【導(dǎo)讀】買房前為品質(zhì)擔(dān)憂，買房后為物業(yè)管理發(fā)愁，房主與開發(fā)商糾紛不斷；P2P理財遭遇資金鏈斷裂，交易現(xiàn)貨原油陷入連續(xù)虧損，投資理財領(lǐng)域亂象叢生。經(jīng)濟(jì)之聲“天天315”欄目聯(lián)手央視“315晚會”特別制作《維權(quán)那些事》第四期：煩人的房子和痛心的投資。

　　央廣網(wǎng)北京3月10日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報道，最近深圳的房價是創(chuàng)新高，讓人們對于房價是再次的高度關(guān)注，在每年的政府工作報告中，作為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱的房地產(chǎn)似乎都不會缺席。3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)所做的政府工作報告中提出，推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從2006年到2016年，這十年的政府工作報告中對房地產(chǎn)政策的定調(diào)“有緊有松”。其中2009年、2015年以及2016年的政府工作報告中，有關(guān)房地產(chǎn)的表態(tài)，主要使用“支持”、“完善”等字眼，強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場要平穩(wěn)健康發(fā)展，就需要有良好的消費(fèi)環(huán)境。

　　說到買房，真是“讓人歡喜、讓人愁”。老百姓買房是個大事，但買房過程中往往會遇到各種問題，不止是買房前，住進(jìn)去以后也會有各種問題。不止是買房之前，住進(jìn)去之后也會有各種各樣的問題，先來看一個案例。今天做客直播間的兩位嘉賓分別是央視財經(jīng)頻道主持人朱軼、北京安理律師事務(wù)所鄭傳凱。

　　消費(fèi)者栗女士2013年購買河南省焦作市龍源湖國際廣場第六期“新貴族”項目的一套房，買房時看好了戶型圖和樣板間，可是前幾天收房時發(fā)現(xiàn)，蓋出來的房子是另一回事兒。開發(fā)商賣房時宣傳“挑高空間4米5”，購房合同寫著“層高4米5”，實際房間內(nèi)凈高不到4米3。

　　栗女士：我是在2013年9月份左右過來看這個房子，當(dāng)時我們要看那個剛蓋的樓，他們不讓看，他說我們可以帶你去樣板間看一下，看了兩個房子，他說我們建好就是這么高，這是一比一的樣板間。所以說我們就看了這個樣板間，就覺得挺不錯的，就給他交了錢。當(dāng)時給我們講是4米5挑高空間，現(xiàn)在量下去最高就是4米2多。

　　除了室內(nèi)空間高度不夠之外，房屋構(gòu)造布局出現(xiàn)偏差，也是顯而易見的問題。受訪的業(yè)主提到，當(dāng)初開發(fā)商承諾實際戶型會和樣板間按1比1建造，而且開發(fā)商說樣板間會一直保留到業(yè)主收房以后，供業(yè)主們裝修參考用。然而，就在約定的交房日期前，原來的樣板間被開發(fā)商拆除了。業(yè)主鄭先生就對房間內(nèi)部的實際結(jié)構(gòu)提出了強(qiáng)烈質(zhì)疑。

　　鄭先生：樣板間當(dāng)時設(shè)計、布局包括那個裝飾、做工都很好，空間也不錯。現(xiàn)在實際當(dāng)中的房子根本達(dá)不到樣板房那個效果、高度、空間，最重要是它們現(xiàn)在有好多結(jié)構(gòu)柱和結(jié)構(gòu)梁，他們現(xiàn)在是根本無法處理的，對裝修、對以后使用影響非常大。特別是榻榻米，過去榻榻米就是一個床那么高，頂上不碰頭，直接能過去，像一個床一樣，現(xiàn)在不但底下有一個臺子，上面估計有1米5左右的過梁，中間剩下的距離不到1米的地方，是個洞，現(xiàn)在需要鉆進(jìn)去，要是居住起來，根本不成體系。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：以上就是我們記者調(diào)查的一些內(nèi)容，在這個案例當(dāng)中，業(yè)主們對房子最大的質(zhì)疑在于房間內(nèi)部的空間高度。購房合同上寫的是“層高”，開發(fā)商在宣傳中強(qiáng)調(diào)的是“挑高空間”，而業(yè)主們理解的層高就是室內(nèi)的凈高。鄭律師，從法律意義上來說這幾個概念到底有什么區(qū)別？

　　鄭傳凱：我們講層高是樓板中心和樓板中心之間的距離，所以層高實際包含樓板的厚度，上下樓板各二分之一，包含樓板的厚度，要看它這個樓房是預(yù)制板還是整體澆筑的樓板，可能整體澆筑的還會厚一點(diǎn)，不是地面到天花板的距離。我們通常講的挑高是一個凈高度，但是挑高不是法律上的概念，而是我們生活當(dāng)中的一種用語，所謂的挑高實際更準(zhǔn)確的應(yīng)該是室內(nèi)的凈高度。實際上它是偷換了概念。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：層高的問題上，開發(fā)商還有一個說法是，承諾一比一打造和樣板間一模一樣的戶型，可是就在交房的之前沒多久，樣板間沒了，這個情況之下，消費(fèi)者該怎么辦？是去看房的時候把樣板間全拍下來？有用嗎？

　　鄭傳凱：實際上我們要的不是樣板間的樣子，而是樣板間的數(shù)值，所以我們更關(guān)注的不是樣板間看著有多么好看，而是它拿給我的戶型圖，包括其他的數(shù)值是不是能夠確認(rèn)達(dá)到一個要約，或者至少是個要約這樣一個效果，它能夠明確下來給我承諾的這些數(shù)值，其實是最有價值的。

　　朱軼：我在想消費(fèi)者在買房的時候是不是應(yīng)該拿個小本，比如銷售人員跟你口頭承諾的很多事你先把它記下來，告訴他這個能不能寫到合同里面，因為我覺得他吹得天花亂墜最后不能寫到合同里，這個東西沒有保證。

　　鄭傳凱：朱軼說的是個是很好的辦法，但是可能不太現(xiàn)實。但是有一種變通的做法推薦大家，在買房、買車以及其他重大消費(fèi)的時候，一定要錄音，你可以告訴其銷售員我現(xiàn)在在錄音，而且你可以把你提示的這段錄進(jìn)去。你要注意你的說法，在錄音監(jiān)督的情況下，把他說的這些承諾錄下來。

　　這樣的錄音通常會被法庭認(rèn)可，錄音只有在侵害他人的合法權(quán)益下，偷錄的錄音不被法庭所采納。在正常的交易過程當(dāng)中，尤其是消費(fèi)過程當(dāng)中，通常我們的錄音都會被認(rèn)為是不侵害其他人的合法權(quán)益的，所以只要錄了比不錄強(qiáng)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：另外，開發(fā)商要求消費(fèi)者先交一年的物業(yè)費(fèi)，完成簽署合同等手續(xù)之后才讓業(yè)主拿鑰匙看房。鄭傳凱律師，說說你的想法。

　　鄭傳凱：這是房地產(chǎn)交易當(dāng)中非常普遍的現(xiàn)象，被認(rèn)為是比較正常的現(xiàn)象。因為本身物業(yè)費(fèi)就是預(yù)繳的，所以他在收房的時候權(quán)屬進(jìn)行轉(zhuǎn)移，占有進(jìn)行轉(zhuǎn)移了，繳納物業(yè)費(fèi)的主體也在這一時刻進(jìn)行了轉(zhuǎn)移，先期物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商來承擔(dān)，先期物業(yè)由業(yè)主接受之后，物業(yè)費(fèi)由業(yè)主來承擔(dān)，業(yè)主有預(yù)繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)務(wù)，實際上這是合理。問題是，先期物業(yè)工資怎么通過自己的服務(wù)，把第二年的物業(yè)費(fèi)收上來這是重中之重。很多物業(yè)公司只收一年的物業(yè)費(fèi)就要跑路，存在這樣的問題。所以問題的焦點(diǎn)恐怕不是該不該收，而是能不能通過他的服務(wù)收到下一年的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：有一個問題，因為層高的問題和物業(yè)費(fèi)的問題，業(yè)主們希望退房，有這種可能性嗎？

　　鄭傳凱：我認(rèn)為因為物業(yè)費(fèi)的原因退房，我認(rèn)為目前來看沒有任何道理，但如果是因為層高，因為其中一個消費(fèi)者提到了，他上一層的層高已經(jīng)達(dá)不到使用目的，實際上開發(fā)商不僅存在違約，甚至虛假宣傳的這種情況，而且它的行為導(dǎo)致了交換房屋不符合消費(fèi)者使用目的。

　　在兩會期間，全國政協(xié)委員、交銀施羅德基金管理公司副總經(jīng)理謝衛(wèi)指出，在金融創(chuàng)新之際，應(yīng)重視“偽金融”可能引發(fā)的金融風(fēng)險。所謂“偽金融”是指一些公司，比如互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、投資公司、咨詢公司、理財公司以高收益產(chǎn)品為誘餌，以投資理財?shù)拿�義來籌集資金，在融得資金后，并未按照合同將資金用于事前約定的項目，從而導(dǎo)致各類金融風(fēng)險的金融行為。一些不規(guī)范的交易所近年來在各地都是“野蠻生長”，導(dǎo)致了不少投資者血本無歸。

　　先來關(guān)注這樣的一個案例，上海的趙女士經(jīng)人介紹在貴州西南大宗商品交易所的一家會員單位開了戶，進(jìn)行現(xiàn)貨原油交易。介紹人是她在一個炒股交流群中認(rèn)識的一名分析師，聲稱開戶簡單，無需當(dāng)面簽訂合同，而且交易的時候有專門指導(dǎo)交易的“老師”喊單，操作非常容易，按萬分之八收取手續(xù)費(fèi)。于是，趙女士按要求提交了銀行卡和身份證信息，開了戶。因為有“老師”喊單指導(dǎo)操作，趙女士比較放心。但是，小賺一筆后，緊接著到來的就是連續(xù)虧損。

　　趙女士：剛開始會讓你小賺，但是我們賺了3次、4次，不夠一次虧的。

　　江蘇的彭先生有過類似的遭遇，他也是被人幾次三番游說，在10月份拿出5萬塊錢開了戶，而且也在貴州西南大宗商品交易所的一家會員單位做現(xiàn)貨原油交易。同樣，第一單交易小有收益，但是第二單就開始賠錢了。讓他不能理解的是，所謂的“老師”每次叫他做單的手法，剛好跟原油的K線走勢是相反的。他想不明白，為什么“老師”屢屢喊反單？

　　彭先生：正在將要漲得很快的時候，他趕緊叫我們出單，當(dāng)時我們也不理解，為什么要出單，他帶著我們做，我們自己也不懂，然后我們就出。然后他就說帶著我們做反手，做反手的時候，叫我做的比較大那一單，把我一半的錢全部壓進(jìn)去，就在那個時候行情就開始不對，一直虧一直虧，一下就虧到了3萬多。

　　上述提到了上海的趙女士來進(jìn)行這個炒作原油石油的交易，趙女士自己分析，賠錢的原因，一方面是所謂的“老師”總是喊反單，另一方面，每筆交易除了要繳納手續(xù)費(fèi)之外，還要繳納5個點(diǎn)的“點(diǎn)差”。5個點(diǎn)的點(diǎn)差，意味著除去手續(xù)費(fèi)之外，每筆交易至少要盈利5個點(diǎn)，對投資人而言才剛剛算持平。但這一點(diǎn)，在開戶的時候，沒有人告訴過她。

　　趙女士：當(dāng)時做了好幾天以后我發(fā)現(xiàn)有5個點(diǎn)的點(diǎn)差，就是買他一手東西要出500塊錢的手續(xù)費(fèi)，他們沒有給我們?nèi)魏我粋�書面合同，像這個5個點(diǎn)差完全沒有給我們提起過。

　　商務(wù)部之前做出澄清，目前尚未批準(zhǔn)任何一家交易市場從事原油、成品油交易。相當(dāng)數(shù)量的投資者涌向所謂的現(xiàn)貨原油交易平臺，而且滿心歡喜地以為賺錢的幾率會很大，這樣的情況不能不引起注意。關(guān)于原油產(chǎn)品有的現(xiàn)貨交易，兩位有沒有切身的感受？

　　朱軼：我覺得離我的知識面差距太遠(yuǎn)，我完全不懂這件事情我不會碰的。我覺得現(xiàn)在有太多的類似金融騙局和投資騙局，很多受騙人是在完全不了解相關(guān)知識的情況下就盲目進(jìn)去，結(jié)果被騙了，然后出來喊冤，我覺得真的是很可悲的事。

　　鄭傳凱：換一個角度說，其實很多投資人犯了一個投資過程當(dāng)中的大忌，即無論你投資任何品種，一定要投資自己了解的東西，這是一個最基本的常識，或者是一個不可以違反的鐵律，如果你違反了鐵律，實際上你的資金損失是完全可以預(yù)見的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：來看看這個案例所引發(fā)的一些問題。首先開立賬戶時，不用簽訂合同，只需提供身份證和銀行卡就可以辦理開戶。雖然方便快捷，但是無形中會不會被不規(guī)范的交易平臺利用，簽不簽合同真的有那么重要嗎？

　　鄭傳凱：非常重要。至少我們在開立股票賬戶的時候都需要簽訂合同，雖然大家對股市有這樣那樣的微詞，但實際上國內(nèi)據(jù)我所了解，真正能夠做到相對公開透明的交易平臺股市是最好的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：開立賬戶的時候，開戶的專員沒有告知所謂的點(diǎn)差，從這點(diǎn)上來說，如果交易平臺確實沒有明確告知，是不是應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任？

　　鄭傳凱：不僅僅是相應(yīng)的責(zé)任，實際上就是“肉爛到鍋里”，我們之前也報道過很多關(guān)于白衣人投資理財?shù)模�現(xiàn)在還在有，實際它做的一件事就是讓你肉爛在鍋里，反復(fù)不斷的交易，最后掙的只是你的手續(xù)費(fèi)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：跟我們反應(yīng)情況的消費(fèi)者其實都有一個共同的訴求，就是我們虧得挺多的，比如我投了五萬虧了三萬甚至更多，我能不能要回自己的損失，如果能，我向誰要？

　　鄭傳凱：還是看它開立賬戶的規(guī)則。通常賬戶不允許直接提現(xiàn)，但是我個人建議，哪怕在加收手續(xù)費(fèi)的情況下，盡量彌補(bǔ)自己的損失，盡量先提現(xiàn)，止損，盡量達(dá)到止損的目的，然后再做下一步。

　　除了原油期貨，另外還有一個很多問題出現(xiàn)的的金融交易平臺，就是P2P了，它已經(jīng)火好幾年。經(jīng)常聽到資金鏈斷裂，公司負(fù)責(zé)人跑路，集體維權(quán)等這樣的事情。今年初，黑火金融成為又一個出現(xiàn)問題的P2P網(wǎng)貸平臺。

　　《天天315》節(jié)目也接到多位投資者的爆料，武漢市的王先生就是黑火金融的投資者之一，在這個平臺上投入7萬多元，投資的是24%的年收益率的產(chǎn)品。而山東的曾先生則投資了80萬元。現(xiàn)在此平臺出現(xiàn)無法兌現(xiàn)返利承諾，眾多投資者連本金也無法提取。黑火金融曾在1月8日發(fā)出過官方公告稱，表示由于深受大型問題平臺某租寶的牽連影響，又因年底銀根緊縮，公司經(jīng)營的主業(yè)狀況不佳，資金有限，造成不能及時回款。贛州黑火投資管理有限公司董事長肖波還做了一個視頻公告，表示將積極解決問題，會負(fù)責(zé)到底，不會跑路。

　　肖波：現(xiàn)在我們在做以下幾件事情：一，我們在處理，我很多的一些個人資產(chǎn)；二，我們也對平臺的一些不良資產(chǎn)進(jìn)行處置，部分已經(jīng)走到了法律程序；三，我們也在盯住我們的催收隊伍，抓緊對不良借貸的催收。我希望通過我們的努力能償還所有投資人的本金，只是希望大家給我們時間給我們機(jī)會。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：這是一個公司的董事長給出的一個承諾，希望你給我們時間我們機(jī)會，我們肯定還你。先來討論一下這樣的承諾到底能信不能信，像黑火金融出現(xiàn)問題的P2P到底大批量出現(xiàn)問題的原因是什么？

　　鄭傳凱：有幾方面的原因，第一其本身的交易設(shè)計，實際所謂P2P平臺說白了是個中介，有人需要用，有人需要放，我做一個中介，但是在出現(xiàn)大量資金的情況下，因為它在運(yùn)行的某一段時間會有一大筆剩余的資金沒有找到合適的使用方，在這種情況下，很容易出現(xiàn)的一個金融風(fēng)險加道德風(fēng)險叫自融，或者資金池的問題，它在內(nèi)部開始設(shè)立自己的吸納資金這樣一個機(jī)構(gòu)，由自己來調(diào)配這個資金，而不是簡簡單單的充當(dāng)它的中介角色。一旦出現(xiàn)這種問題，通常后續(xù)的一到兩年之內(nèi)，都會集中爆發(fā)兌付的問題。第二，P2P平臺在面對資金使用者的時候，往往靠譜的是一些實業(yè)，但是實業(yè)本身存在巨大的風(fēng)險，比如最常見的產(chǎn)品養(yǎng)殖業(yè)，一次冰雹，一次天災(zāi)就有可能讓所有項目投資人的本金不復(fù)存在，我們沒有及時審查用款人的風(fēng)險或者對用款人的風(fēng)險有一定的心理預(yù)期，我們還在投，就會導(dǎo)致大量的資金無法收回，也即所謂的肖總所說的，催收團(tuán)隊面對的不良借貸的問題，一旦不良借貸達(dá)到一定的比例，再出現(xiàn)集中兌付，它的資金鏈馬上就會斷裂。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：這位董事長肖波說到了一句話，“我希望通過我們的努力償還所有投資人的本金，希望大家給我們時間給我們空間”，他的承諾能信嗎？

　　鄭傳凱：從兩個方面來說，從道德或者情感上講，我覺得相對他說的還是比較靠譜的，但是從他承諾的事項上我認(rèn)為是不可信的。因為他所提的這幾項方案實際上很難實現(xiàn)。但是至少有一點(diǎn)我覺得目前還是相對靠譜的，即他承諾不跑路，實際上很多P2P的平臺的老板最后的結(jié)局都是跑路，然后再被遣返，他能夠做到不跑路，道義上還是不錯的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：朱軼，對于消費(fèi)者能不能要回來，你持一個什么觀點(diǎn)？

　　朱軼：我持一個悲觀態(tài)度，如果我不幸是這里面一個投資者，他就算不跑路，那我能拿他怎么辦？

　　經(jīng)濟(jì)之聲：今天雖然談到了房產(chǎn)和投資兩塊，其實某種意義上來說，現(xiàn)在房產(chǎn)也快成為投資的一種，除了剛需之外。對于投資者選擇投資領(lǐng)域等，兩位有什么樣的建議？

　　鄭傳凱：首先我建議，投資者一定參與自己懂的事情，如果是你不懂不了解的領(lǐng)域，不要輕易拿自己的身價去嘗試。第二，在房產(chǎn)方面，無論你是投資還是消費(fèi)，包括汽車等重大的消費(fèi)投資領(lǐng)域，如果有條件，建議大家能夠聘請律師陪同，如果沒有條件至少能夠留存相應(yīng)的證據(jù)，為將來的維權(quán)打下堅實的基礎(chǔ)。