【導讀】購房者花光全家積蓄在北京冠城大通百旺府樓盤買了一套期房，好不容易熬到收房，卻被開發商告知，不管是首套房還是二套房，都得先交齊3個點的契稅才給鑰匙。根據規定首套房只需按1.5%繳契稅，開發商代繳卻要多收一倍，業主質疑開發商趁機“圈錢”。《天天315》本期揭秘：開發商主動代繳契稅背后暗藏的那些貓膩。

　　央廣網北京1月3日消息 據經濟之聲《天天315》報道，北京房價高，年輕人要想在北京買套房不是件容易的事，花光全家積蓄可能只夠付清首付，大多數人都需要向銀行申請貸款才能買下一套房。

　　北京購房人李女士就是這樣一位買房人，2015年她和家人商量后，花光全家積蓄、又貸款近百萬在北京冠城大通百旺府樓盤買了一套期房。等了一年，開發商按時交房，但卻突然通知，不管是首套房還是二套房，都要按3%交契稅，還只能交給開發商，不交就不能如期收房。李女士是首次買房，根據規定，首套房只需按1.5%繳契稅，她也是按1.5%準備的契稅錢，現在開發商代繳卻要多交一倍，李女士為此發愁不已。

　　李女士：我們當時簽的是一個格式合同，就是說開發商代繳契稅。因為對一個單獨的業主來說，是不可能修改合同的，所以當時我們就簽了這個合同。合同里面約定交房日期是今年的12月底，開發商按時交房了，但是他給我們發了一個文件，就是關于一些收房的程序文件說要收房時必須要交齊3%的契稅，然后由開發商代交給地稅。當時我就對這個有點疑問，我說我是首套房為什么要交3%呢？銷售的解釋是，3%是收房的條件，你必須得交3%。

　　《國家稅務總局關于征收機關直接征收契稅的通知》明確規定了，從2005年1月1日起，契稅由地稅機關直接征收。而且相關的新政中，也明確規定開發商不能強制代收代繳稅費，或以此作為交房條件。

　　有業主去收房時，向開發商提出自己去繳納契稅，得到的答復出乎意料，開發商稱，業主自己去交契稅前，需先向開發商交清3個點的契稅，否則開發商不配合辦理繳稅手續。開發商還稱，辦理完后，多收的會退還，但開發商沒有明確說明何時退還。業主提供了一段錄音證據資料。

　　業主：為什么收我們3%？

　　開發商：我們已經說過了我們承擔階段性擔保，如果您不還錢的話是從我們公司賬上直接扣錢的。

　　業主：這個和契稅有什么關系？我就想問，我自己去交1.5%的時候，你為什么還要押3%？這個道理在哪里？

　　開發商：我們給你代交的時候，如果你符合1.5%，我們給你交1.5，剩下1.5退給您。

　　業主：我們所有的人收房都只準備了當時首套1.5%的契稅錢，沒有錢再交別的。

　　開發商：您的訴求我知道了，但是按照這個合同確實是這樣的。

　　業主：我是首套房。

　　開發商：我們不能確定您是首套。

　　業主：不能確定，我們可以自己去交了再來收。

　　業主：你為什么非要把這活攬在自己身上，我們可以自己去交。

　　在這之后，業主們向房管、地稅等多個部門遞交了投訴信，多個部門找開發商和業主代表約談溝通，但到目前為止，開發商還沒有對如何繳納契稅問題做出明確答復。

　　現在開發商是否還在以強制代收契稅作為新房交付條件？記者昨天以業主身份撥通了北京冠城大通百旺府樓盤售樓處的電話。客服給出的答復依舊是，不管是首套房還是二套房，都得先交齊3個點的契稅，才給鑰匙。不向開發商交清3個點的契稅，你也交不了1.5的契稅。

　　開發商客服：無論是首套還是二套都收3%，您不交三個點契稅您收不了房，您不交我們3%您肯定是交不了1.5的，因為您還得需要我們這邊給您出具一套資料。這是規定，就沒有規定自己去交的這一說。收房的時候也有業主來反映這個問題，但是應該是不會妥協，所以有些客戶也直接收了。

　　向《天天315》反饋問題的一些業主說，他們也很想趕緊收房，但契稅到底該怎么交，交給誰，這些問題沒有解決前，他們不敢收，擔心倉促收房，后患無窮。

　　業主：像我們第一代在北京打拼的人應該很多都是這樣，就是雙方父母可能把自己存的那些錢都拿來當首付，我們本來就只有這些錢都拿過來買房了，現在開發商希望我們再拿幾十萬出來放在他那兒放1-2年。我們的業主也是有兩種考慮，一個是這樣算下來，如果按照開發商的交法，除了3%的契稅錢壓在他們那里，我們自己還要再拿1.5%，這樣我們就是要準備4.5%的契稅權，這其實是很大的一筆資金。這筆錢要放在開發商那里一兩年，誰監管這筆錢，萬一開發商挪作他用，房產本辦不下來怎么辦？第二，還有一部分業主覺得，按照住建委的規定，他們沒有權利強制代表契稅，而且契稅的政策也在不斷變化。開發商可能一兩年后才幫你交，那時候的政策是什么我們可能都不知道，這也是我們所擔心的。

　　記者昨天也撥通了開發商方面負責處理業主投訴的工作人員張勇的電話，對于業主能否自己去繳納契稅等問題，張勇回復，開發商方面1月10號前會給出明確答復。

　　張勇：我們這邊已經跟業主溝通完了，我們統一會在1月10日之前給業主一個滿意的回復，我們現在給不了您回復，因為這兩天我們一直都集中在現場收房，1月10日之前肯定給您一個滿意的回復，業主暫時先不收房，然后等我們回復。

　　開發商主動代繳契稅背后暗藏的那些貓膩？記者調查后發現，現在不少樓盤在交房時，都存在開發商以強制代收契稅作為新房交付條件，而且大部分都要求業主繳納3個點的契稅。這筆錢被開發商視為無息貸款，甚至可以白用達兩年。這種代收代繳方式，其實已經存在很久，屬于房地產銷售領域的潛規則，原來叫代征，10多年前就已經被有關部門叫停，現在開發商又將名稱改成代繳，并在購房合同中增加一個委托代繳條款后又開始肆無忌憚的強制代收代繳稅費。

　　這些開發商如此肆意妄為，底氣到底在哪里？到底是誰在為他們保駕護航？關于這一案例，北京市律師協會消費者權益法律專業委員會主任蘆云和北京潮陽律師事務所律師裘葉進行了探討與分析。

　　蘆云：這確實是一個現實問題，而且這個也是在開發商這么多年來一直被詬病的一個行業的潛規則。其實我們都知道，開發商是沒有資格去代征的，這個已經在10多年前就已經被有關部門叫停了。他又把它變成了代繳，代繳我們知道前提是你必須有委托人的授權，我要求你去或者我請你去幫我代繳，你才能幫我代繳。現在很多開發商就堂而皇之的把原來政府發布的合同示范文本一改頭換面，改到了購房合同里頭，而且他就明確告訴你說這個不能改，都是格式合同的。所以這一點對我們的購房人非常不利，而且這一點實際上就是我們剛才在節目里介紹的，它是作為一種變相的一種強制的手段去進行了代收代繳，而這種方式實際上已經被我們國家，或者以此作為交房的條件，這個實際上被我們國家的一些規定給明令禁止了，但是實踐中我看到的除了說是有的是在收房的時候要求你交，還有更有甚者，是你在買房的時候，簽訂買房合同的時候他就要求把這個稅交了，從你買房簽合同一直到期房交房，我們知道少的可能一年半年，多的可能兩三年，那么這段時間一直都是在無息使用的。

　　經濟之聲：北京樓市屬于賣方市場，業主們說簽合同的時候，看到這種明顯對開發商有利的條款，有疑問但直到簽完合同也沒敢問。業主現在能否依據合同法解除委托關系條款，解除房屋預售合同中的代繳委托關系？

　　蘆云：一個是我們在買房的時候很多消費者不知情。很多人可能就認為我買房的時候就得把這個稅交給開發商，這個占一部分。還有一部分消費者他可能知道，但是就像剛才主持人所提到的，他可能有的不敢問，或者有的把注意力放到了房價，或者放到了戶型其他的方面，而把這個點就給忽略了。另外一方面，開發商在資金使用和監管上，確實在這個部分是一個空白。我們想除了這個需要交的這個契稅之外，有的時候在簽訂合同的時候，他還要交維修基金，那么這也是很大的一筆款項，這筆錢交給了開發商之后，實際上這個資金的監管是空白的，也就是說他拿去做其他的投資或者搞其他的資金鏈斷裂挪為他用，這個都是所有的消費者沒有辦法去把控的，而一旦出現了資金鏈斷裂，或者他拿這個資金去做其他的投資使用，高于將來能給消費者去進行違約賠付金額的話，這么大一筆資金，開發商顯然會利用去做其他的事情，而這樣的情況下就會導致消費者可能是最后無論是維修基金還是契稅這個方面都會受到很大的損失，特別是北京這個房價這么高的情況之下，無論是按3個點，1個點，2個點，1.5個點，這個金額都是相當大的，而這個資金的監管是空白的。

　　我認為業主現在是可以依據合同法解除委托關系條款，解除房屋預售合同中的代繳委托關系，這里面涉及到兩個問題，一個是他不能強制代收也不能代征，這已經是我們國家法律和各項規定所明令禁止的。剩下的一種可能性就是我委托你收，既然是委托關系，我就可以解除委托，對此開發商是無權干涉的。

　　經濟之聲：有業主認為，開發商代收契稅也可以，但如何防范延遲繳費，或其他風險？如果開發商將契稅攥在手里較長時間，算不算違法占款？一旦出現這種情況，業主怎么維權？

　　裘葉：如果說開發商收了契稅以后，第一他沒有按照約定去繳納這個，向稅務部門去繳納這個稅款；第二或者說他有了其他用途，剛才像蘆云女士說的，他可能去干點別的什么時候，然后遲延繳納了，那這種情況，像如果他遲延繳納的情況下，那他可能會產生一個預期繳納房產證的，就像業主繳納房產證的這種違約責任，這個違約責任是在條款當中肯定會有規定的。

　　但是現在，其實業主最擔心的是什么，因為我們確實不乏見到過很多開發商等到辦房產證的時候人去樓空了，就辦不了了，實際上最后如果業主你還要辦房產證，因為稅務機關他沒有收到相應的契稅，他是不可能給你，你不可能拿著這個契稅的憑證跑到房管部門去給你辦產權證，也意味著說我業主要重新自己來繳納這筆費用，其實這個我覺得風險點最大的一個。就遲延繳費可能還是一個，因為有合同約定會有一個違約責任，但是如果他完全就這筆款項不知去向了，最終沒有了，而且開發商可能也找不到了，跑路了，這種情況其實對于消費者來說，這個問題是最大的。

　　經濟之聲：我們的記者調查發現，現在不少樓盤在交房的時候都存在開發商以強制代收契稅作為新房的一個交付條件，而且大部分都是要求業主按照3個點來繳契稅。這筆錢被開發商視為是無息貸款，甚至可以白用達兩年。那這樣的一個代繳方式，現在非常遺憾的是成為房地產銷售領域的一個潛規則。這樣的問題有沒有人管？該哪個部門來管？

　　蘆云：我說一個我自己的真實經歷，我確實就是在買房，在簽訂買房合同的時候，遇到過開發商要求我，說你必須要3個點的契稅都交齊了，我說這個應該是到時候辦房產證的時候交。他說這就是合同，合同就得這么寫，合同這么寫你就得這么交。我說你這個是格式合同？他說你要簽就是這個合同，你也沒有權利改。所以我想，作為這個我們專門從事法律人員的，即使看到這一點，你可能在買的時候，你也沒有辦法去跟他抗衡，那么其實最后也就是一種妥協，可能更多的消費者在買房過程中，都會遇到類似的問題。

　　其實這個監管的問題我認為是兩個方面：一個是我們剛才能不能收已經講過了；第二個是收多少。如果說我委托你代收，而實際應該繳納的是1.5%，那么你就沒權利收到我3個點，那我委托你收的錢，應該與實際繳納的錢是一致的，而且實際上我們在買房過程中，最后還有一個面積的最終確定，因為實際交房和預售的時候可能面積出現一個偏差，所以這個稅款是以最后交房確定的面積去計算的，所以這個時候還會有一個偏差。所以收多少的問題上，實際上是存在一個模糊的界定。第二個就是我可以委托你交，那么像剛才裘律師所介紹的，在一定期限內，你給我把這個錢交了，即使有一些違約責任我也同意。但是這已經是我讓步到了最底的底線了，你不能說將來你拿著這個錢，你跑路了，你資金鏈斷裂了，你做別的事情了，那我房產證辦不下來，契稅你圈跑了，最后消費者是就是兩手空，什么都沒有，那么這個責任究竟是由誰來監管？我覺得目前，第一個我們房產部門是不是對這個地方有一個行業的，整體的重新的規劃和監管；第二個稅務部門是不是也應該在這里面有所作為，那么既然你稅務部門已經說了，這個不能夠進行強制的去征繳和強制的去代收，那么這個開發商依然去收了開發商的這部分錢，這里面可能還存在一個銜接的問題。

　　經濟之聲：《國家稅務總局關于征收機關直接征收契稅的通知》里明確規定了，從2005年1月1日起，契稅由地稅機關直接征收。而且相關的新政中，也明確規定開發商不能強制代收代繳稅費，或以此作為交房條件。這都是可以明確規定過的，但是我們現在看到的是一些開發商如此的肆意妄為，他們的底氣到底從哪來的，這類問題到底應該怎么解決？

　　裘葉：首先我個人認為，違法成本低，這種做法才會變成一種行業內的潛規則，或者說根據就沒有部門去監管，沒有監管那就意味著有可能發生風險。所以說我們也是希望說，相關部門能不能像對待預收房款，預付款那樣的，你有一個渠道來進行監管，再比如說你在銀行開一個監管賬戶，你這個監管賬戶里的錢是不允許劃走的，你必須要專款專用等等，有這么一個手段來監管這筆錢的話，那對于業主來說也可以更放心、更安心一點。第二就是說我們也要提示，其實在北京市的示范文本、預收合同也好，現房合同當中，關于房屋交付來說，其實范本合同只規定了三條：第一條就是說房屋竣工驗收的手續，這是一個必須要有的；第二是房屋的實測面積報告，這也是必須要有；第三個應該是開發商承諾的相關的配套設施，這個是公示的示范文本當中明確規定是不允許改的，剩下那幾條都是可以雙方進行更改的。

　　蘆云：我非常認可剛才裘律師剛才提到的這個監管問題，另外一個我就覺得，像我們現在大多數的業主，可能沒有這種積極維權的這樣一個途徑或者思路，那么我們這個案件這些業主，我覺得這個做法倒是值得稱贊的，一個是他我可以委托你或者我可以不用委托你，這是一個消費者或者業主的一個選擇權，第二個就是說我委托你也好，那么金額也應當與國家規定的金額點數是一致的，而不能去多收，如果多收，這里面不僅要涉及到一個違規收費，而且還涉及到一個多收費，多出來的這一部分錢，又沒有資金監管，我覺得這個對于國家監管部門是一個挑戰，而且對于我們業主，對于消費者將來交房、辦房產證也是一個很大的風險。所以也希望我們的業主、消費者在購買房屋的時候，如果要遇到契稅代收代繳這樣的問題，要積極主動地去維權。