央廣網廈門2月24日消息（記者 郭婕妤 通訊員 集法宣）承租人在未獲房主同意的情況下，將房屋轉租。之后因轉租之人未按時繳納租金，房主向承租人提出100000元的違約金賠償要求，引發一場退租風波。近日，福建省廈門市集美區人民法院審理了上述房屋租賃合同糾紛案，依法判決被告老楊已支付的押金30000元歸原告老林所有，另支付拖欠租金11000余元。

　　2012年，家住廈門集美的老林與老楊簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定：老林將其所有的房屋租賃給老楊開辦幼兒園，租期五年，從2012年7月起到2017年6月止。租金一年交一次，于每年7月1日前交清。租賃期間，老楊應向老林支付租賃押金人民幣30000元。若老楊超過一個月未繳納租金，則老林有權終止租賃，老楊應賠償老林100000元違約金，押金30000元也歸老林所有。此后，老楊向老林支付了押金30000元及前兩年的租金。

　　2014年6月，老楊將幼兒園轉讓給第三人小芳，在轉讓協議書中載明：老楊曾于2012年與老林簽訂一份《房屋租賃合同》，小芳應繼續履行此合同，按時支付房租。2014年7月，老林銀行帳戶收到匯款67000元，該款項系由小芳支付的第三年租金。2015年8月份，因超過約定支付時間一個多月仍未收到租金，老林與老楊就退租問題產生爭議。8月25日，老林更換門鎖，收回房屋。

　　老林認為，老楊未繳交房屋租金，已逾期一個多月。現為維護自身合法權益，特向法院起訴，請求判令：解除與老楊簽訂的《房屋租賃合同》，老楊立即將承租的房屋返還；老楊支付拖欠的租金至2015年8月25日為11200元，并違約金100000元以及押金30000元歸自己所有。另，老楊與小芳就幼兒園的轉讓協議系內部約定，自己不知情，老楊的轉租行為未經自己同意。自己并未與小芳于2015年7月進行退租，租賃合同應于自己收回房屋時解除。

　　老楊認為，2014年6月，自己已將幼兒園轉讓給小芳，老林也同意將租賃合同權利義務轉讓給小芳，此后房租由小芳與老林進行結算。因此本案被告主體不適格，被告應是小芳。另外，即便存在違約行為，違約金也過高，應根據實際損失適當調整。現租賃場所既然已經還給老林，完成了退租手續，老林應退還給自己押金30000元。

　　第三人小芳認為，老林請求的拖欠租金不成立， 2015年7月，自己已經和老林進行了退租交接，把鑰匙給了老林，并結清水電費。按照生活慣例，水電費結清，房東收走鑰匙，退租手續就已完成，不構成欠租、違約。

　　法院經審理后認為，老楊與小芳就訟爭房屋進行轉租的行為未經過老林同意，對老林不產生效力。根據合同相對性原則，老楊與老林簽訂的《房屋租賃合同》只在雙方當事人之間產生效力，即老楊應依照合同的約定履行義務。

　　關于訟爭租賃房屋已于2015年7月退租的陳述，老林予以否認，因缺乏事實與法律依據，法院也不予采信。老楊拖欠租金超過一個月，老林有權解除合同、收回房屋，可以確認該合同已于2015年8月25日解除。老楊構成違約，應支付違約金，且雙方約定的押金也具有違約金的性質，按照上述合同約定，老楊應承擔的違約責任為130000元。但老楊認為該違約責任過重，應根據實際損失酌情調整，且老林當庭陳述其收回房屋后與他人進行合作經營，也未舉證證明其存在損失，從公平合理的角度出發，法院酌定老楊已經支付的押金30000元歸老林所有，老楊無須再支付違約金100000元。至于老楊已支付給老林的押金30000元及應支付的租金11200元，待老楊實際履行后，老楊可與第三人小芳協商處理，若協商不成，老楊可另案主張。

　　法官提醒：承租人將房屋轉租給第三人，應經過出租人的同意，但承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，承租人仍應依照原房屋租賃合同向出租人履行相應的義務。若第三人對租賃房屋造成損失，應由承租人承擔賠償責任，承租人向出租人承擔了相應的義務后才可以向第三人主張相應的權利；若承租人未經出租人同意轉租，出租人可以依據《合同法》的規定行使法定解除權，解除租賃合同。