一線樓市外溢效應，拉升周邊臨區房價

　　一線房價外溢

　　隨著政策利好刺激和央行“放水”，一線城市房價繼續上漲，出現排隊購房現象，而這種情緒正在傳導至一線城市周邊區域，根據記者調查，臨近北京、深圳、上海以及廣州的區域，房價近期同樣出現大幅上漲。對于重點二線城市，房價同樣出現快速上漲的情形，記者實地走訪了南京、蘇州市場，對兩地房價上漲動因做了深入的調查，城市規劃變化、土地供應不足以及投資客的投資等因素均導致當地房價快速上漲。

　　本報記者 張曉玲 實習記者 楊悅祺 深圳、佛山報道

　　導讀

　　20%的首付，意味著相當于5倍杠桿去買房，很多房屋中介和地產商還向買房者提供首付貸、稅費貸款多種小額貸款，事實上，中原地產首席分析師張大偉指出，這增加了部分之前無力購房的人群入市。

　　央行大“放水”、20%首付和降低稅費刺激之下，2月末，不僅一線樓市量價齊升，臨近京滬深穗周邊區域的房價也搭上了順風車，迎來了創紀錄的暴漲。

　　其中，臨近深圳的惠州大亞灣、東莞，以及臨近北京通州的河北燕郊，是成交、漲幅最明顯的區域。上個周末，購房人蜂擁而入那些臨近一線城市的區域，買入房產。

　　由于2014年9月以來持續上漲，一線城市房價快速上漲，貨幣刺激和避險效應下，資金涌向這些大都市的周邊城市，用時代地產主席岑釗雄的話來說，就是資源更多地向核心發達經濟圈集中，臨近一線城市的區域房價上漲是大概率事件。

　　然而，上述臨深、環京等區域房價的詭異爆發，只是一線城市房價泡沫的溢出，大部分缺乏實際的有力的支撐。多位業內人士、經濟學者指出，無論是一線城市還是周邊，房價的過快上漲或意味著風險臨近，泡沫或加速破裂。

　　環一線樓市量價齊飛

　　深圳樓市的瘋狂還在繼續，與此同時，深圳的周邊城市，如惠州、東莞、中山等地的臨深區域房價也跟著深圳一起瘋狂，創下了新高。

　　臨近深圳的東莞鳳崗區，在2016年1月有1043套新房成交，房價更達到峰值17907元/平方米，同比上漲近60%，環比上漲逾12%。

　　同樣在房價上出現較大漲幅的還有東莞松山湖。價格從去年年初的1萬元出頭，到現在均價已超過1.8萬，松山湖的房價一直處于東莞的峰頂。

　　根據東莞統計局數據計算，2016年1月，該市新房銷售均價為11350元/平方米，同比上漲約30%，環比上漲6.3%。

　　而惠州的臨深片區大亞灣也是大漲，以龍光城為例，龍光城新推的精裝房均價達到了15000/平方米，臨湖片區均價已經破2萬，而其去年12月價格為12000元/平方米。

　　同片區的卓越東部蔚藍海岸四期的均價從去年年初的5000元左右飆漲至現在的12000元/平方米。片區其他樓盤漲幅也分別從20%至80%不等。

　　視線移到同樣房價高企的北京，近年來，北京與廊坊的關系一直傳言頗多。廊坊的燕郊、大廠、香河、固安等環京區域在等待傳說中的相關利好政策時，房價已經悄然上漲。

　　據中國指數研究院統計數據顯示，2015年12月，燕郊樓市已集中成交了16套單價在2萬元/平方米以上的房源。

　　除了深圳和北京，同為一線城市的上海和廣州周邊樓市也被炒得火熱。臨近上海的昆山豪宅均價已達20000元/平方米。

　　在廣佛交界區域的金沙洲、千燈湖板塊，部分房源價格已經飆到20000元以上/平方米。

　　一線城市房價泡沫溢出

　　深圳等一線城市的高房價讓許多居民“累覺不愛”，但購房剛需確實存在，不少購房者選擇在一線城市周邊區域置業。這股熱潮背后，是一線城市溢出的房價泡沫。

　　家家順地產東莞門店的任明超認為，臨京深片區的火爆樓市首先與國家大政策的“放水”有關。

　　中央推出降低首付政策后，各地市開展了相關調整。2月16日廣州市人行宣布，佛山（含順德、南海）、珠海、中山、江門四城首套房貸首付降為最低20%，一定程度上刺激了深圳客的需求。

　　20%的首付，意味著相當于5倍杠桿去買房，很多房屋中介和地產商還向買房者提供首付貸、稅費貸款多種小額貸款，事實上，中原地產首席分析師張大偉指出，這增加了部分之前無力購房的人群入市。

　　另外，任明超指出，深圳高房價的“擠出”效應也是重要原因；深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺也認為，深圳房價暴漲，與臨深片區的價差進一步加大，剛需溢出加速且不可逆轉。

　　“買臨深和買深圳的是兩個不同的人群，臨深地區的投資客比例總體比較少，大部分以剛需為主，與北京周邊城市是類似的情況。”任明超對記者說。

　　截至目前，一線城市的房價還在慣性上漲。根據國家統計局最新數據顯示，1月份四個一線城市新建商品房均價北京同比上漲了11.3%，上海同比上漲了21.4%，廣州同比上漲了10%，深圳上漲最多，52.7%。

　　中指院最新報告指出，深圳樓市上周（2016年2月22日-2016年2月28日）持續升溫，成交火爆，深圳商品住宅共成交3163套，環比上周大幅上漲138%；而新房均價已突破5萬元/平方米。

　　北京房價的暴漲似乎正在醞釀。北京亞豪市場總監郭毅透露，3月北京27個計劃開盤項目中，已經有7個老項目明確開盤定價，除某海淀神盤之外的6個項目定價均比此前有所上漲，漲幅在7%-35%之間。漲幅最高的項目在通州。

　　但是，任明超對臨深區域的未來不是特別看好，他認為，臨深區域現在全都是靠房地產支撐起來，未來可能會形成“睡城”。

　　加杠桿狂歡背后的風險

　　“當前樓市，好像一下子穿越到了2009年。”郭毅說。

　　上個周末，多個城市的現場銷售人員發現，購房者突然涌現，熱情膨脹。

　　2月26日，央行行長周小川表示，有很多國家個人貸款，特別是住房貸款可能占總貸款的40%-50%，中國只有百分之十幾，比例比較低。所以銀行系統也覺得個人住房抵押貸款還是相對比較安全的產品，有發展的機會。

　　這段講話被市場解讀為居民可以繼續加杠桿，刺激購房者入市。但是周小川也強調，應該加強對銀行總體健康程度的考核，讓銀行有更大的自主權來決定他們對不同客戶采取什么樣的政策，靈活性決定貸款利率價格怎么定，首付比怎么定。

　　從整體上來看，數據顯示，2015年全國房貸已大幅飆升，增長2.5萬億元，占2014年2季度以來房貸總額的70%，占20年來房貸余額總量的近20%；個人購房貸款增長占信貸余額增長從2014年四季度一路飆升，2015年9月該數據為20.96%，2015年12月就大幅飆升至38.46%。

　　而在居民戶中長期貸款比例，從2014年3季度的55%飆升至2014年4季度85%，一直到2015年底期間該數據未曾低過76%。也就是說，80%左右的居民借貸都是用于買房了。

　　以房價暴漲的深圳為例，該市已將購房貸款杠桿用到了極致。人行深圳中心支行數據顯示，深圳房屋按揭平均成數高，2015年12月份達到65%，遠高于“北上廣”三市，同比高3.2個百分點，與70%的最高貸款成數限制相差僅5個百分點。

　　購房杠桿高還體現在首付中。目前市場中出現了很多首付貸產品，主要由開發商、互聯網金融平臺、地產中介設立的小額貸款公司等發起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發放可用于首付的貸款。

　　“這些炒房的手段使得樓市信貸安全的閥門輕易就被突破，積累了風險。”深圳市房地產研究中心主任王峰說。

　　多位房地產業界人士對21世紀經濟報道表示，近日發生在上海的鏈家售房糾紛就是購房金融杠桿風險敞口的集中體現。

　　對于樓市出現的“虛火”，深圳已經意識到問題。2月4日，深圳市長許勤在市人大會議的記者會上指出，為把房價穩定在合理區間，深圳“正在研究調控政策”。

　　王峰說，金融部門應快速地行動起來，從管控風險的角度，實行差別化信貸政策，適度收緊信貸，防止投機需求過度利用金融杠桿炒房。

　　（編輯：張星）