財經滾動 > 正文
“禁墅令”出臺 高端項目借機熱銷
2012-07-06 07:20 來源：經濟參考報我要評論
日前，國土資源部聯合國家發展改革委下發通知，首次明確“住宅項目容積率不得低于1 .0”。業界分析認為，這是從操作層面上進一步將別墅類房地產開發項目擋在“閘門”之外。但《經濟參考報》記者發現，通知下發后，各地高檔住宅項目反而借機熱銷，部分項目甚至出現微漲之勢。
“住宅容積率不得低于1.0”
6月中旬，兩部委聯合印發通知《限制用地項目目錄(2012年本)》和《禁止用地項目目錄(2012年本)》。與同時廢止的2006年目錄和2009年增補目錄相比，新的限制、禁止用地項目目錄增加了“住宅項目容積率不得低于1.0(含1.0)”的限定。
這與國土資源部近兩年為規范房地產用地供應管理，對用地容積率控制標準作出的限定保持一致。業界普遍認為，通過明確住宅項目容積率的限定，可以從操作層面上進一步將別墅類房地產開發項目擋在“閘門”外。因此，業內將新版的“禁止用地目錄”形象的稱為“禁墅令”。
據國土部介紹，發布實施新的限制、禁止用地項目目錄，是產業結構政策和宏觀調控政策在土地供應政策上的體現。事實上，自2003年以來，國土部已經多次重申“嚴禁批別墅用地”。在每次例行的土地違法違規用地行為整治行動中，“別墅類項目用地”與“高爾夫項目用地”一直處于嚴查之列。
據北京中原地產市場總監張大偉介紹，別墅的容積率沒有固定限制，一般定義在0 .2-1之間皆可，和此前叫停別墅用地的政策不同的是，此次首次明確了“低于1 .0的容積率”，為地方政府批地和審批規劃中提供了一個確切的標準。
資料顯示，自2006年開始全國國土部門即對土地供應有保有壓，嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應，加大對中小戶型、中低價商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應，促進房地產市場平穩健康發展。
而另一方面，業內普遍認為，“ 目 前 入 市 的 新 別 墅 用 地 大 都 是2003年以前立項”，而2004年之后取得的城市郊區地塊已經難以獲得低密度的別墅用地批文。由于別墅售價較高而帶來的豐厚利潤，各大開發商趨之若鶩。華遠、合生創展、保利等開發商名下均有高檔住宅開發項目。
高端項目依然熱銷
根據麗茲行市場研究統計數據，截止到6月24日，北京地區2011年1月份后入市高端新建商品住宅成交量已突破372套，前半月成交量已趕超5月份全月數據。其中保利望京苑、冠城四季家園、依山庭苑等前半月單樓盤成交量均在50套以上。同期高端存量住宅成交量突破127套，同比上漲15.88%。
記者在端午節期間走訪發現，由于高端新建商品房市場多為期房銷售，周期相比存量房市場縮短幅度更為明顯。許多購房者在看房當天即選擇成交，例如以“北京稀有低密度豪宅”作為營銷口號的西山壹號院樓盤，總價上千萬的房產當天看房當天成交的情況占比甚至過半。
而在“禁墅令”下發的當周，據麗茲行所監測的北京市內豪宅項目中，有成交記錄的31個樓盤共成交豪宅223套，合計簽約面積3266平方米，環比上漲0.39%。當周別墅產品9個豪宅項目共成交16套，合計簽約面積4519平方米，成交面積環比上漲7.52%。
在目前市場漸漸好轉的情況下，熱銷的項目從前期的剛需樓盤慢慢向中高端，甚至豪宅方向擴展。整個6月份，北京入市的33個新盤當中有一半是高端項目。麗茲行市場研究中心鄭海燕告訴《經濟參考報》記者，“這樣的集體行動是較為罕見的”。
鄭海燕分析稱，高端住宅市場無論新房還是二手房，由于資源的稀缺性，新開發資源有限，基本是“賣一套少一套”。另外由于“市場進一步的回暖，必然帶來業主或開發商心理的膨脹。”
資料顯示，整個上半年，北京市 高 端 住 宅 市 場 明 顯 異 于 普 通 住宅 ， 在 成 交 量 和 價 格 方 面 均 保 持“火熱”狀態。從搜房網6月26日發布的《2012年1-6月北京商品住宅銷售金額排行榜》可以明顯看出，銷售金額排行前10的項目中，每平方米均價在3萬元以上的項目就占去7席。
“禁墅令”存在規避空間
在本次“禁墅令”下發之前，業內就“高端住宅項目是否應該納入限購范圍”有過爭議。部分專家擔心高端樓盤房價上漲會引起普通商品房的跟漲。而另一種聲音則認為，高端住宅項目的消費者群體較小，高端樓盤是否限購、是否降價對于普通購房者來說沒有太大意義，而高端樓盤在交易環節產生的稅收則十分可觀。
據測算，一套高端房產在二手買賣過程所帶來的稅收可以達到普通商品房的5至10倍甚至更高。而限購后成交量大幅下滑，一年下來僅高端二手房的交易稅收就減少近十億。當前采用的一些辦法是通過土地增值稅等辦法來對部分高端樓盤區別對待。
由于別墅類房地產并非首次進入禁止用地目錄，在之前的《限制用地項目目錄(2006年本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本)》通知中，已經禁止出讓別墅類地塊。張大偉告訴記者，“2006年之后，各地依然有別墅地塊供應，可見土地市場的政策執行并不到位，即使本政策再次公布，實際還需要看執行效果。”
另外，對于很多容積率高于1的地塊，開發商往往采取拆分容積率的辦法。張大偉告訴記者，“用少數洋房搭配建設別墅，同樣可以規避這一政策，所以本政策的執行效果對市場預計影響不大。甚至本政策出臺，可能被目前在售的部分別墅項目用作宣傳稀缺性的依據，實際對市場影響并不完全積極。”
編輯：任芳
央廣推薦
