本報記者 冷翠華

華安財保資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司設(shè)立的“華安—長沙城發(fā)片區(qū)改造債權(quán)投資計劃”近日完成登記。這是險資機構(gòu)進行不動產(chǎn)投資的案例之一。今年以來，險資機構(gòu)繼續(xù)加大不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資力度，收租類物業(yè)備受險資歡迎。

與此同時，近年險資進行不動產(chǎn)投資的形式正在發(fā)生深刻變化，從以前主要投資地產(chǎn)股轉(zhuǎn)向多元投資，且更注重長期投資回報。其投資方式包括設(shè)立債權(quán)投資計劃、成立私募股權(quán)基金收購地產(chǎn)項目公司的股權(quán)、加大以不動產(chǎn)項目為底層資產(chǎn)的公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）的配置力度等。

以多種方式參與投資

以多種方式參與不動產(chǎn)投資，正在成為險資重要的資產(chǎn)配置方式之一。

例如，部分險資機構(gòu)通過私募股權(quán)基金直接收購不動產(chǎn)項目公司的股權(quán)。天眼查APP最新數(shù)據(jù)顯示，坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱“坤華天津”）對外投資項目合計已達14個，全部為收購萬達系商業(yè)地產(chǎn)的項目公司股權(quán)，對其中12家公司的持股比例為100%，對另外兩家公司的持股比例為99.99%。

坤華天津成立于2023年底，至今僅一年多時間，由新華人壽保險股份有限公司（以下簡稱“新華保險”）持股99.9%，中金資本運營有限公司持股0.1%。由此可見，新華保險在不動產(chǎn)領(lǐng)域投資力度較大。

部分險資機構(gòu)聯(lián)合投資機構(gòu)設(shè)立住房租賃私募股權(quán)基金。例如，今年新華保險、大家人壽保險股份有限公司聯(lián)合攜手萬科集團旗下住房租賃平臺等，成立萬新金石（廈門）住房租賃股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），前二者分別持股約59.9%和30%。

北京排排網(wǎng)保險代理有限公司總經(jīng)理楊帆對《證券日報》記者表示，住房租賃股權(quán)投資基金主要專注于住房租賃市場，更注重長期穩(wěn)定收益，這種投資模式有助于整合資源、優(yōu)化配置，推動住房租賃市場健康發(fā)展。同時，通過股權(quán)投資方式，可以更好地分享住房租賃市場未來的紅利，實現(xiàn)長期穩(wěn)健回報。

中國人壽保險股份有限公司（以下簡稱“中國人壽”）則擬與財信吉祥人壽保險股份有限公司等聯(lián)合成立北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱“合伙企業(yè)”）。中國人壽認(rèn)繳出資35億元，國壽資本投資有限公司將作為合伙企業(yè)的管理人。該合伙企業(yè)將以國家戰(zhàn)略為契機，對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs進行投資。

險資機構(gòu)還通過直接認(rèn)購REITs等方式加大不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資力度。例如，3月14日，華夏華潤商業(yè)REIT作為首批消費類公募REITs成功發(fā)行上市，中國人壽系統(tǒng)內(nèi)資金共認(rèn)購約6.86億元，占總募集規(guī)模的10%，成為第一大外部投資人。

收租物業(yè)受歡迎

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，與前些年重倉地產(chǎn)股不同，近兩年險資的不動產(chǎn)投資方式更加多元，且無論是收購以商業(yè)綜合體為主的不動產(chǎn)項目公司的股權(quán)，還是瞄準(zhǔn)住房租賃市場，抑或是設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資私募基金，這些投資都有一個共同特點，即更加注重底層資產(chǎn)本身的投資價值，且注重租金等長期收益。

從險資在不動產(chǎn)領(lǐng)域的新增投資案例來看，近年其對存量商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓、康養(yǎng)地產(chǎn)、長租公寓等領(lǐng)域的物權(quán)投資明顯增加，當(dāng)“房東”的趨勢加深，底層資產(chǎn)出租、運營等產(chǎn)生的收益也逐漸成為險資追求長期穩(wěn)定投資收益的重要路徑。

中國平安保險（集團）股份有限公司（以下簡稱“中國平安”）副總經(jīng)理、擬任首席財務(wù)官付欣在近日舉行的2024年度業(yè)績發(fā)布會上表示，中國平安不動產(chǎn)投資敞口持續(xù)收窄，同時，公司配置了可以產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的收租物業(yè)，這部分的穩(wěn)定現(xiàn)金流為投資的可持續(xù)性提供了非常好的壓艙石，敞口收窄疊加資產(chǎn)穩(wěn)健性高，確保了能夠提供長期現(xiàn)金流。

仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜對《證券日報》記者分析道，地產(chǎn)投資具有較長投資周期的特性，這與險資的久期相契合。地產(chǎn)投資為險資開辟了更多與長期負(fù)債期限相匹配的資產(chǎn)選擇，優(yōu)化其資產(chǎn)配置。近年來，險資持續(xù)發(fā)掘優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目的投資機會，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整以及利率下行的背景下，一些優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目已經(jīng)顯現(xiàn)出很高的性價比，例如，一線城市商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率大約在5.5%至6.5%之間，這無疑有助于提高保險公司的整體投資收益率。

楊帆認(rèn)為，險資加大在地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，將有助于優(yōu)化整體資產(chǎn)配置格局，實現(xiàn)資產(chǎn)多元化，降低投資風(fēng)險。同時，隨著房地產(chǎn)市場逐步回暖和監(jiān)管政策的支持，預(yù)計險資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資規(guī)模將保持穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)在險資資產(chǎn)配置中的比例將保持在合理水平，既能有效控制風(fēng)險，也有助于提升投資收益率。

受訪業(yè)界人士一致認(rèn)為，對于房地產(chǎn)市場來說，險資的介入有助于穩(wěn)定樓市預(yù)期，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；通過投資房地產(chǎn)，險資可以為實體經(jīng)濟提供長期資金支持，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級。整體來看，預(yù)計未來險資還會繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場的投資力度。