四季度以來，全國大中城市房價環(huán)比下跌趨勢更加明顯，尤其是北京等一線城市部分樓盤價格跌幅接近五成。降價樓盤大多成為低迷樓市的成交主力軍。疑問隨之而來：樓市由漲轉(zhuǎn)跌的“拐點”真的來了，還是正在“筑底”的過程中？業(yè)界對此看法并不統(tǒng)一。一些專家指出，未來單個項目價格的絕對降幅可能有限，但更多的項目會加入價格下調(diào)的隊伍。

    降幅超過前三季度

    中國證券報記者了解到，近期北京打折促銷的樓盤明顯增加。位于通州新城的京貿(mào)國際城日前推出了13400元/平方米的特價房，而去年4月該樓盤的均價達26000元/平方米。與去年4月相比，目前其價格的降幅接近50%。“特價房只限于5號樓，目前房源已經(jīng)賣了一大半。未來應(yīng)該不會進一步降價，因為今年的銷售任務(wù)已經(jīng)完成了。”京貿(mào)國際城的銷售人員如是說。

    無獨有偶，同樣位于通州新城的東亞逸品閣也推出了13200元/平方米的“超低意向價”。銷售人員介紹，目前辦理會員卡還可以得到日減200元的優(yōu)惠，參加團購還能得到其他額外優(yōu)惠。“這個樓盤一共只有360套房源，各項建房成本合計達12347元/平方米，按目前的售價，公司基本賺不了什么錢。”

    與此前類似，目前北京地區(qū)降價明顯的樓盤仍集中在通州、大興和房山等郊縣區(qū)域，但降幅與前三季度相比更大。例如，大興區(qū)的領(lǐng)海朗文世家項目去年7月的售價為22000元/平方米，今年6月售價維持在19000元/平方米，近期進一步降價至14500元/平方米。位于東五環(huán)外的北京像素項目前期售價為22000元/平方米，最新推出的平層價格降至11600元/平方米。

    北京主城區(qū)房價的降幅相對較小，多數(shù)樓盤的價格仍然保持穩(wěn)定。例如，位于東四環(huán)內(nèi)的金茂府目前售價為49000元/平方米，和9月相比小幅調(diào)低了1000元/平方米。從北京市房協(xié)公布的信息看，10月有簽約的新建商品住房項目共182個，其中15個項目降價，比9月增加6個，其余大多數(shù)樓盤的價格仍保持穩(wěn)定。

    從成交量看，降價樓盤收到了較明顯的促銷效果。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月上中旬，北京市商品房住宅簽約量為3019套，同比減少60%，京貿(mào)國際城、潤楓領(lǐng)尚等顯著下調(diào)前期價格的樓盤均居于簽約榜前列。

    心理預(yù)期出現(xiàn)分化

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月北京新建商品住宅價格環(huán)比下降0.1%，今年以來首次出現(xiàn)整體環(huán)比負增長的局面。上海、深圳、廣州等其他一線城市房價10月也出現(xiàn)環(huán)比下跌，這是否意味著房價“拐點”正在出現(xiàn)？

    經(jīng)濟學家華生對中國證券報記者表示，目前購房需求受到壓制，再加上保障房建設(shè)加快，未來房價可能出現(xiàn)一些回落。但從大趨勢看，我國仍處于城市化進程中，還有好幾億人沒有進城，房價大幅下跌的可能性不是特別大。

    值得一提的是，部分樓盤顯著降價之后，購房者的心理預(yù)期發(fā)生分化。大興區(qū)的龍湖時代天街項目上周以11800元/平方米的較低價格開盤后，當天出現(xiàn)了久違的開盤即售罄的盛況。

    “我認為現(xiàn)在是最好的買房時機。長期看，房價會繼續(xù)上漲。如果不是調(diào)控政策的打壓，房價肯定要比現(xiàn)在高很多。既然最近房價降了，遇到合適的我就會出手。”剛在龍湖時代天街認購了一套房的劉明表示，目前國際經(jīng)濟形勢和2008年有些相似，未來信貸政策可能有所放松，房價繼續(xù)下降的空間可能不大。

    也有一些購房者認為，房價下降尚不明顯，而且多數(shù)集中在遠郊地區(qū)，明年北京房價還有進一步下降的空間。

    調(diào)控難言放松

    盡管一些低價促銷的樓盤銷售狀況良好，但從一些經(jīng)濟指標看，當前似乎尚未達到樓市回調(diào)的底部。首先，今年10月的“國房景氣指數(shù)”為100.27，盡管連續(xù)多個月下降，仍處于景氣區(qū)間內(nèi)，遠高于2009年初的水平。其次，如果把商品房銷售面積與竣工面積之差作為樓市供給的參考指標，今年1至10月的該指標為29932萬平方米，處于相對高位。這意味著，從全國范圍看，商品房庫存積壓并未達到上一輪樓市調(diào)整時的水平。再次，從房地產(chǎn)開發(fā)投資以及開發(fā)商本年資金來源等指標看，今年1至10月的同比增速仍高于20%，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資的景氣尚可。

    最重要的是，房價總體回落的幅度仍不明顯。國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市10月的住宅銷售數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅銷售價格同比下降的城市只有兩個，其余68個城市均為上漲或持平。2009年初，全國70個大中城市新房和二手房銷售價格均呈現(xiàn)同比負增長的局面。

    北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉認為，從環(huán)比漲幅看，在連續(xù)3個月環(huán)比漲幅持平后，一線城市新房價格10月全面出現(xiàn)環(huán)比回調(diào)，這意味著樓市降價的拐點已顯現(xiàn)。本輪房地產(chǎn)調(diào)控將至少持續(xù)到2012年底，尤其是一線城市調(diào)控政策短期內(nèi)松動的可能性不大。

    鏈家地產(chǎn)發(fā)布的研究報告認為，市場拐點的確定不能單從一個月的數(shù)據(jù)判斷，11月的價格情況將成為判斷樓市拐點的關(guān)鍵指標。未來一線城市樓市的降價壓力將對周邊城市產(chǎn)生影響，并向二三線城市擴散。

責編：盧飛