3月深圳樓市 三年三副表情

　　證券時報記者 吳家明

　　回想過去的深圳樓市，有時候懷念的不僅僅是房價。3月，對于深圳樓市而言，都是一個敏感的月份，今年的3月也不例外。經歷了一波又一波的熱潮之后，深圳購房者開始變得有些忐忑。

　　2013年3月

　　慌亂：過戶像打仗

　　2013年3月，整個深圳樓市都陷入一片慌亂之中。秒殺房子、連夜排隊過戶，這讓親身經歷過當時“盛況”的吳先生記憶猶新。

　　當時，國務院出臺新“國五條”細則，其中二手房交易按轉讓差價征收20%個稅的規定最引人注目。此消息一出，立即引爆了深圳樓市。

　　“當時在羅湖區的聯城美園看中了一套房子，31平方米要價82萬元，本來還想考慮看看，結果看房的人一撥接一撥，我不得不立刻就跟業主下定金。”回想起當時的情景，吳先生說，“真的就是買房就像買白菜，有一位女購房者前幾個小時看過這套房子，回來說要買這套房子的時候已經被我買了。”

　　為了趕在4月1日前過戶，吳先生沒有選擇銀行貸款，而是東湊西湊全額付款。“記得那是3月28日，深圳下暴雨，中介凌晨就去位于銀湖的過戶中心排隊拿號，我一大早就趕過去，現場人頭攢動，連門口都進不去，都是為了趕緊過戶。”吳先生說，“一直排到下午3點才成功辦完過戶手續，心里就像放下一塊大石。”

　　不過，“國五條”隨后溫柔落地，交稅的規則沒有發生很大的改變，深圳樓市交投持續活躍。美聯物業的數據顯示，2013年3月份深圳二手住宅市場創出天量成交，達到17527套，占全年成交總量的20%。

　　2014年3月

　　冰冷：成交急速萎縮

　　深圳樓市的熱度一直不減，但在2014年3月，卻呈現出完全相反的景象。

　　其實，從2013年下半年開始，深圳市場就開始傳出央行收緊信貸的消息，延續了半年多的房貸收緊局面，長期的資金制約成為打壓市場的利器。原本備受期待的深圳3月樓市，表現卻讓人大跌眼鏡。

　　深圳市規土委公布的統計數據顯示，2014年3月深圳新建住宅成交數量2818套，同比下跌27.9%。在二手住宅方面，3月份共成交4865套，與上年同期成交17527套的數據相去甚遠。此外，根據深圳房地產信息網的監測，2014年上半年深圳新房成交15133套，與2013年同期相比大降41.7%，其中降幅最大的福田區達到84.3%。

　　“其實，當時深圳房價并沒有出現明顯松動，但成交量的確萎縮不少。”吳先生回憶說，“身邊有些投資客當時有點動搖，急著賣出手中的房子，都發現沒以前好賣。”

　　2015年3月

　　驚訝：從未有過的好運

　　從高溫到冰冷，本就令人捉摸不透的深圳樓市在2015年的前景變得更加撲朔迷離。不過，深圳樓市就是這么讓人意想不到。

　　2014年年底的降息刺激了購房者和房地產業內的敏感神經，讓深圳樓市逐漸回暖。時間很快到了2015年3月，市民陳小姐也加入到購房大軍當中，四處找尋房源，但她開始顯得有些著急，因為2015年3月1日起央行再度降息。

　　“當時也看了許多房源，有些業主開始坐地起價，所以沒想太多就在羅湖區田貝四路買下一套50平方米的小兩房單位，當時價格每平方米不到35000元。”陳小姐對記者表示，“其實當時覺得有點貴，但也沒想那么多，3月26日跟業主簽合同。”

　　沒過多久，政府在3月30日放出房地產政策“大招”：對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%；使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　這就是有名的“3.30政策”，但誰也沒有想到，“3.30政策”推行后深圳房價和成交量迅猛上升，甚至到了一發不可收拾的地步。

　　2015年深圳樓市的瘋狂，讓很多人印象深刻。市場數據顯示，2015年深圳成交了66450套新房，同比大增近六成，相當于每天賣出182套新房。而二手房也以126899套和1060.78萬平方米的成交量雙創新高，較2014年分別大漲121.7%及117.7%。

　　直到現在，深圳樓市依舊高燒不退。“現在我買的那套房子漲到接近每平方米65000元，太瘋狂了。”回憶起去年3月的決定，陳小姐感慨：真的是從未遇到過的好運。

　　2016年3月

　　忐忑：炒房客也受沖擊

　　深圳樓市持續“高燒”，但隨著調控預期進一步升溫，大部分購房者再次陷入觀望，就連一些炒房客也有點動搖。

　　今年春節后，無論是中央還是地方政府都收緊了對于一線樓市的支持措施，尤其是在首付貸和場外配資方面，這對一線樓市造成了較大的負面心理影響，市場全面看漲的心理預期受到了沖擊。此外，深圳將在4月1日起對房產交易評估價格進行更新，調整后深圳房產評估價格或比目前提高50%。此次調整距離上次深圳調整房產交易評估價格僅僅過去半年時間。分析普遍認為，隨著評估價格的上調，交易的二手房稅費也相應提高，通過提高交易成本，將在一定程度上抑制投機投資的購房行為。

　　“3月以來，市場上的確多了一些二手房源，甚至有短炒客之前是合伙眾籌買房，現在合伙人之間分歧太大，月供還款壓力也大，一時說要賣掉房子，一時又不愿意賣。”在福田八卦嶺片區經營中介生意的曹經理對記者表示，“一些炒房客似乎抱著見好就收的心態，但對于這種房源，我們一般都很謹慎。”這位中介還表示，最近的確有買家不斷催促，希望在4月1日前過戶，但沒有出現像2013年3月那樣的恐慌性購房和過戶情景。

　　記者調查發現，在深圳鏈家網上，截至3月16日共有40452套二手房源在售，截至3月8日共有37241套二手房待售，也就是說僅僅過去一周，該網就多出了近3000套房源。從新房市場來看，深圳新房成交量連續兩周大幅下滑，讓深圳的新房成交從2月最后一周的3163套減少到3月第一周的1551套，然后再到上周的932套。

　　深圳中原地產市場研究中心認為，近期成交量的連續下跌緣于年后受到調控因素影響，市場出現了一定的觀望情緒，并且開發商批售熱度也受到政府調控的沖擊。目前，政府已經對一線樓市的飆漲產生警覺，即將出臺的因地制宜的調控措施可能將是一線樓市的最大利空。