率較高的投資項目，在一年內多次提前還款。“錢一直拿在手里，也不知道去買些什么理財產品，不如先把貸款還完。”小敏說。

事實上，當缺乏其他可投資的高收益資產時，居民便存在動力將資金從低收益資產（如存款、股票等）中抽出，選擇提前還貸。據中金公司測算，當前按揭貸款早償率位于14%左右的高位，并且可能存在使用消費貸和經營貸置換按揭貸款的空間。

上海金融與發展實驗室特聘高級研究員任濤表示，當前市場上主要投資標的表現不佳，多數投資標的收益率在3%甚至2%以下，無法覆蓋房貸利息，因而居民可以通過提前還貸來優化自身資產配置。

國泰君安研報也指出，2023年10月以來，在存款利率幾番調降、長期限大額存單停售等背景下，利率中樞持續下行，驅動了又一輪提前還貸熱情。

調降存量房貸利率呼聲漸起

讓購房者如此熱衷提前還款的另一個因素就是存量房貸與新發房貸間的利差。自“517樓市新政”出臺后，全國各地下調房貸利率。據天風證券首席宏觀分析師宋雪濤測算，當前存量房貸平均利率在4.21%左右，2024年二季度新發房貸利率為3.45%左右，兩者間的差值在70個基點左右。

“隨著實體融資需求偏弱，存款定期化、長期化趨勢仍存，一定程度沖擊銀行負債端成本下行空間，年內5年期LPR利率經歷兩輪下調，給資產端收益率帶來一定下行壓力。從銀行角度，凈息差整體回穩壓力不小，若存量房貸利率再下降，肯定會對銀行有所影響。”某股份行人士李一鳴說，盡管存量房貸利率具有調降空間，但對于銀行而言并非易事。

業內人士表示，存量房貸利率調降可直接減少居民的房貸利息支出，增加居民可支配收入，利息節約或對居民消費形成一定提振。然而，調降存量房貸利率政策未落實前，新發房貸利率下調則會引發居民進行貸款置換，導致提前還貸量有所上升。

某銀行零售業務人士告訴記者，當前經營貸、消費貸利率持續走低，社會上出現了違規“貸款中介”，以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導消費者利用過橋資金提前結清房貸，再辦理消費貸、經營貸來歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務、資金過橋費用，與此同時使借款人陷入違規轉貸的多重風險之中。

對銀行盈利水平帶來沖擊

提前還貸升溫對銀行的盈利水平帶來一定沖擊。其中，貸款總量中按揭貸款占比更高的國有大行受影響程度更大。

從披露的2024年半年報來看，截至2024年半年末，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大國有銀行個人住房貸款金額合計約25.49萬億元，較2023年底合計減少3200多億元。其中，工商銀行、農業銀行較2023年底個人住房貸款余額減少超千億元。

數據圖源：銀行半年報

某國有行浙江地區分行負責人告訴記者，居民提前還貸使得銀行無法彌補例如貸款評估、貸前調查等成本投入。同時，銀行在處理客戶集中提前還貸以及由此引發的投訴時，可能需要投入額外的人力、物力進行記錄、報告、審核和處理，也會增加銀行的運營成本。

此外，在貸款需求不足時，借款人集中提前還款會讓銀行面臨重新尋找優質貸款客戶的壓力。“最重要的影響肯定是利息收入的減少，利息收入是銀行通過按揭貸款獲取的主要利潤來源。”上述負責人稱。

任濤認為，提前還貸給銀行帶來的縮量壓力，在消費貸與經營貸業務內卷加劇的當前，對于銀行零售業務的沖擊值得關注。此外，購房者提前還貸需要與銀行進行協商明確重組條件，如果處理不善，可能還會引起金融消費者權益受損等問題。

張佳琳