制圖/高岳

　　“結婚”對象男女價格不同 婚前簽離婚協議避風險

　　外地戶口購房者揭假結婚產業鏈

　　結婚之前先簽好離婚協議書,雙方蓋好手印。

　　如此反常做法的原因只有一個,這本就是一樁為利益而締結的婚姻。男方為了能在北京買一套房,女方則是為了6萬元人民幣。

　　這個“故事”還得從一對“北漂”夫婦的購房經歷說起。

　　“北漂”多年,雖然掙了不少錢,但仍不具備北京買房資質的張彬夫婦(化名),在兒子即將上幼兒園之際,決定“拼一把”,“給自己一個家”。

　　戶籍不在北京的張彬,因社保中斷兩年,沒有取得在北京購房的資質,夫妻二人一直租房居住。兒子的降生,讓買房成為這個家庭的頭等大事。

　　2016年8月,張彬看中了北京市豐臺區一處100平方米的學區房,標價560萬元。經過討價還價,558萬元成交。

　　接下來,張彬要解決的便是購房資質問題。

　　最開始,張彬曾研究過“強過”這一招。所謂“強過”,根據張彬的介紹是,房產中介找人,通過人為方式給沒有買房資質的人過戶,關鍵在于找的這個人。“按照中介的說法,這個人是個內部人士,辦成這件事的費用是10萬元。”張彬說。

　　不過,張彬最終放棄了“強過”這個辦法,原因是“這個關鍵的人,我看不見摸不著,心里不踏實,風險太大,一切都是中介在操縱”。

　　退而求其次,張彬選擇了“結婚”這個辦法。

　　“還是‘結婚’靠譜,起碼可以看見人。”在張彬看來,在這場“不光彩”的交易中,熟人顯然比陌生人更可靠。

　　張彬首先找到自己的一對北京夫婦朋友。

　　按照他們的計劃,這對北京夫婦離婚,將他們名下的房產全部過戶給男方。之后,張彬與妻子離婚,繼而與朋友結婚買房。

　　不過,他們仔細研究之后發現,北京朋友名下有兩套房產以及貸款,很難操作此事。另外,朋友的父母一再反對,于是不了了之。

　　已經談好了房價,總不能卡在最后一個環節吧。就在張彬焦慮之際,賣房人給張彬介紹了一位大姐,目的就是通過結婚、離婚這套手續,將房子過戶到張彬名下。

　　事情開始運作,首先需要簽訂一份婚前協議,明確雙方結婚目的以及財產劃分。當然,這份協議是無法得到公證的,因為“見不得光”。

　　之后便是簽訂離婚協議。張彬找來一份制式離婚協議書,上面是這樣寫的:“離婚原因:感情不和；夫妻共同財產分割:位于北京市豐臺區×××住房為男方婚前房產,離婚后歸男方所有,雙方無其他共同財產；夫妻共同債務及債券:上述歸男方房屋貸款離婚后由男方償還”。

　　“在結婚前,兩個人先在離婚協議上簽字,以防后面的風險,這是很重要的問題。”張彬說。

　　在與妻子離婚之后,33歲的張彬與這名46歲的北京女性結為法律上認可的夫妻。接下來的事情便是買房的相關手續以及貸款等。

　　按照2016年8月的相關政策,假結婚后的張彬有了在北京買房的資格,在房本上單獨署名,離婚后獲得住房。

　　“根據2016年10月的新政策,通過實行購房網簽環節,如果夫妻雙方一起買房,一方有購房資格、一方沒有,那么就不能再出只有無購房資質的一方名字的房本。”張彬說,“現在針對這樣的政策,化解辦法就是有購房資質者占1%,另一方真正要買房的那方占99%,在離婚協議上再注明放棄1%即可”。

　　即使面臨更大的風險,但在張彬看來,假結婚仍然有著巨大的吸引力,“因為房本上注明對方只占1%的房產,即使一套價值千萬元的住房,也就10萬元,相比買房資質來說,都是可以付出的代價”。

　　也就是說,在實際運作中,只要房本發下來了,假結婚購房人士依然可以通過再更名的方式購房。

　　一個愿打、一個愿挨,在這場看似合理的交易背后,北京地下購房指標交易市場若隱若現。在一切“結束”之后,張彬為這筆“婚姻交易”付出了6萬元。

　　據張彬透露,目前假結婚市場明碼標價,女性根據年齡為8萬元至10萬元,男性為5萬元至8萬元,“可能主要是女性比較難找,畢竟頻繁結婚離婚影響不好”。

　　這種交易快則一兩周完成,慢則幾個月,買房前雙方做個婚前財產公證,買完房就可以辦理離婚手續。一名房地產業務員甚至將此形容為“政策型無風險套利”,由于其間存在暴利,吸引了部分房產中介以此為主業。

　　此外,記者注意到,此前為了封堵假結婚購房,北京市出臺政策要求,夫妻之間進行更名登記的,不能是貸款買房,所以一般只能是全款客戶才能夠迅速登記,貸款客戶得需要還完貸款后才能更名。于是,漫長的還款期也就成了假結婚購房人此前的主要顧慮。

　　對此,張彬告訴記者,只有一個破解方法,“全款”,此外別無他法。

　　“在北京‘3·17’樓市調控新政發布之后,‘認房又認貸’讓希望通過假結婚獲得購房資質的人后悔沒有早點行動。雖然新政攔住了很多人,但是攔不住土豪。”張彬說,所謂貸款記錄這一項,“對于土豪而言,可以說是絕緣的。我知道有人就是‘借’購房資格‘假結婚’全款買房,還真繞開新政了。比如說,一方面對沒有給原本有購房資格的人任何貸款記錄,不影響以后購房時享受低首付,另一方面,結完婚買完房再離婚,完全可以把房產直接留給沒有購房資格的一方”。

　　“只是這樣就享受不到貸款購房的好處了,北京房價這么高,真正土豪到這個程度的人,還是不多的。”張彬說。

　　假結婚背后存在哪些法律問題

　　為了買房,竟花錢跟陌生人領取“結婚證”。這樣的事聽起來未免讓人覺得可笑,但的確是事實。

　　如今,在北京、上海等一線城市,由于受購房資格的限制,一些人為了買房子就把心思動到了“假結婚”上,并形成了完整的利益鏈條。

　　有需求就會有市場。對于辦理“假結婚”的雙方來說,可謂各取所需,購房者擁有了購房資格,假結婚對象有了一筆額外收入,而且這種方式還“不違法”。因為從我國現行的法律來看,公民有結婚和離婚的自由,不能從法律的角度認定其婚姻無效或者追究法律責任,只能是從道德層面給予譴責,但后者對于“假結婚”的約束力微乎其微。

　　不過,在法律人士看來,“假結婚”這種手段存在兩個問題較為突出。

　　“假結婚”合法有效嗎?我國婚姻法第十條規定:有以下情形之一的,婚姻無效:(一)重婚的；(二)有禁止結婚的親屬關系的；(三)婚前患有醫學上認為不應當結婚的疾病,婚后尚未治愈的；(四)未到法定婚齡的。

　　“可見,‘假結婚’并不屬于我國婚姻法規定的婚姻無效情形,因此,只要履行了正常的結婚登記手續,所謂的‘假結婚’其實是真結婚,婚姻關系成立且有效。”北京律師錢婷說。

　　“假結婚”可以撤銷嗎?律師的答案是,不能。我國婚姻法第十一條規定:因脅迫結婚的,受脅迫的一方可以向婚姻登記機關或人民法院請求撤銷該婚姻。我國法律只規定了這一種婚姻可撤銷情形。

　　在“假結婚”之前,當事人必然需要虛假離婚。對此,北京大學法學院教授、全國婦聯執委馬憶南是這樣定義的,通謀離婚,是指婚姻當事人雙方為了共同的或各自的目的,串通暫時離婚,等目的達到后再復婚的離婚行為。

　　據馬憶南分析,通謀離婚具有以下基本特征:第一,雙方當事人并無離婚的真實意思,不符合協議離婚的實質條件；第二,雙方當事人以離婚為手段,以達到共同的或者各自的目的,比如為了逃避債務、為了兩邊享受購房的優惠政策等；第三,雙方均有惡意串通離婚的故意,共同采取欺騙或者隱匿事實真相的方法,欺騙婚姻登記機關以獲取離婚登記；第四,通謀離婚一般具有暫時性,待預期目的達到后,雙方通常會按約定復婚。不過,也有一部分人弄假成真,離婚后置原先的約定于不顧,不愿復婚或者與他人再婚,從而引起糾紛。

　　在中國法學會婚姻家庭法學研究會副會長李明舜看來,虛假結婚情況復雜,需要分類處理。“一類是借結婚謀取其他利益,如戶口、住房等,這類問題更多需要完善其他制度來防范,而只要符合結婚條件則不宜認定婚姻無效；一類是本來不符合結婚條件而弄虛作假欺騙婚姻登記機關登記結婚的,則應當在導致婚姻無效情形消失前認定無效或可撤銷。對于導致婚姻無效的過錯方應當追究法律責任”。

　　對此,在今年全國兩會上,中國民主促進會中央委員會的黨派提案就涉及到了相關內容。提案提到,婚姻欺詐和弄虛作假行為難以防范。如為達到個人目的“假離婚”,特別是在拆遷、買房、規避債務、子女升學等方面,通過弄虛作假的手段辦理婚姻登記。而現行的婚姻法和《婚姻登記條例》對此類行為并無相關規定,違法成本幾乎為零。提案建議明確規定虛假結婚和虛假離婚的法律效力,當事人應承擔不利于自己的法律后果,對于弄虛作假欺騙婚姻登記機關的當事人還應承擔相應的拘留、罰款等行政責任。因一方的過錯導致的虛假婚姻登記,給無過錯方造成損失的,還應承擔相應的民事賠償責任。

　　“婚姻無戲言,表意即為真。婚姻登記機關只看同意結婚的意思表示。不能僅以承擔拘留、罰款等行政責任來解決這個問題,這不是法治思路。當事人要對自己的行為負責,通過民事法律處理這些問題,比如離婚和損害賠償。”馬憶南對《法制日報》記者說。

　　李明舜的意見是——弄虛作假的雙方都要受到處罰,如果是一方,則要在處罰的基礎上對另一方承擔賠償責任。

　　此外,在法律人士看來,“假結婚”購房者明知是在鉆法律和政策空子,難以受到法律責任追究,但是從更深層次上講,這是法律信仰缺失的突出表現,把“法無禁止即自由”無限地放大。

　　補繳社保個稅已有地下“黑市” 消除貸款記錄成新市場

　　違法獲取購房資質手段披露

　　對于各地的房地產限購政策,一些人為了房子可謂絞盡腦汁。比如,在北京,外地戶籍“剛需族”找到了“假結婚”的方法,并且形成了一個市場。

　　除了“假結婚”,還有哪些違法突破政策取得購房資質的手段?《法制日報》記者對此進行了進一步采訪。

　　三種違法方式形成地下市場

　　“補繳5年社保或者補繳納稅,或者辦理工作居住證,這三種方式也是取得在北京購房資質的慣用方法。”北京房產律師王樹德在接受《法制日報》記者采訪時說,“上述三種方式涉及到違法的問題。”

　　“北京目前是不認可通過補繳來獲得購房資質的,但市場上的確有人有‘能力’或者有‘資源’,能夠通過補繳得到購房資質。”王樹德,“比如,違法補繳5年納稅、違法辦理工作居住證(等同北京戶籍)等,其中補繳5年納稅的‘黑市’價在15萬元左右,辦理工作居住證的‘黑市’價在12萬元左右”。

　　不可否認,“炒房客”的存在是房價的主要推動力,很多“炒房客”用金融杠桿炒房,多次貸款,頻繁換手。“北京‘3·17’新政直指‘炒房客’軟肋,二套房標準如果執行到位,可以打壓很大一部分的‘炒房客’。但是,針對此政策,已經有人開始做起了‘消除貸款記錄’的生意。”王樹德對《法制日報》記者說,北京“3·17”限貸新政能否起到作用,還要看對此類行為的打壓和處罰力度。

　　從業內人士向記者提供的材料來看,目前的確有專門進行消除貸款業務的人。比如,有業內人士通過微信向記者表示,“可以消除貸款記錄,全國貸款記錄都可以消除,永久性消除。二套房可以做成首套房,七到十個工作日辦完,提供身份證復印件即可”。

　　調整個稅繳納期限為堵漏洞

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《法制日報》記者采訪時說,通過鉆政策漏洞獲得購房資質的做法還有不少,比如,“通過一年只繳納一次個稅的做法來規避購房政策”。

　　不過,這樣的漏洞在3月22日得到了封堵。北京市地稅局和北京市建委發文嚴格審查購房資格,“連續5年(含有)以上在本市繳納個人所得稅”的政策執行標準為連續60個月在本市繳納個人所得稅(對于因工作變動等原因造成未繳或補繳稅款且不超過三個月的,視為連續繳納)。

　　有人可能會說,5年不就等于60個月嗎?有什么區別?

　　“以前可以鉆的漏洞是,一年繳納一次個稅,5年繳納5次就可以買房了。但現在就是要連續繳納60個月。從時間上來看,雖然也是5年,但購房者在5年時間內不能辭職,這也是為了防范各類漏洞。按原來的政策,工作4年,第五年就算只工作一個月,但只要一次性繳納個稅,就屬于繳納了5年個稅,但現在的要求是要工作到第五年的第12個月。”嚴躍進向記者分析說。

　　據嚴躍進介紹,過去,在繳社保和個稅繳納方面存在不同的政策要求。“社保需要連續繳60個月,而個稅則可以一年繳納一次,這就使得繳社保的要求更高,而個稅繳納的要求相對低。從這個角度看,不排除有部分購房者實際上采取個稅認定的標準去購房,這顯然降低了購房門檻”。

　　“所以,北京此次把個稅繳納和繳社保的模式統一,說明個稅繳納也需要采取此類嚴格認定的標準。這也使得個稅繳納和繳社保的差別減少了。所以,此次北京市的政策也是規避部分購房者鉆漏洞的做法,定性為嚴厲的而非放寬的政策。”嚴躍進說。

　　補漏政策將“細化再細化”

　　還有哪些漏洞存在?

　　“購房市場的資金審核依然是比較困難的。比如,雖然最近不允許首付貸,但銀行可能會根據以前的貸款記錄打電話給購房者,可以提供裝修貸,表面上看與購房沒關系,但往往此類資金貸出來以后是否裝修就難以監管了。類似消費貸等方式也有類似的問題。”嚴躍進對記者說,這些方式可以規避諸如“認房又認貸”的北京購房新政。

　　另一個“突破口”則是各類房地產金融機構的相關平臺。“比如,部分互聯網中介平臺可以給予貸款,雖然也沒有明確說貸給購房者,但很顯然,利息成本很高,基本上都是那些購房者因首付不夠才借款,這種情況也有很多問題。”嚴躍進說。

　　針對上述漏洞,嚴躍進建議后續可以采取三個措施。

　　“第一是縫縫補補,對當前有漏洞的地方,各地要打補丁,尤其是一些關系到二套房購房資格認定方面的內容,比如說會存在偽造證明來證明是首套而不是二套購房。第二是加強懲罰,部分違規行為在于審核不嚴,對于相關機構需要查處和管制。”嚴躍進說,第三是提示風險。漏洞背后往往會有很多糾紛,提示法律風險和交易風險是很關鍵的。

　　此外,嚴躍進向記者分析說,北京此次針對個稅繳納出臺政策,充分說明了對當前購房資格認定過程中的細節把握,“這也說明在目前具體的政策執行中,存在一些操作方面的問題,也體現了政策精確化管控的導向”。

　　在嚴躍進看來,從北京此類政策推測,后續會延續“加碼再加碼”“細化再細化”,在一定程度上說明當前樓市調控過程中對于具體操作過程會提供各類配套的做法,這顯然也是希望讓政策落實更到位、更注重調控過程中的公平性。