央廣網北京4月6日消息 據中央廣播電視總臺經濟之聲《天天315》報道，買房選房時，物業服務的好壞也是買房人考慮買房與否的重要指標之一，新房前期的物業提供方口碑好信譽高，往往也會成為新房賣點，當然，與此同時，業主也需要繳納較高的物業費。然而，如果遇到不負責任的物業公司，那么，業主與物業的關系真是一言難盡了。

近日，北京市昌平區北京灣小區的多位業主向《天天315》節目組反映，原物業被解聘2年多，拒不撤場，目前小區管理混亂，狀況百出，業主備受困擾。

物業（圖片來源：CFP）

業主李女士告訴記者，北京市昌平區北京灣小區的物業費，從2007年交房至今，一直是按照每平米5元收取的。她認為，業主們每年交著高昂的物業費，卻沒有享受到對等的服務。業主李女士說：“最頭疼的是地下室倒灌，年年都倒灌，這個小區很多家都被倒灌過，從污水井里頭冒出來臭水倒灌，我們去跟他（物業）說有很大損失，他根本不理睬你。其實這個問題他們可以解決的，及早把這水抽走。半夜三更一下雨，我們幾家人起來去抽水，自己家買的泵，自己去抽，年年就是這樣，你說我們能抽到什么時候，我們60多歲了。基本上沒有人打掃衛生。再說安全方面，我們家曾經被盜過一次，我的鄰居被盜過三次，它基本上沒有安防設施。我們本來是來這里養老的，現在成了我們的心病了。”

業主郝女士是小區業主委員會的成員之一，她介紹，小區業委會2019年啟動程序撤換物業公司，新物業公司經合法選聘，本該在2019年3月進駐小區，卻因原物業遲遲不予移交和撤出，等了兩年，至今仍未進場。相關行政部門已經給予多次行政處罰，法院也下達了判決書，原物業卻始終無動于衷。郝女士說：“2020年12月20日，北京市昌平區法院作出一審判決，判令匯超物業公司于判決生效之日起30日內退出物業管理區域，但是匯超還是完全不予配合，他也在12月的時候又提起上訴，所以在2021年2月25日的時候，北京市一中院又進行了審理，進行了判決，也維持原來昌平法院的一審判決，責令他在30天之內撤出，在3月25日他應該撤出小區，但是到今天他還沒有任何配合工作的跡象。”

記者核實了解到，2019年3月24日，北京灣小區業委會和另一家物業公司簽訂《物業服務合同》。2019年3月25日，北京灣小區的業委會向原物業公司——北京匯超安業物業公司發出第一封《物業交接告知函》，發函至今已兩年有余。

2020年4月30日，北京市昌平區住建委對北京匯超安業物業公司作出《責令改正通知書》，責令其在2020年5月7日前進行交接。

2020年5月20日，北京市昌平區住建委對北京匯超安業物業公司作出（京建法罰（昌建）字［2020］第640018號）行政處罰決定書，認定該物業公司存在沒有按規定時間進行交接的違法行為，決定對其處以3萬元的行政處罰。2020年6月15日，又對該物業公司，作出（京建法罰（昌建）字［2020］第640030號）行政處罰決定書，認定物業公司存在拒不撤出物業管理區域的違法行為，決定對其處以行政處罰10萬元。

物業公司認繳罰款但拒不撤出，之后北京灣業委會提起訴訟。2020年12月20日，北京市昌平區法院作出一審判決：判令北京匯超安業物業管理有限公司于判決生效之日起三十日內退出北京灣小區物業管理區域，并移交物業共用部分；以及移交物業管理資料。

之后物業公司不服一審判決，提起上訴。二審判決書中顯示，其上訴理由為：1.物業公司認為業委會解聘程序不合法。2.認為一審審理存在程序錯誤。3.認為一審法院盲目判決物業方退出管理區域，將導致小區陷入混亂。

2021年2月25日，北京市第一中級人民法院下達民事判決書，判決結果為，維持一審原判。

據了解，自從北京灣業委會和新選聘的物業公司簽定合同后，業主們就再沒有主動繳納過物業費，在此情況之下，原物業為何仍舊遲遲不愿移交和撤出？記者聯系了北京匯超安業物業管理有限公司，一位劉姓負責人以“物業公司已向高級法院提起上訴為由”拒絕回答任何問題。劉先生說：“這個判決書我們已經上訴到高院了，還沒有出結果。因為原因多了，一句話也說不完，我們等高院的判決好吧？”

一般情況下，原物業遲遲不愿撤出的原因有哪些？物業維權專家陳鳳山介紹了自己的經驗：“小區里邊如果一旦物業公司撤場，物業公司在小區里這么多年所形成的一種隱形的侵害，也許就因此而曝光了。比如：它的設施設備可能管理得很差，甚至于他為開發商隱瞞的一些隱蔽工程，一些違法違規的事情，可能就因此而曝光，因為每一次更換物業公司，小區里邊都相當于做了一次清產核資，這個有可能是他真正不愿意走的一種可能性。”

選聘和更換物業，需要注意哪些問題？北京中簡律師事務所律師胡曉認為：“應當特別注意以下兩點。第一，需要保證解聘程序的合法性。業主在解聘原物業服務人的時候，要嚴格遵守民法典物業管理條例，以及當地政府出臺的物業管理的相關規定，依照這些規定里明確確立的流程來進行，做到程序上的合法合規，避免因為程序方面的瑕疵，導致最終形成的決議被認定無效。第二，業主需要注意維權行為的合法性。在新老物業的交接過程中，如果出現障礙，業主們可以向街道辦、鄉鎮人民政府、住建委以及公安機關尋求幫助，在必要的時候向人民法院提起訴訟，通過合理合法的方式維權，避免不理智的過激行為。”