據(jù)東莞中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年公寓新增供應(yīng)面積29萬平方米，網(wǎng)簽達38萬平方米。公寓產(chǎn)品成交占比顯著走高，達到26%，其中商業(yè)公寓成交占公寓成交量的約90%。

　　助推商業(yè)公寓成交量走高的一大原因，是東莞對二套以上住房以及外市戶籍非東莞工作的購房者進行的限購。商業(yè)公寓由于屬于商業(yè)產(chǎn)權(quán)，不受限購所影響，較高的性價比使得其成為不少投資客的選擇。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，投資商業(yè)公寓應(yīng)首選地段好的項目，因此東莞城區(qū)也成為商業(yè)公寓競爭最激烈的區(qū)域。

　　Loft公寓成東莞市場新寵

　　今年，東莞的商業(yè)公寓供應(yīng)量出現(xiàn)井噴，僅主城區(qū)就有碧桂園東江月、城南四季、泰禾新天地、寰宇匯金中心、保利瓏遠國際廣場、陽光天地商務(wù)中心、卓越中寰、陽光城MODO等7個全新項目有商業(yè)公寓單位供應(yīng)。

　　8月26日，位于東城的卓越中寰開放樣板房，推出35平方米和59平方米的Loft公寓戶型，引來了不少年輕購房者的關(guān)注。

　　記者在現(xiàn)場看到，35平方米的公寓分為上下兩層，一樓進門有玄關(guān)，提供儲物空間，此外一樓還有客廳、洗手間和廚房；二樓可以放下一張1.5米的床，墻壁上向內(nèi)部延伸，有一個空間頗大的衣柜。35平方米的Loft公寓面積雖然不大，但是功能齊全，比較適合創(chuàng)業(yè)青年或年輕情侶共同居住。

　　而同時推出的59平方米的Loft公寓有三房兩衛(wèi)，分為上下兩層，連接兩層的小樓梯和35平方米的戶型差不多。一樓設(shè)有一間書房，也可作為客房，此外，上下兩層各有一個衛(wèi)生間，廚房、陽臺等均有配備，陽光充足，居家使用也十分方便。

　　樓上共有兩個房間，與一般的Loft公寓相比，主人房面積較大，可以放下一張兩米大床，第二層的層高為2.1米。主人房旁邊是一間兒童房，方便父母照顧孩子。

　　由于Loft公寓面積小，總價則會相對較低，對于情侶或新婚夫婦來說，無論是過渡型自住還是投資使用，都是一個不錯的選擇。

　　目前，東莞市區(qū)洋房總價較高，面積小、總價低的Loft公寓戶型成為今年市場的新寵。開發(fā)商們也在戶型設(shè)計上費盡心思，此前碧桂園·東江月推出了18平方米的Loft小公寓，如今除了二三十平方米的一房一廳公寓外，三房、四房產(chǎn)品也頻頻出現(xiàn)。

　　南城的保利瓏遠國際廣場除了24平方米的小公寓外，也將推出66平方米的“小四房”Loft公寓，預(yù)計在9月份開放樣板房。

　　投資商業(yè)公寓要留意租金市場變化

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心研究主任葉海青說，2014年之前東莞公寓市場仍然以住宅公寓性質(zhì)為主，2014年之后是跟隨著東莞商業(yè)用地的增多，而東莞商業(yè)面臨著巨大的出貨壓力、商圈經(jīng)營不善、商鋪空置率高等問題，迫使商業(yè)用地紛紛開發(fā)商業(yè)性質(zhì)的公寓。

　　2016年東莞商業(yè)性質(zhì)的公寓占所有公寓比重達到89%，今年上半年更是達到93%的比例。而城區(qū)正是商業(yè)公寓最為集中的板塊，尤其在總部基地多個項目都開發(fā)商業(yè)公寓。

　　東莞城區(qū)商業(yè)公寓面臨著的環(huán)境就是項目多、房源多、競爭異常激烈，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。也有不少項目帶來了一些創(chuàng)新型的戶型設(shè)計，如18平的單身公寓、25平的兩房公寓以及雙鑰匙等創(chuàng)新戶型設(shè)計。

　　“但如雨后春筍般涌現(xiàn)的商業(yè)公寓，城區(qū)的商業(yè)公寓將會面臨著很大的出貨壓力。不限購不限貸的利好，商業(yè)公寓比住宅公寓實現(xiàn)的溢價更高。從投資者角度來看，商業(yè)公寓需要關(guān)注租金市場的變化。”葉海青說。

　　優(yōu)房超·瑞城搜總經(jīng)理李玲玲說，從城區(qū)整體發(fā)展來講，人口聚集，租賃需求較高，但城區(qū)的的公寓整體供應(yīng)量大，供應(yīng)集中。

　　“所以投資也是需要有選擇性的，譬如地鐵口、核心商圈、寫字樓集聚區(qū)的商務(wù)公寓更具有投資價值，但短期回報率不是太高。”李玲玲說。

　　李玲玲認為，購買商業(yè)公寓要么自己過度住，要么自己資金充足，避免資金貶值，拿來適合出租，長線投資，到了一定的年份，總價有較大變化了再出手。

　　葉海青說，高房價以及租賃并舉的長遠趨勢，會讓租賃需求日益旺盛，長租公寓也會成為熱點。90后的群體是一個更有個性的群體，一些綜合體類型的商業(yè)公寓成為這些90后租房的青睞。

　　鏈接：商業(yè)公寓知多D

　　1.商業(yè)公寓有其優(yōu)勢所在，比如不受限購影響、總價較低，平均售價要比同區(qū)域住宅便宜一些，但土地使用年限要比住宅短很多。

　　2.商業(yè)公寓的投資要考慮交通是否便利、商業(yè)配套是否完善，因為商業(yè)公寓屬于非住宅物業(yè)，非住宅物業(yè)首付不低于50%，如果地段不好的話很難找到下家接手。

　　3.商業(yè)公寓的貸款期限一般不能超過10年，貸款利率上浮度高，而且不能申請住房公積金貸款，在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優(yōu)惠，交易和持有成本高。

　　4.住宅二手交易可免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。土地增值稅的征收一般按出讓土地增值額的高低實行四級超率累進稅率，即按增值額的高低，對增值部分征收30%-60%的稅費。此外，還需按物業(yè)交易總價征收5.5%的營業(yè)稅。各項稅費加起來，通常達到物業(yè)交易總價的10%-14%。

　　5.商業(yè)公寓的水電費按照商用收費標(biāo)準(zhǔn)計算，費用相對較高。而且商業(yè)公寓普遍不通燃氣，做飯只能使用電，一般也沒有陽臺。