最近,浙江省義烏市一宗土地的出讓引起義烏樓市震蕩,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商一片嘩然,剛被中央“去庫(kù)存”利好政策刺激下的好心情一下跌至冰點(diǎn)。

　　事由浙江義烏江東路A地塊的掛牌,因涉嫌違法低價(jià)“定向出讓”,新城萬(wàn)博置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“新城萬(wàn)博”)以樓面均價(jià)每平米3178元獲得,與當(dāng)?shù)赝�地段每平�?0000元至15000元的樓面價(jià)格形成巨大價(jià)格懸殊。

　　3月17日,記者在浙江省義烏市采訪時(shí),多名受訪者表示,此事疑有幕后黑手暗箱操作,義烏市國(guó)土局掛牌評(píng)估價(jià)10億元與實(shí)際估值約25億元相差巨大,掛牌10億元與中標(biāo)10.09億元事出蹊蹺,江東路街道辦負(fù)責(zé)資格審查涉嫌違法。

　　一名當(dāng)?shù)亻_發(fā)商向記者表示,這個(gè)明顯涉嫌違法腐敗、影響市場(chǎng)公平的標(biāo)應(yīng)該直接廢掉,重新掛牌。

　　為何義烏當(dāng)?shù)亻_發(fā)商有如此強(qiáng)烈反應(yīng)?涉嫌違規(guī)操作、低價(jià)中標(biāo)的A地塊是否應(yīng)該廢標(biāo)?對(duì)此,記者進(jìn)行了深入的調(diào)查采訪。

　　超低的掛牌價(jià)格

　　江東路A地塊地處浙江省義烏市繁華地段,位于賓王路與江東路交匯處的東南側(cè)。

　　2015年8月20日,義烏市國(guó)土資源局發(fā)布“義烏市國(guó)土資源局國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告【義土掛(2015)10號(hào)】”。據(jù)公告顯示,“A地塊”為商業(yè)、住宅用地,面積73833平方米,容積率1.5-4.3,掛牌起始價(jià)10億元。

　　公告一出,當(dāng)?shù)卦S多房地產(chǎn)企業(yè)聞?dòng)嵓娂娔θ�擦掌、躍躍欲試。因?yàn)锳地塊具有太高的“性價(jià)比”:A地塊掛牌起始價(jià)為10億元,而市場(chǎng)估價(jià)在25億元左右。

　　據(jù)一名房地產(chǎn)商向記者介紹,江東路A地塊位于義烏市中心城區(qū),周邊緊鄰義烏國(guó)際商貿(mào)城和體育、會(huì)展、文化中心,地理位置優(yōu)越,配套相當(dāng)成熟。

　　據(jù)可查證的義烏市房產(chǎn)成交信息顯示,A地塊附近住宅均價(jià)約20000元每平米,商業(yè)均價(jià)超過(guò)40000元每平米。

　　公告激發(fā)了房產(chǎn)開發(fā)商的熱情,當(dāng)?shù)鼐哂幸欢▽?shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)如建筑房產(chǎn)、久府房產(chǎn)、萬(wàn)廈房產(chǎn)、九州房產(chǎn)等踴躍參與。但是,最終他們都被拒之門外。

　　失望之后的房地產(chǎn)企業(yè)事后才發(fā)現(xiàn):“出讓公告”僅在義烏市國(guó)土局網(wǎng)站上發(fā)布,而沒(méi)有如往常按慣例在《義烏商報(bào)》上發(fā)布；A地塊是“商住捆綁”出讓,而沒(méi)有按照商住分開、單獨(dú)掛牌的規(guī)定。

　　A地塊被“新城萬(wàn)博”于2015年9月21日以10.09億元獲得后,經(jīng)過(guò)反復(fù)的股權(quán)變更,于2015年12月31日辦理了全部股權(quán)出質(zhì),并通過(guò)出質(zhì)融資15億元,短短三個(gè)月,溢價(jià)近5億元。

　　“據(jù)我們多年的經(jīng)驗(yàn)和測(cè)算,A地塊保守估值為20億元以上,在此基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā),應(yīng)該還有10億元以上的利潤(rùn)回報(bào)和70000平方米的大型零售商場(chǎng)一座(約15億元固定資產(chǎn))。當(dāng)時(shí)公告出來(lái)時(shí),我們積極籌集資金,現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)一想,當(dāng)時(shí)我們都被當(dāng)猴耍了”。一位房地產(chǎn)商無(wú)奈地告訴記者。

　　那么,這些房地產(chǎn)企業(yè)又如何被拒之門外的呢?

　　可疑的資格審查

　　據(jù)2015年8月20日發(fā)布的“義烏市國(guó)土資源局國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告”稱:“中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的法人、自然人和其他組織,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,均可申請(qǐng)參加。”

　　但在“資格審查”方面卻明確要求:“報(bào)名資格條件先由江東街道辦事處審核,并出具審核意見”。并在“提交申請(qǐng)”的第六條要求中明確:“義烏市江東街道資格審核意見”。

　　正是這個(gè)前置條件,使義烏市國(guó)土局和江東街道辦事處備受責(zé)疑。

　　據(jù)義烏市多家房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人向記者透露,A地塊雖然義烏市國(guó)土局是出讓人,但沒(méi)有江東街道辦事處的審核意見,想?yún)⑴c招標(biāo)連門都沒(méi)有。

　　九州房產(chǎn)的一位黃姓董事在接受記者采訪時(shí)說(shuō),他受董事會(huì)委托去投標(biāo),義烏市國(guó)土局讓去找江東街道辦事處。但江東街道辦事處以種種理由不讓通過(guò)資格審查,企業(yè)也就無(wú)法入圍。另有一家東陽(yáng)宏福置業(yè)的一位金姓負(fù)責(zé)人則告訴記者,他們企業(yè)去了招投標(biāo)中心,中心給了招標(biāo)文件后也是讓找江東街道辦事處,結(jié)果也是不符合條件。有些企業(yè)則直接被勸退。

　　這些企業(yè)沒(méi)有通過(guò)江東街道辦事處資格審查的理由,基本都與“實(shí)力不行”、“牌子不硬”、“沒(méi)有大型開發(fā)經(jīng)驗(yàn)”有關(guān)。

　　一位房企業(yè)負(fù)責(zé)人氣憤地告訴記者:街道辦的工作人員在房產(chǎn)開發(fā)方面沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)、在政策法規(guī)方面沒(méi)有經(jīng)驗(yàn),倒是在玩弄權(quán)術(shù)方面很有“經(jīng)驗(yàn)”!我們?nèi)サ臅r(shí)候不是推就是拖,辦事處根本不辦人事,也不給我們書面審核意見,導(dǎo)致我們無(wú)法參與競(jìng)標(biāo)。

　　3月17日下午,記者來(lái)到浙江省國(guó)土廳,一位陳姓調(diào)研員告訴記者:對(duì)于資格審查,2015年12月16日之后,執(zhí)行的是浙江省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理工作的通知【浙政辦發(fā)(2015)130號(hào)】,這個(gè)文件明確規(guī)定,“禁止違規(guī)設(shè)定競(jìng)買條件。各地在出讓土地時(shí),不得違規(guī)在土地出讓公告及相關(guān)出讓文件中為特定競(jìng)買人設(shè)定以下前置條件”,其中第四條為“要求競(jìng)買人必須具有特定資質(zhì)條件或提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、開發(fā)區(qū)(園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū))、行業(yè)主管部門等的相關(guān)準(zhǔn)入證明文件”。

　　浙江省國(guó)土廳陳姓調(diào)研員還告訴記者,浙江省出臺(tái)的130號(hào)文,是把相關(guān)國(guó)家法律法規(guī)進(jìn)行歸納、總結(jié)并具體化。在130號(hào)文出臺(tái)前,也是嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)執(zhí)行。

　　他說(shuō):“在2015年12月16日之前,一直按照國(guó)土資源部39號(hào)令(《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》)執(zhí)行,所有的掛牌不能設(shè)置任何條件,要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)開什么證明等都是不符合規(guī)定的。如果是掛牌的時(shí)候有人舉報(bào),我們會(huì)把它終止。”

　　蹊蹺的中標(biāo)價(jià)格

　　據(jù)義烏市國(guó)土局2015年9月21日的“義烏東江路A地塊出讓結(jié)果公示”,新城萬(wàn)博置業(yè)有限公司以10.09億元的成交價(jià)格獲得A地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

　　義烏當(dāng)?shù)匾晃环科筘?fù)責(zé)人告訴記者,A地塊的成交價(jià)格不合常理。一方面,10億元的起始價(jià),要交5億元的保證金,前期還要經(jīng)過(guò)考察認(rèn)證、成本核算、籌措資金、準(zhǔn)備材料,競(jìng)價(jià)900萬(wàn)元就放棄競(jìng)標(biāo)不合常理；另一方面,誰(shuí)都能夠估算到A地塊的潛在實(shí)際價(jià)值,業(yè)內(nèi)估價(jià)在25億元左右,在巨大的利益面前,900萬(wàn)元不是應(yīng)該放棄競(jìng)標(biāo)的價(jià)格；再一方面,入圍的企業(yè)僅有兩家,900萬(wàn)元就宣布放棄,只能說(shuō)明這兩家企業(yè)競(jìng)標(biāo)技巧過(guò)于幼稚,與江東街道辦事處精挑細(xì)選的兩家企業(yè)實(shí)力完全不符。

　　東陽(yáng)宏福置業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者,投標(biāo)前我們自己做了估算,競(jìng)標(biāo)價(jià)在20億元之內(nèi)我們會(huì)拍下來(lái)。九州地產(chǎn)黃姓董事則表示,樓面均價(jià)在6000元左右我們是可以接受的。

　　“義烏市國(guó)土局公布的A地塊出讓結(jié)果太蹊蹺了,簡(jiǎn)直蹊蹺得讓人哭笑不得。”一位虞姓房地產(chǎn)資深人士在記者面前不停地?fù)u著頭,笑得很無(wú)奈,“這是一個(gè)讓中標(biāo)人自己大笑、鄰居逼得跳樓的中標(biāo)價(jià)格。”

　　記者實(shí)地查看了A地塊的一些“鄰居”,并查閱了部分資料,其中:2011年,義烏市文化中心07、08地塊整宗成交價(jià)格72.2億元,樓面均價(jià)每平方米15000元；2010年,“久府和園”項(xiàng)目地塊整宗成交是39億元,樓面均價(jià)每平方米13000元。

　　回過(guò)頭來(lái)再看A地塊,樓面均價(jià)每平方米3178元,面積為73833平方米市場(chǎng)放量,“鄰居”們的銷售價(jià)格直線下跌。

　　再看一下義烏市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格,雖然近年來(lái)有所波動(dòng),但多年一直保持平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。如今,受A地塊低價(jià)中標(biāo)的影響,價(jià)格大幅下降。

　　義烏當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)商家怨聲載道,認(rèn)為江東路A地塊低價(jià)中標(biāo)擾亂了市場(chǎng)秩序,影響了市場(chǎng)公平,要求A地塊廢標(biāo)的呼聲越來(lái)越大。

　　3月17日上午,記者在義烏江東路A地塊現(xiàn)場(chǎng)看到,打樁機(jī)、挖掘機(jī)已經(jīng)進(jìn)入工地開始施工。

　　綜合義烏當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)反映的情況,主要反映江東路A地塊涉嫌利益輸送,以10.09億低價(jià)中標(biāo),還沒(méi)開發(fā),就通過(guò)股權(quán)變更、出質(zhì)融資,短短三個(gè)月溢價(jià)近5億元。同時(shí),他們還反映了招標(biāo)過(guò)程中商住捆綁掛牌、低價(jià)評(píng)估掛牌、沒(méi)有經(jīng)過(guò)報(bào)紙公示、違規(guī)通過(guò)街道辦審查設(shè)置人為條件、低價(jià)中標(biāo)等問(wèn)題,并認(rèn)為江東路A地塊涉嫌定向出讓、利益輸送、違規(guī)操作,強(qiáng)烈要求廢標(biāo)。

　　浙江義烏江東路A地塊是否應(yīng)該廢標(biāo)?背后究竟有什么內(nèi)幕?本刊將繼續(xù)予以關(guān)注。