央廣網北京12月11日消息 據經濟之聲《交易實況》報道，近期每到大盤危險時，以萬科A為代表的地產股奮起護盤，力保滬深主板在尾盤跳水時快速拉起。市場預期房地產去庫存政策即將出臺，房地產板塊有望繼續受到政策面刺激。但是在新股發行等利空消息壓制下，地產股還能支撐多久？大通證券投資顧問張韻磊就相關話題做出了分析解讀。

　　經濟之聲：從數據來看，近期房地產成交量較為平穩，房價總體也處于平穩狀態。今年一二線城市房地產市場量價回升明顯，部門提前布局的房地產企業銷售增速較高。現在地產公司估值在一波漲幅之后，您覺得目前處于一個什么樣的位置？

　　張韻磊：過去的地產板塊特別是藍籌股邏輯非常清晰，它屬于快速成長類的階段，主要從政策寬松到行業基本面的改善，再到企業盈利的回升，從而使得地產股估值提升的邏輯非常通暢。房地產龍頭估值的提升往往會帶動整個板塊進行跟隨。但是現在這種環境下，反而行業邊際成本成長在逐步下降，投資對于整個經濟的邊際拉動作用也在逐步下滑。作為地產股的板塊來看，它的估值難以回到以前那種比較光輝的歲月當中，很多房企紛紛退出了這一行業，作為投資的標的也在逐步減少，所以最近萬科漲停很難使得其他地產股進行有效跟隨，這也是除了龍頭的房地產企業之外，很少企業肯跟隨的一個重要原因。所以從估值的角度來看，除了一些房地產的龍頭企業，他們主要坐擁大量的一二線城市的一些土地資源，其它總體來說估值的吸引力在逐步下滑。

　　經濟之聲：投資者關注房地產企業除了政策以外，還因為本月深萬科A的拉升。港交所消息顯示，萬科主要股東深圳市鉅盛華股份增持萬科H股2.07億股。隨后寶能系旗下深圳市鉅盛華實業發展有限公司及其一致行動人前海人壽保險股份有限公司耗資約百億元第四次舉牌萬科A，坐上萬科第一大股東交椅。再然后，安邦保險及一致行動人持有萬科55億股，占總股本5%。您覺得各種資金的這種舉牌注入參股也好，是看上萬科這家企業，還是覺得整個房地產企業的行情有企穩的跡象？

　　張韻磊：作為保險企業，整個資本運作相對來說對資本市場的敏感度還是比較高，所以它應該更多是基于對資本市場一種特殊機會的一種敏感程度。因為它不僅僅舉牌一些房地產企業，同時也有很多的險資也舉牌了其他行業的一些二線的一些藍籌性企業。保險公司不能直接從事房地產開發，只能以投資者的身份進入整個房地產的行業，買入一些上市房企的股權是最為直接的一種方式。而通過保險資金這種途徑進入房地產領域主要還是尋求一個資本的穩定升值。目前而言，中國保險業40%左右的銀行存款配置需要進行重配，按照房地產目前開發周期3年來測算，3年期定期存款的總利潤回報是2.75%左右，房地產目前的利潤率平均已經在15%，所以即便考慮在目前存款利率略高于定期存款利率情況，目前仍然處于一個比較低的水平，所以它的一個巨大的占比相比，房地產的配置比重有一個增加的空間需求。所以在此背景之下，對于這些大的房地產企業而言，有一種保險資金進行逐步配置，而且它配置的對象是目前估值偏低、股權分散，擁有大量一二線城市大的地產企業，所以是最近險資重點舉牌的一個主要性概念。

　　經濟之聲：業內分析師認為，地產行業有去庫存政策思路支持，地產行業雖然過去一段時間不景氣，但有很大希望在明年觸底反彈，因而受到險資青睞，尤其是轉型類和股息率較高地產股。符合這些條件的地產公司，我們是不是要格外關注一下？

　　張韻磊：這當中要進行一定的區分，目前從整體行業毛利水平下滑的過程當中來看，作為股息率偏高的地產公司可能更多會集中在一些龍頭企業，對于整體行業而言，它的股息率在逐步下移。但是從另外一方面來說，隨著土地、人力成本上升，房地產企業的毛利率呈現出逐步下滑的趨勢，從2010年到現在整體的房地產凈利潤、毛利潤都處于一種收窄水平，對于一些中小房企存在一個巨大的壓力，所以最近明顯有一些中小型的房地產企業進行主營上的轉型。從轉型的方向來看，可能更多值得我們關注的最新轉型的行業，比如金融、醫療、資源能源、軍工、材料、TMT、環保等一些領域。考慮到目前房地產行業擁有的交易總額仍比較巨大，運營杠桿率還是比較高以及儲蓄儲備方面的優勢，從未來房地產企業的布局方向來看，一是房地產的交易要進行有效的經營管理，第二還是轉型為大金融的這樣一個方向。第三，可能目前受益于政策扶持的大健康方向的轉型可能更值得我們關注。

　　經濟之聲：作為A股中的權重板塊，地產股再融資提速很快。華發股份發行公司債30億元。迪馬股份非公開發行股票募集資金不超過20億元。云南城投擬公開發行45億公司債券。這些動作是否說明銀行對房企融資收緊，以及去庫存壓力還很大？

　　張韻磊：確實如此，因為房地產作為比較典型的資本密集型行業，整個項目的開發需要非常龐大的資金支持。原來的融資方式還是比較單一，在房地產企業當中，目前整個市場中最為常見的主要就是銀行貸款，不論是開發還是銷售，房地產企業幾乎每一個環節都離不開銀行貸款資金的支持。我們國家的房地產業有一個明顯的中國特色，即政策性的調控，往往政策會有明顯調控的方向。主要路徑在于，一是對房地產的融資進行影響，第二是對整個行業的行政進行審批。政府主要通過金融工具、金融政策方面的調控對房地產企業融資行為進行有效的指引。目前整個房地產企業的財務杠桿比較高，甚至有些可能已經超過了基本財務杠桿的警戒線，自然而然銀行會收縮對于房地產貸款的規模。在此背景下，對于整個資本市場的融資需求自然會進一步加大。

　　經濟之聲：地產板塊當中有國企改革的標的不少，像中航地產、中糧地產大股東背景很強，這樣的公司在改革進行當中，是否在估值方面還有空間？

　　張韻磊：確實是這樣，因為從大的央企改革到國有企業的改革，從整個行業細分到原先周期性行業，房地產是其中的重要一環。他們最主要的背景還是由于這兩年國家經濟結構的轉型所帶來的傳統行業收益率水平的下滑。從目前的改革方向和步伐來看，包括整個混合所有制的改革，包括股權激勵，之前有成功的案例，比如綠地借殼金豐投資實現成功上市。目前央企房地產改革的一個最主要目標還是通過管理產品標準系列化，成本控制等各方面，實現盈利能力的提升。從這個角度來說，最終還是落實到估值水平，其具備一定的吸引力，對于資本市場來說，它的另一塊估值的吸引力在逐步開拓出來。

　　經濟之聲：現在國家對房地產去庫存的關注度包括政策的預期也在不斷增強，您覺得在明年這種政策的預期之下，房企的這種結構性的機會或者波段性的機會是否存在，我們應該怎么來去梳理這樣的關系？

　　張韻磊：從上述的分析來看，明年整個對房地產行業的政策不可能實現全面的松動，最主要的還是去庫存化的政策上支持，這種去庫存化更多還是停留在結構性。對于一線、二線城市來說，它不存在去庫存這樣的壓力，更多去庫存的壓力體現在三四線城市當中。這跟我們整個城鎮化水平的不斷提高以及人口的流動性有一定的關系。所以有可能在明年雖然有一些去庫存的政策作為支持，但是對于整個房企而言，可能起到的作用并不是那么明顯。