安邦保險突然坐在了萬科第四大股東位置上。萬科三季報顯示，安邦保險旗下的安邦人壽持股比例占萬科總股本的2.13%，而在上半年，安邦人壽還沒有出現(xiàn)在萬科前十大股東名單上。

　　去年以來，險資進軍房地產(chǎn)的態(tài)勢明顯。作為國內(nèi)大型房企之一的金地集團已被生命人壽控股。安邦保險也先后大手筆入股金融街、華業(yè)等房企。以中國人壽、平安人壽、太平洋人壽為代表的保險公司已成為A股市場21家地產(chǎn)公司的前十大股東。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，不少優(yōu)質(zhì)房企的股價處在低位，出現(xiàn)“價值洼地”，且房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間仍然較大，引發(fā)險資大規(guī)模進入。但部分房企管理層擔憂股權(quán)失控，開始或明或暗阻止險資進入。

　　險資大舉進軍房地產(chǎn)

　　根據(jù)萬科三季報，截至三季度末，安邦人壽通過“安邦人壽保險公司-穩(wěn)健型投資組合”持有萬科2.35億股，占總股本的2.13%。按照目前萬科每股9元左右的價格計算，安邦人壽持有的萬科市值約為21億元。而在萬科半年報中，安邦人壽還沒有出現(xiàn)在萬科前十名股東中，由此推算安邦人壽入股萬科主要發(fā)生在第三季度。

　　今年以來，險資青睞地產(chǎn)股蔚然成風。據(jù)wind統(tǒng)計，133家A股房企中，被險資進入前十大股東的房企達21家，占比達到15.8%。其中，中國人保入股5家房企，安邦保險入股4家，中國人壽入股3家，生命人壽入股2家。最為活躍的是安邦保險和生命人壽，其對金地集團、金融街和華業(yè)地產(chǎn)的大手筆入股甚至控股引發(fā)資本市場強烈關(guān)注。

　　今年4月21日，金地集團公告披露，生命人壽累計持股規(guī)模已達8.86億股，持股比例達到19.81%，成為公司第一大股東。而金地集團2014年中報顯示，生命人壽持股比例上升至20.05%，共持有8.96億股。在生命人壽瘋狂增持的同時，安邦保險也窮追不舍，兩者在爭奪金地集團控制權(quán)上互不讓步，不過最終生命人壽勝出。安邦系以持股比例16.47%，位列生命人壽系之后，是金地集團的第二大股東。

　　盡管在金地集團的股權(quán)爭奪戰(zhàn)中輸給了生命人壽，但安邦保險悄然布局其他房企。同在今年4月，安邦保險旗下的和諧健康保險開始大筆增持金融街。4月28日，金融街公告，和諧健康通過二級市場交易持有公司股票1.51億股，占金融街股權(quán)比例為5.000003%，達到舉牌紅線。安邦系的腳步并未停止，金融街2014年中報顯示，到上半年末，和諧健康和安邦人壽分別持有金融街2.69億股和3373萬股，股權(quán)比例合計9.99%。

　　除高調(diào)出擊金地和金融街外，安邦系旗下的安邦人壽還在今年二季度悄然成為華業(yè)地產(chǎn)第三大股東，持股7107萬股，占比4.99%。因為購入股份不足5%未達到舉牌紅線，安邦人壽的這一招潛入直至8月華業(yè)地產(chǎn)公布中報時才被關(guān)注。

　　估值偏低形成“價值洼地”

　　今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，不少房企銷售困難，業(yè)績下滑明顯。險資為何在這個時候大手筆增持地產(chǎn)股，而且都是資產(chǎn)質(zhì)量較好的龍頭房企。在多位業(yè)內(nèi)專家看來，險資入股甚至控股房企，并不僅僅是財務(wù)投資，而是作為產(chǎn)業(yè)資本中長期深耕該領(lǐng)域。

　　目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別黃金十年，但中國的城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，行業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ匀惠^大，但行業(yè)集中度會提高，一些專業(yè)能力不強、無法抵御市場風險的中小房企將會被淘汰。“房地產(chǎn)進入白銀時代，行業(yè)馬太效應(yīng)會越來越明顯，那些從客戶需求出發(fā)，用心服務(wù)客戶的房企會越來越有競爭力。”萬科總裁郁亮曾表示。

　　賽富不動產(chǎn)基金總裁王戈宏告訴中國證券報記者，在房地產(chǎn)市場比較成熟的美國，85%以上的保險資金都會配置不動產(chǎn)，而且配置比例不低。這是一個行業(yè)趨勢，未來中國也會出現(xiàn)這樣的情況。“保險資金投資策略首要考慮的是穩(wěn)健、安全，相比股票、債券、黃金等其他投資品，房地產(chǎn)在保值增值方面相對最穩(wěn)定。而且，中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)增長的趨勢并沒有改變。”王戈宏說。而在資本市場上，有競爭優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)房企估值偏低造成一定程度的“價值洼地”，這正是資本進入的絕佳機會。

　　作為地產(chǎn)四大龍頭企業(yè)之一，金地的市凈率水平長時間僅略高于1。而2013年末金地會計政策的變更，可謂“露富之舉”，引來了資本之狼。2013年11月30日，金地宣布將把成本模式改為公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。金地目前持有的投資性房地產(chǎn)為北京金地中心、北京搜狐大廈、深圳威新軟件園、深圳金地工業(yè)區(qū)等。會計政策變更后，以上商業(yè)地產(chǎn)的賬面價值將大幅提升，增加賬面價值20.31億元。此外，金地持續(xù)深耕一二線城市，在西安、沈陽分別達到5.8%、4.26%的市場占有率，在南京、杭州、揚州等城市的市場占有率超過或者接近3%。

　　而商業(yè)辦公類產(chǎn)品開發(fā)的領(lǐng)先者金融街，近一年來的市凈率始終低于1，也就是說金融街的股價已經(jīng)低于凈資產(chǎn)。但金融街在北京的核心地段擁有大量優(yōu)質(zhì)的商業(yè)辦公樓和酒店公寓。據(jù)金融街2013年年報顯示，金融街擁有總建筑面積約68.2萬平方米的自持物業(yè)估值143億元超過公司市值，主要包括北京金融街中心、北京德勝國際中心部分房產(chǎn)、北京金融街購物中心等。

　　險資入股引發(fā)房企警覺

　　作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)與金融的關(guān)系非常緊密。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著金融資本的進入，未來房地產(chǎn)企業(yè)有可能變成金融控股集團的子公司，例如中信集團、安邦保險等。“這些金融集團可能選擇控股一部分房企，再重點參股幾家房企。即便如萬科目前市值千億，大股東持股不過15%的水平，金融控股集團要想取得第一大股東的位置，所需資金量不過100多億元。而目前安邦保險總資產(chǎn)已達7000億元。”一位資深房地產(chǎn)研究人士表示。

　　不過，大型金融集團想全面控制優(yōu)質(zhì)的龍頭房企也可能并不會一帆風順。一些房企的管理層對險資或其他資本入股已經(jīng)引起警覺。

　　金融街相關(guān)人士曾告訴記者，安邦舉牌金融街股權(quán)時，金融街管理層也曾與安邦溝通，但安邦拒絕透露收購意圖，這也引發(fā)了金融街及其大股東對安邦的警惕。于是，在安邦系4月28日舉牌之后，金融街大股東隨即進行了兩次增持，增持比例分別為1.37%和1.82%。至5月6日，金融街集團和一致行動人合計持有股權(quán)達到29.74%，以阻止安邦系的進攻。

　　萬科事業(yè)合伙人持續(xù)增持萬科股票，就被認為是在對沖“野蠻人”的舉牌風險。萬科管理團隊通過深圳盈安財務(wù)顧問企業(yè)（有限合伙）認購的“國信金鵬分級1號集合資產(chǎn)管理計劃”和通過工會委員會兩條路徑來增持公司股票。萬科公布的三季度的財報顯示，金鵬1號對萬科A股的持股比例已由中報披露的2.06%上升到3.30%；同時，工會委員會也出現(xiàn)在了公司十大股東名單中，持股比例為0.64%。二者的持股比例合計為3.94%。（記者 姚軒杰）