【導讀】河北地產項目超6成違法，石家莊這一比例超過九成，“批少建多、批低建高”問題嚴重。經濟之聲《央廣財經評論》本期關注：房地產領域如此大面積違法，誰之過？

　　央廣網財經3月19日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，今天上午，一則有關房地產市場的消息讓人大跌眼鏡。據河北省住建廳介紹，2011年以來，河北省共開工房地產開發項目3386個，存在違法問題的2079個，違法比例61.4%。其中，省會石家莊市違法項目比例高達93.8%。

　　這一組數字的確令人震驚，特別是河北省省會石家莊，違法的房地產項目高達9成，可以說，如果近幾年間曾在石家莊買房的人，幾乎都有可能買到的是違法的房產項目。據介紹，河北房地產開發項目違法問題主要包括：沒有取得建設工程規劃許可證，或者沒有取得施工許可證就擅自開工建設，就算拿到建設工程規劃許可證的，違反相關規定批少建多、批低建高，還有沒拿到預售許可證就擅自進行預售等。

　　然而，令人不解的是，盡管針對“城建項目違規現象突出”的問題，河北省住建廳已經要求各個地方從去年開始清理整頓，但這些違法行為依舊存在，還愈演愈烈。為什么河北省房地產項目違法違規如此大規模的出現？這背后暴露出哪些深層次問題？

　　經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此解讀。

　　經濟之聲：我們看到的統計數據真是非常驚人，河北省超6成，石家莊有9成的房地產項目都是違法的。有媒體評論，這些開發商實在太任性。出現如此大面積的違法行為，僅僅是因為發商任性？還是因為有人縱容他們任性？您怎么分析這種現象背后的原因？

　　楊紅旭：主要是兩個方面的原因：第一，在整個樓市快速發展當中因為樓市里面有很多的利潤空間，所以第一開發商更多的想通過跟政府官員的一些合作，有時候是內部交易，然后變通某些環節從而獲得更高的利潤。有些政府部門和政府官員因為監管不利、工作不到位，甚至少數人、部分人可能還會有這種所謂的腐敗，權力尋租行為都導致這樣的行為長期存在，所以主導方面應該是政府的管理工作不到位。

　　第二，開發商為利而不擇手段。

　　第三，有時候政府也有一定的責任。比如說過往有個數據統計說全國很多開發企業囤地，經過調查原因發現有50%以上的原因是因為政府原因。比如動拆遷很難，城市規劃調整。那么一旦涉及到某個地塊土地已經賣出去了，但是不能按時的開工，開發商和政府必須坐下來談判，這個時候因為你是政府原因不能開工，可能政府要有讓利，就是說在某些方面要讓步。比如原來的規定的容積率在1.5允許你調到1.6，因為可以多建一些房子。

　　經濟之聲：我們來分析一下大概這幾個原因，比如說我們看到幾個違規項目的要求。比如說批少建多，批低建高，這個違規的程度，惡劣程度和相比于沒有拿到施工證，沒有拿到這種建設許可證就開工相比的話哪個更惡劣一些？惡劣影響在哪里？

　　楊紅旭：這是兩個方面，有些證已經拿到了，比如說需要無證期權，尤其是辦好土地規劃證和工程規劃證以后已經開工了。這個時候它去調高容積率把房屋的高度調高，可以增加建筑面積可以多賣錢，這樣的話其實是犯了一個小錯誤。這個錯誤或許是跟官員有一個內部的交易，或者說它先建上，然后再去補交相關的罰款。甚至地方政府縱容的話那就蒙混過關了。

　　第二種是個大錯誤，根本就沒有獲取相關的證。比方說根本沒有拿到土地證卻已經開始開工了，根本沒有拿到土地規劃證和建筑規劃證就已經開工了，這個是屬于大錯誤，直接違法的。基本上就是漠視法律。讓你去拿證但是你沒有拿證就開工了，這屬于霸王硬上弓。而前面一種，比如它已經是通過了相關的法律整合，拿到資格證了，但是它在執行過程中犯了一些小錯誤，謀取更多的利益這是兩類的性質。

　　經濟之聲：如果放眼全國，類似開發商這樣的行為，違法的行為，是個別現象還是普遍現象？

　　楊紅旭：應該是一個面積很大的，大范圍的現象。只不過是在一線城市大城市這種現象少一點，因為相關的部門執法力度比較大。而在三四線城市，執法力度比較弱，而且有些地方政府想引進一些招商引資，希望開發商過去他們那去開發，有時候也會姑息縱容。所以我認為就全國來看這個現象是大范圍存在的，但是在不同區域嚴重程度是不一樣的。

　　經濟之聲：是不是有種，地是國家的地，賣的錢是歸我地方政府的，就樣的心態在做？

　　楊紅旭：也可以這么說。因為這里面第一存在著很大的利潤空間，容積率調高一點，然后就可以多賣很多錢。監管部門官員稍微松一松，可能會有些灰色收入。土地是財富，土地的出讓、土地的管理、房地產的開發建設和管理，這中間是松一松跟緊一緊之間的利益差異非常之大。有利益出來，就會形成相關群體去占有這些利益。利益是非法利益，是侵害國家的法律做一個基礎的獲取的利益。這種利益應該是打掉的，但是正因為這個環節利益太多了，所以才出現了這樣的現象。

　　盡管河北省房地產市場違法情況突出，河北省住建廳能主動對房地產市場違法問題“揭丑”、“開刀”，還是值得肯定的。目前，河北省也正在進行專項整治，對在專項整治及今后日常監管工作中干預、插手房地產開發項目的領導干部，有關部門將依法依紀追究責任。那么，在這個過程中如何依法追究責任？在法律上應該怎么樣處罰這些開發商？北京市中聞律師事務所律師李斌做出分析解讀。

　　李斌：首先對于違反規劃許可的內容擅自改變規劃條件，比如說調高容積率，批的時候是低的，然后蓋了更高層次的樓房，這種情況違反了城鄉規劃法。我們目前的法律規定是比較健全的。首先如果我們監管部門，比如說規劃委員會發現了這個樓盤存在著擅自變更規劃條件的行為要責令它停止建設，不能用非法狀態不斷的持續增加。

　　經濟之聲：已經建成了怎么辦？

　　李斌：已經建成了的話，很可能如果能夠通過拆除的辦法來消除對規劃實施的影響那就應當進行拆除。往往已經建成之后不太具備拆除條件了，行政處罰作為一個比對性的原則，你處罰和損失成一個正比，如果實在沒有辦法恢復到原狀的時候只能是說認可他現在的情況，沒收非法所得或者沒收實物，同時處以工程造價10%以內的罰款，當然這都已經是違法行為木已成舟了，變成現狀了。如果違法建筑一動工，能接到舉報材料或者政府主動監管的話采取強有力的措施停止建設，而不使違法行為逐漸擴大化，以至于最后成為一個既成事實了，變更規劃。后來再通過政府部門有關的政策調整，或者通過一個行政審批后補手續使它變成合法的建筑，否則的話產權登記沒有辦法辦理。

　　經濟之聲：批少建多，批低建高這還屬于小錯誤，沒拿證就開始開發的開發商怎么處理？

　　李斌：首先就有一個問題，它所違法的法律問題是什么？它的侵害客體是什么？我們都說一個工程合法的就應當當先取得國有土地，土地使用證，取得規劃許可、取得工程規劃和用地規劃的許可，還要有施工許可，最后還要有預售或者限售許可，才能夠實施一個完整的合法的項目建設過程。所以，如果它沒有取得任何審批證明就先開工建設了，那很顯然按照相關的房地產管理法，規劃法，建筑法對它進行相關政策的包括法律的處罰�，F在我們的問題不在于法律制度本身是否有規定，而是在于實際執法過程中，作為相關政府監管部門是否真正盡到了監管職責，如果說存在著行政不作為，甚至于存在著監管俘獲的現象，就是我造成監管者被監管的一方俘獲了，而形成一個利益共同體，如果是這種情況，那很顯然對我們的執法過程是不利的。所以我認為，房地產開發建設的全流程都是處于政府的全程監管范圍之內的。