香港按揭證券有限公司CEO李令翔接受本報(bào)記者采訪。

　　港式“以房養(yǎng)老”：

　　有生之年不用償還一分錢

　　兩年前推出“安老按揭” 截至目前有近500例申請獲批

　　以房養(yǎng)老

　　看世界2

　　兩個(gè)月來，“以房養(yǎng)老”已然“山雨欲來風(fēng)滿樓”。9月13日，國務(wù)院公布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，其中明確提到要開展老年人“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn)，也就是俗稱的“以房養(yǎng)老”。11月4日，山東省政府提出將在省內(nèi)開展以房養(yǎng)老試點(diǎn)，試點(diǎn)將由省金融辦會(huì)同人民銀行濟(jì)南分行、山東銀監(jiān)局、證監(jiān)局、保監(jiān)局、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳具體負(fù)責(zé)，并將于今年年底前啟動(dòng)。

　　對于很多內(nèi)地人來說，以房養(yǎng)老仍是新鮮事物。即使在更為國際化的香港，以房養(yǎng)老（港人稱為“安老按揭”）也僅推行兩年，原因是安老按揭對金融機(jī)構(gòu)存在較高風(fēng)險(xiǎn)。直至2011年7月，香港的“安老按揭”業(yè)務(wù)才由香港按揭證券有限公司推出：借款老人每月可獲穩(wěn)定收入，同時(shí)可以終身不還貸款，終身居住在物業(yè)中。截至上月底，已有497宗申請獲批。到底港式以房養(yǎng)老如何操作？記者近日專訪了香港按揭證券有限公司CEO李令翔先生。

　　文、圖/本報(bào)記者武威 實(shí)習(xí)生劉方遠(yuǎn)

　　“我要強(qiáng)調(diào)的是，香港的安老按揭僅是一門生意，而不是一項(xiàng)養(yǎng)老政策，我們是要賺錢的，據(jù)我了解全世界‘以房養(yǎng)老’，都是由金融機(jī)構(gòu)推出的一項(xiàng)金融產(chǎn)品。”坐在香港國際金融中心二期80層、直面窗外維多利亞港浩渺的煙波，李令翔介紹公司的安老按揭業(yè)務(wù)。

　　安老按揭

　　用自住物業(yè)作為抵押品申請

　　做生意之前，一個(gè)成熟的商人自然會(huì)考慮以房養(yǎng)老的市場有多大？做這門生意，有多少賺頭？有多大風(fēng)險(xiǎn)？香港按揭證券公司也是這么干的。

　　李令翔向記者介紹稱，公司在2010年曾就安老按揭進(jìn)行過一項(xiàng)系統(tǒng)的、有代表性的目標(biāo)用戶市場調(diào)研。據(jù)了解，當(dāng)年10月至11月，他們一共訪問了1005位60歲或以上、擁有非按揭物業(yè)或快將清償按揭債務(wù)的業(yè)主。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，約44%的受訪者支持香港引入安老按揭，并有約四分之一的受訪者表示會(huì)考慮參加安老按揭試驗(yàn)計(jì)劃。

　　公司很快認(rèn)定了這一調(diào)查結(jié)果的“正面性”，于是決定在2011年7月推出“安老按揭試驗(yàn)計(jì)劃”，讓長者利用已經(jīng)還清房貸的自住物業(yè)作為抵押品申請安老按揭，長者在繼續(xù)安居于原有物業(yè)的同時(shí)，可獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　和內(nèi)地社會(huì)保險(xiǎn)不同的是，香港的職工通常只有一份“強(qiáng)積金”（MPF）作為養(yǎng)老保障，強(qiáng)積金賬戶由個(gè)人和單位各交5%，但這筆錢在很多人眼里難以支持老年生活，因?yàn)榫退闶抢盍钕柽@樣的金融公司高管退休，他每月所能從MPF獲得的退休金也只有1000多元港幣。

　　香港曾經(jīng)也想引入類似內(nèi)地的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，但政府經(jīng)過多次討論，都沒有通過法案。幾乎所有的香港老人都需要在退休前就提前“規(guī)劃”好老年生活，例如給自己買一份人壽保險(xiǎn)，“什么是退休計(jì)劃，我們認(rèn)為退休后有一筆穩(wěn)定的、有保障的現(xiàn)金流，是十分有必要的，這也是我們的客戶選擇安老按揭的原因。”

　　市場前景

　　今年比上年業(yè)績增加七成

　　但在現(xiàn)實(shí)中，很多香港老人面對以房養(yǎng)老常常也是“心有余而力不足”，記者在香港街頭隨機(jī)訪問了幾位老人。家住香港馬鞍山的65歲老人劉先生告訴記者，雖然他的物業(yè)都已經(jīng)還清按揭，但因?yàn)楹蛢鹤油�住，他根本就不敢考慮安老按揭這回事。

　　家住香港九龍?zhí)粮浇�的葉先生則認(rèn)為，與其選擇安老按揭，年輕時(shí)候購買一份人壽保險(xiǎn)更靠譜一些，“我聽說過這種按揭，但個(gè)人感覺要交的保費(fèi)太高，有些劃不來。”

　　目前看來，安老按揭確實(shí)是較新穎和小眾的香港人的養(yǎng)老方式，因?yàn)槲锤幌壤系膯栴}困擾著很多老人。對于安老按揭的目標(biāo)客戶，香港安老按揭公司執(zhí)行董事彭醒棠當(dāng)初的一席話十分直接：“我們明白安老按揭并不一定適合每一位持有物業(yè)的長者，不過部分長者（例如沒有子女、子女已經(jīng)移民外國或者子女有充裕的財(cái)政能力的長者）可能會(huì)想透過安老按揭，每月得到穩(wěn)定的貸款收入，提高生活指數(shù)。另外，有些長者或者會(huì)考慮將原有價(jià)值較高的物業(yè)變賣，然后購入兩個(gè)價(jià)值較低的單位，讓子女和自己分別居住在兩個(gè)單位，再利用自己居住的單位申請安老按揭，這就確保子女有地方住，而自己又可收取年金作幫補(bǔ)。”

　　雖然兩年多來，香港按揭證券公司只收到497宗申請，但李令翔卻對安老按揭產(chǎn)品的前途信心滿滿，因?yàn)樽罱?年的業(yè)績比上一年增加了七成以上，“我們的客戶都是比較有錢的中產(chǎn)階級和以上的人群”。

　　和內(nèi)地一樣，香港正在進(jìn)入老齡化社會(huì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年香港65歲以上人口占總?cè)丝?3%，相當(dāng)于6名成年就業(yè)人口供養(yǎng)1名65歲以上老人；時(shí)間越往后，問題越嚴(yán)重，到2036年，65歲以上人口所占比例將升至26.4%，即每兩名成年就業(yè)人口就要供養(yǎng)1名65歲以上長者。

　　運(yùn)作方式

　　貸款和保險(xiǎn)相結(jié)合

　　“安全、穩(wěn)定、沒有風(fēng)險(xiǎn)。”李令翔用了這8個(gè)字概括香港的安老按揭產(chǎn)品特點(diǎn)，在他眼中，老人如果申請了安老按揭，就是“借了一筆一輩子不用還，死后也不需要子女還”的貸款。那么，這項(xiàng)安老按揭產(chǎn)品是如何運(yùn)作的呢？

　　簡單來說，安老按揭就是一項(xiàng)貸款和保險(xiǎn)相結(jié)合的金融產(chǎn)品，由銀行作為出資方，由香港按揭證券公司作為保險(xiǎn)方。銀行負(fù)責(zé)向老人借貸，老人拿到錢后就欠了銀行的利息和本金，同時(shí)，老人還欠了一筆香港按揭證券公司保險(xiǎn)金，如果最后償還貸時(shí)出現(xiàn)資不抵債的情況，這筆錢不需要老人的子女或房產(chǎn)繼承人承擔(dān)，而是直接由按揭證券公司負(fù)責(zé)將差價(jià)補(bǔ)償給銀行。當(dāng)然，老人的繼承人可以選擇還清貸款贖回房產(chǎn)；如果不贖回，那么銀行出售房產(chǎn)的價(jià)值超過老人所欠款項(xiàng)的部分，都將由房屋的繼承人所有。

　　此前安老按揭原先是針對年齡60歲以上的香港公民，最高的物業(yè)封頂額是800萬元港幣；去年11月，按揭證券公司將借款人年齡調(diào)低至55歲，最高物業(yè)封頂額調(diào)高至1500萬元港幣。意思就是說，如果借款人的物業(yè)價(jià)值超過1500萬港幣，他/她在申請按揭時(shí)，也只能按照1500萬元港幣的按揭額來操作。

　　借貸的流程十分嚴(yán)謹(jǐn)。借款人只要是55歲以上持有有效香港身份證的人士，同時(shí)其名下沒有破產(chǎn)或債務(wù)重組，同時(shí)其物業(yè)樓齡在50年以下，就可以申請按揭，超過50年以上的物業(yè)，則要按物業(yè)的具體情況進(jìn)行評估。借款人可以是一個(gè)人，也可以是兩個(gè)人，例如聯(lián)名擁有物業(yè)的夫妻。

　　有意思的是，文件還規(guī)定如果申請人是通過明顯低于市場價(jià)格、或者贈(zèng)與的方式獲得物業(yè)，將無法申請安老按揭。李令翔說：“這主要是防止物業(yè)在業(yè)權(quán)上的糾紛，降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，如果是贈(zèng)與的，在做按揭時(shí)，可能會(huì)有人挑戰(zhàn)房子的業(yè)權(quán)。”

　　機(jī)動(dòng)靈活

　　房屋若升值可要求增加年金

　　在設(shè)計(jì)這款按揭產(chǎn)品時(shí)，決策者提出了較靈活的按揭年限。老人領(lǐng)取的每月年金會(huì)根據(jù)申請人的年齡、樓價(jià)、按揭年限和申請人數(shù)不同而不同。年齡分三檔，分別是55歲以上、60歲以上和70歲以上，年齡越大，每月拿到的年金越高；借款人物業(yè)的價(jià)格和每月年金成正比，價(jià)格越高，相應(yīng)年金也領(lǐng)取得越高；按揭年限分10年、15年、20年和終身，由此所獲年金也依次遞減，另外，雙人申請所獲的貸款額也比單人的略低。

　　例如，業(yè)主A年齡已超過70歲，且是單人申請貸款，申請年限是10年，那他每月獲得的每百萬元年金是5100元港幣，而如果他的物業(yè)價(jià)值正好是500萬元港幣，那老人一個(gè)月實(shí)際能獲得25500元港幣的安老按揭。

　　據(jù)李令翔的介紹，在目前的497宗申請中，選擇單人申請的占到65%；申請老人的平均年齡為69歲，其中最小55歲，最老93歲；所申請的物業(yè)平均價(jià)值為440000元港幣，其中最便宜的一套80萬元港幣，最貴的一套高達(dá)3500萬元港幣；申請物業(yè)的平均樓齡為30年；現(xiàn)實(shí)中，選擇10年期安老按揭和終身安老按揭的人數(shù)最多。“一般年齡在70歲以上的老人通常喜歡選擇10年期安老按揭，因?yàn)檫@樣他們獲得的年金較高，他們想在自己還有活力的時(shí)候享受人生；年齡在五六十歲的人就選擇終身養(yǎng)老，因?yàn)樗麄兏�希望獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。”李令翔說。

　　另外，老人還可以申請“一筆過貸款”，就是直接支取一大筆現(xiàn)金，但這會(huì)造成每月年金的減少。同時(shí)，一旦老人的房屋升值了，老人還可以向銀行提出提高每月年金的要求；反之，如果房屋貶值，老人的每月年金數(shù)額并不受影響。據(jù)了解，目前老人每月所獲的最高額年金已達(dá)到83600元港幣。

　　有意思的是，無論按揭年限選擇10年還是終身，按照“有生之年不用償還一分錢”的原則，在合約期滿后，老人仍然可以居住在物業(yè)里，直到百年歸老。例如，一位70歲的老人選擇10年期貸款，到80歲時(shí)，老人及子女不需要立刻還款，可以繼續(xù)住在物業(yè)中，直到老人去世，才要還貸或抵押房產(chǎn)。當(dāng)然，假如這位老人85歲去世，老人就會(huì)被多追加銀行5年的利息。

　　安老按揭經(jīng)營兩年多來，已有7宗申請人去世，其子女都選擇還掉老人欠下的貸款，李令翔說：“這是因?yàn)槔先饲废碌膫鶆?wù)并不高。”

　　同時(shí)，也已有4位申請人提出終止安老按揭，“這里頭的原因多種多樣，這幾位老人可能并沒有考慮清楚，所以他們在半年內(nèi)終止了合同。”

　　風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

　　未來可能追加保單作抵押

　　可是，雖說“有生之年不用償還一分錢”，但老人欠下的這筆賬卻不少，它包括利息開支、按揭保費(fèi)、律師輔導(dǎo)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等等。安老按揭的利率為2.75%；按揭保費(fèi)分基本按揭保費(fèi)和每月按揭保費(fèi)兩部分，基本按揭保費(fèi)分7期，由第4年至10年每年支付，支付的價(jià)格為物業(yè)價(jià)值的0.28%；每月按揭保費(fèi)為欠款總額乘以年利率1.25%。

　　我們再拿之前舉例的業(yè)主A來計(jì)算，10年按揭下來，他剛剛從銀行那里拿到最后一筆25500元港幣的年金，此時(shí)，老人總共從銀行獲得306萬元港幣，10年后需要償還的本金加利息為3517515元，老人還需要支付的基本按揭保費(fèi)為98000元，老人需支付的每月按揭保費(fèi)高達(dá)20余萬元港幣。這時(shí)，老人或者子女如果想贖回房產(chǎn)，就要支付380余萬元港幣，如果老人這時(shí)正好過世，而他的物業(yè)升值到600萬元港幣，繼承人不贖回物業(yè)，那繼承人就將獲得220多萬元港幣的差額。而老人選擇的按揭時(shí)間越長，生存時(shí)間越久，所需支付的費(fèi)用也將越高，甚至超過物業(yè)價(jià)值。

　　按揭收取的保險(xiǎn)費(fèi)用是否過高曾經(jīng)受到老人們的激烈討論，但李令翔并不認(rèn)同，“今天下午，我們還在開會(huì)討論如何控制公司風(fēng)險(xiǎn)的問題，我們下一步有可能需要老人抵押其人壽保險(xiǎn)保單，以降低風(fēng)險(xiǎn)。我們公司目前面臨的主要是三種風(fēng)險(xiǎn)，第一種風(fēng)險(xiǎn)是房價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，如果房價(jià)下跌，我們就將虧損；第二是利率的風(fēng)險(xiǎn)，我們貸款的利率一定下來就是不變的。但如果利率升得快，貸款超過房價(jià)的機(jī)會(huì)就會(huì)變得很大；第三是老人壽命延長造成的風(fēng)險(xiǎn)，老人活得越久，銀行賠得越多，一旦資不抵債，我們就要理賠。”