樓市調(diào)控升級(jí) 房價(jià)走勢趨穩(wěn)　北京二手房市場退單違約明顯增加

　　繼南京、石家莊、北京等地升級(jí)樓市調(diào)控后，廣州、保定、長沙、鄭州等地日前也陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控新政。隨著多地加碼樓市調(diào)控，業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)上半年房價(jià)上漲勢頭將得到抑制，限購范圍仍有擴(kuò)大趨勢，調(diào)控政策執(zhí)行力度可能進(jìn)一步加大。

　　北京單日網(wǎng)簽井噴

　　北京17日出臺(tái)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限購政策，進(jìn)一步提高二套房貸款首付款比例，最長貸款年限不超過25年，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易需滿三年及以上，被稱為北京歷史上“最嚴(yán)限購”。

　　與上海之前出臺(tái)的“認(rèn)房又認(rèn)貸”限購政策相比，此次北京新政中認(rèn)房、認(rèn)貸的范圍與之一致，但二套房貸款的最低首付款比例比上海更高：北京普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；上海分別為50%和70%。

　　由于政策發(fā)布后次日即實(shí)施，不少購房者抓緊時(shí)間搶搭“末班車”。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，17日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套，較前一日增加近40%，創(chuàng)2016年9月30日以來單日網(wǎng)簽量的新高。18日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽968套，雖然較前一日下降35%，但18日是星期六，而以往周末單日網(wǎng)簽量僅100套左右。

　　在網(wǎng)簽量大增的同時(shí)，部分尚未網(wǎng)簽的購房者由于受新政影響而有所猶豫，因?yàn)楝F(xiàn)在首付款較之前多了數(shù)十萬元。有購房者表示，本來想先買一套住房，之后再置換一套學(xué)區(qū)房，但現(xiàn)在首付35%的機(jī)會(huì)只有一次，隔幾年再換學(xué)區(qū)房肯定會(huì)受到限制。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，北京此次調(diào)控新政的目標(biāo)是住宅，并不包括商住房，短期內(nèi)對商住房是一個(gè)利好。中國證券報(bào)記者獲悉，亦莊某商住房項(xiàng)目將于19日上調(diào)價(jià)格，漲幅為3個(gè)百分點(diǎn)。

　　從全國范圍來看，今年以來房地產(chǎn)調(diào)控呈明顯收緊態(tài)勢。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，以北京為典型代表的一些城市住房信貸政策不斷趨緊，這將進(jìn)一步制約購買力有限的人群入市。

　　退單與違約大增

　　樓市調(diào)控實(shí)施后，北京市西城區(qū)的一家房地產(chǎn)中介門店店長老王很著急。“新政下發(fā)到現(xiàn)在，不到兩天的時(shí)間，我們本月意向簽約或準(zhǔn)備簽約的客戶中有30%表示要退單或違約，原因就是實(shí)在湊不足首付款。”

　　他表示，北京其他地區(qū)的情況應(yīng)該也和自己這里差不多，像朝陽區(qū)這樣成交火熱的地區(qū)受影響可能更大。多位房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員告訴中國證券報(bào)記者，原本預(yù)定上周末來看房、談價(jià)格的客戶很多都取消了，理由是現(xiàn)在市場風(fēng)向變了，需要再觀望觀望。

　　不過，多名房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員及售樓人員對客戶表示，房價(jià)在調(diào)控壓力下可能有所下降，但估計(jì)下降幅度不大，未來還得漲，所以還是先買上、占個(gè)位再說。

　　北京調(diào)控新政顯示了有關(guān)部門遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲的決心。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，在目前的政策力度下，預(yù)計(jì)非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲釋放，春節(jié)后不斷回升的樓市交易量從3月中旬開始將再次明顯回落。

　　在銀行信貸方面，多位房地產(chǎn)中介人員表示，目前來自銀行的消息是，3月份的最后十幾天不會(huì)再新批個(gè)人按揭貸款。中國證券報(bào)記者向多家商業(yè)銀行咨詢個(gè)人住房按揭貸款的情況，得到的回復(fù)大多是：北京市的房地產(chǎn)調(diào)控新政剛落地，具體到銀行執(zhí)行層面還需等待總行的統(tǒng)一口徑。

　　“總行政策還沒出來，我們分行只能等著，但可以明確的是，后續(xù)所有審核流程都會(huì)更長、更嚴(yán)格。”一家股份制銀行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　調(diào)控有擴(kuò)大趨勢

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，在各地出臺(tái)新的調(diào)控政策后，后續(xù)房地產(chǎn)市場將趨于穩(wěn)定。多個(gè)城市上調(diào)對外來人口社保繳納年限的要求、推出“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，使得這些城市穩(wěn)定房價(jià)的基礎(chǔ)更加扎實(shí)。預(yù)計(jì)上半年房價(jià)環(huán)比漲幅不會(huì)太大，房地產(chǎn)市場總體會(huì)保持在平穩(wěn)運(yùn)行的區(qū)間中。

　　對于限購范圍是否會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹認(rèn)為，限購仍有擴(kuò)大的趨勢，調(diào)控政策執(zhí)行力度可能進(jìn)一步加大，市場不應(yīng)低估有關(guān)部門抑制資產(chǎn)泡沫的決心。從當(dāng)前形勢來看，保持合理的價(jià)格彈性是首要任務(wù)。

　　夏丹表示，不論是一二線還是三四線城市，凡是出現(xiàn)脫離實(shí)際居住需求、房價(jià)漲勢較猛的情況均可能招致“滅火”措施迅速跟進(jìn)。房價(jià)漲幅排名居前的城市以及城市圈溢出效應(yīng)導(dǎo)致房價(jià)上漲壓力明顯增大的熱點(diǎn)三四線市，接下來有限購限貸的可能。

　　對于住房庫存量較大的三四線城市，盧文曦表示，在去庫存思路下，預(yù)計(jì)房價(jià)會(huì)保持穩(wěn)定，但一些前期過熱的城市房價(jià)受調(diào)控政策影響會(huì)比較明顯。

　　浙商銀行分析師楊躍表示，要確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，避免出現(xiàn)非理性的大幅價(jià)格波動(dòng)最為關(guān)鍵。就特定區(qū)域的房價(jià)變動(dòng)而言，其長期影響因素是經(jīng)濟(jì)基本面和人口凈流入，短期因素是貨幣流動(dòng)性和政策約束，消費(fèi)者預(yù)期則始終貫穿其中。因此，房地產(chǎn)調(diào)控需要在供需兩端共同發(fā)力，在良性的大環(huán)境下利用政策框架引導(dǎo)預(yù)期，防止房地產(chǎn)行業(yè)由于金融屬性過強(qiáng)而進(jìn)入金融市場標(biāo)的物的價(jià)格變動(dòng)邏輯體系，從而透支未來發(fā)展空間。