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　　鳳凰房產(chǎn)訊 342.28億元，這是北京土地市場(chǎng)在一月份交出的成績單，同比2014年1月份減少26.83%;其中宅地出讓總金額達(dá)235.86億，比去年1月減少13.9%。從成交量看，1月份出讓宗地共計(jì)12宗、建設(shè)用地面積共92.71萬平方米，比去年1月減少14宗，建設(shè)用地面積減少40.07%。

　　2015年1月土地市場(chǎng)表現(xiàn)差強(qiáng)人意，而與之形成明顯對(duì)比的則是樓面價(jià)的顯著攀升。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，1月份出讓的12宗土地平均樓面價(jià)達(dá)到14253元/平，比去年1月上漲了20.6%。其中，宅地平均樓面價(jià)達(dá)16442元/平，比去年1月上漲25.1%。

　　2015年1月北京土地市場(chǎng)成交一覽表

　　量跌價(jià)漲 京土地市場(chǎng)一月342.28億收官

　　成交宗數(shù)、面積、土地出讓金總額等指標(biāo)的同比顯著回落，2015年1月土地市場(chǎng)表現(xiàn)差強(qiáng)人意。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，在2014年樓市成交放緩、房價(jià)調(diào)整的大背景下，由于多方面原因影響，土地價(jià)格仍然攀高，開發(fā)企業(yè)拿地難度居高不下。

　　除了數(shù)據(jù)層面樓面價(jià)的上漲，越來越多開發(fā)商聯(lián)合拿地分?jǐn)偝杀竞惋L(fēng)險(xiǎn)亦是最好的印證。1月7日北京總價(jià)地王豐臺(tái)區(qū)白盆窯地塊的拍賣現(xiàn)場(chǎng)，除萬科外，華潤、首開、平安聯(lián)合體;龍湖、天恒聯(lián)合體;金融街、首創(chuàng)聯(lián)合體;住總、保利聯(lián)合體等其余四家競(jìng)拍單位均是以聯(lián)合體的形式現(xiàn)身當(dāng)日搏殺。

　　如果按照這樣的樓面地價(jià)來看，如果想獲得較高的收益，開發(fā)商只能做高端住宅。而在高端市場(chǎng)，同樣面臨著去庫存的難題。據(jù)鳳凰房產(chǎn)《一線城市高端物業(yè)投資報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，2014年，在整體市場(chǎng)成交走低的情況下，北京高端市場(chǎng)成交量環(huán)比去年下降12.4%，成交面積減少更是超過兩成，與此同時(shí)成交均價(jià)同比上漲兩成。

　　胡景輝亦指出，2014年北京市200平以上的住宅庫存是14000套左右，其中別墅庫存是6317套。不計(jì)未來新增供應(yīng)，以2014年的成交量來計(jì)算出清周期，也分別需要約41個(gè)月(3.4年)和48個(gè)月。

　　地價(jià)一路飆高，開發(fā)企業(yè)拿地難度居高不下、拿地后的規(guī)劃建設(shè)和產(chǎn)品同樣面臨難題，加上對(duì)未來市場(chǎng)走向的看淡，直接導(dǎo)致部分企業(yè)的拿地?zé)崆橛兴鶞p退。

　　開發(fā)商價(jià)值判斷更理性 京土地市場(chǎng)或迎成交小年

　　在整體市場(chǎng)趨冷的情況下，豐臺(tái)亞林西居住一期兩宗地塊仍然創(chuàng)下了49.47%和49.67%的溢價(jià)率，豐臺(tái)花鄉(xiāng)白盆窯“巨無霸”地塊更是引來多家實(shí)力房企激烈爭(zhēng)奪，最終憑借86.25億元的高價(jià)榮膺北京總價(jià)地王。不難發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪更加激烈，而位置偏遠(yuǎn)、體量小的宗地則遭遇了底價(jià)或接近底價(jià)成交的尷尬。

　　“開發(fā)商對(duì)土地價(jià)值的判斷更理性了。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，出于現(xiàn)金流和庫存的綜合考慮，加上對(duì)后市預(yù)期的看淡，開發(fā)商將更多的關(guān)注點(diǎn)放在了優(yōu)質(zhì)地塊上。

　　2014年1月份，在豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化盧溝橋鄉(xiāng)西局村舊村改造項(xiàng)目地塊、順義區(qū)趙全營鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)地塊以及通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)兩幅地塊，共計(jì)四宗土地暫停出讓的情況下仍出讓經(jīng)營性用地19宗。而2015年1月份，經(jīng)營性用地共計(jì)供應(yīng)12宗。

　　除了地價(jià)不斷攀升、開發(fā)商面臨資金和庫存的壓力，郭毅認(rèn)為供應(yīng)層面的收縮也直接導(dǎo)致了土地市場(chǎng)熱度下降。“往年基本上都是上一年末集中供地，從而完成當(dāng)年的供地計(jì)劃，因此集中在年初成交，而去年的供地計(jì)劃完成情況較好，年末沒有集中推地的動(dòng)力，也就造成了今年初土地成交的下滑。此外，土地一級(jí)開發(fā)節(jié)奏放緩也拖累了年初的土地供應(yīng)。”

　　從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)看，由于樓市去庫存壓力依然較大，2015年北京樓市顯著向好的可能性微弱，胡景暉表示，“盡管部分熱門地塊仍將受到開發(fā)企業(yè)的熱捧，但未來一段時(shí)間土地市場(chǎng)拿地?zé)崆榻档汀⒌鸵鐑r(jià)率成交的情況仍會(huì)頻繁出現(xiàn)，2015年的土地市場(chǎng)或迎來成交小年。”       (編校/孫慧麗)