【導讀】青島鴻海佳園小區開發商轉讓地上停車位使用權時自稱，交3萬元可使用63年。這一做法引發多家媒體關注并被叫停后，開發商竟不顧禁令，加速“出售”車位�！短焯�315》本期聚焦：任性的開發商。

　　央廣網北京1月15日消息 據經濟之聲《天天315》報道，近日，青島鴻海佳園小區多位業主給我們節目組打來電話。據業主們介紹，2013年年初，鴻海佳園延期交房就曾被當地媒體曝光，當時“史上超低違約金”更成為輿論焦點。按照合同約定，鴻海佳園開發商應于2012年年底將房屋交付給業主使用，但是因為開發商青島鴻海房地產開發有限公司與工程總承包商發生糾紛，導致工期延誤，不能按期交房。當是鴻海地產承諾，2013年5月底交房，否則上調違約金。

　　5月底業主們接收到交房通知，但是到售樓處后發現開發商無法提供竣工驗收備案表，也就是鴻海佳園當時沒通過竣工驗收就要交房。開發商當時在接受媒體采訪時說，驗收前發布交房通知，是為了解決部分業主對住房的迫切需求。交房不具備強制性，業主可自愿領取鑰匙。

　　當時媒體采訪了當地的質監站工作人員，工作人員明確表示，小區沒有通過竣工驗收合格的情況下，開發商向業主發布交房通知，屬于違規交房。質監站工作人員還建議，開發商違規交房的情況下，業主應該拒絕收房，以免造成不必要的麻煩。

　　但是，據業主王先生介紹，業主們都急于入住，所以就都在14年年初收房。令他們沒想到的是，入住兩年后，小區竟還無法通過竣工驗收，房產證至今遙遙無期。

　　王先生：這個房子當時按規定應該是12月31號之前交房，但是因為房地產商各方面驗收沒有通過，結果導致了延遲交房，業主一直意見很大，當時違約金都很低，而且又采取了相應的蠻橫措施，就是催著我們交房。你愛要就要，不要就算了，你愛交就交，不交就算了。許多人都是拖家帶口的，那種剛性需求的業主沒有辦法，現入住，現裝修，到現在驗收還沒通過。前一段時間我們向政府部門反饋，他說到現在為止正在遞交材料什么的，業主到現在還沒拿到房產證，小孩子上學什么的都會受到影響。

　　房產證還沒拿到手，業主們又被要求，需一次交清63年的車位費。大部分業主都認為按月收取車位費可以接受， 但是一次性交63年的車位費，有些荒唐。

　　王先生：當時是地上的車位，應該是2014年的1月1號到2015年的12月31號，先是租兩年。地下的車位他說可以租也可以買，因為地上的車位可能沒有按照規劃，有許多是占用綠化面積的，當時租我們兩年，2015年12月31號不是到期了嗎？到期了以后他就在10月份左右去了個通知，就要求我們以3萬塊錢的價格，以車位出讓的形式租63年，為什么是63年？這和房產證的到期日是一致的，就是相當于一次性買掉一輩子的車位。

　　開發商的奇葩做法引發多家媒體關注，2015年10月17號，多家媒體報道了這一事件，10月18號，青島市北區城市管理局下發了一份《關于停止辦理鴻海佳園小區地上停車位使用權轉讓手續的通知》。通知提到，因地上車位權屬沒有明確，待有關部門查實后會依法予以處置，現通知立即停止辦理相關手續。10月19號，青島市北區物業辦在接受媒體采訪時說，他們調查發現，這一情況是由小區開發建設單位——青島鴻海房地產開發有限公司向小區業主轉讓地上車位使用權引發，區物業辦已經責令青島鴻海開發有限公司和青島易安居物業公司立即停止上述轉讓行為，等待查實地上車位權屬后依法予以處置。

　　但據業主介紹，被叫停后，開發商竟不顧禁令，加速“出售”車位。

　　王先生：這件事情一直在被媒體曝光，當地的物業辦出了個文件，物業辦說暫停車位的轉讓，結果到1月1號之后還是一直在進行這件事情，而且許多業主都交了3萬塊錢，之后它們現在又辦了新的藍牙卡，我是不考慮買這個，因為我覺得這本身就是不合規、不合法的。從1月1號起，我們就根本不能進了，而且有幾個比較彪悍的人在門衛處待著。而且出讓本身就是不合法的，沒有法律的依據。

　　開發商加速“出售”車位，是不是因為地上車位權屬已經明確？記者聯系了青島市北區物業辦。物業辦工作人員答復，目前無法確認地上停車位的準確歸屬。

　　記者：我想了解一下現在這個小區的地上車位權屬是不是已經明確了？

　　工作人員：這個事情發生以后，區里面也召開過協調會，我們關于車位產權到區里、市里都咨詢過專家的意見，然后他意見可能不統一，然后去法制部門，也沒法確定。

　　青島市北區物業辦人員還告訴記者，具體情況可以向青島市北區城市管理局了解，并提供給記者一個電話號碼。記者撥打多次，電話一直無法接通。

　　在地上停車位權屬不清的情況下，開發商真的不顧禁令，在加速“出售”車位嗎？業主的這一說法，記者也從物業公司工作人員的口中得到證實。

　　工作人員：之前那個通知我不知道是誰發的，但是以前是以前，現在是現在，現在這個車位、這個地皮本來也是開發商的，關鍵是現在地上車位已經是轉租的，據我們了解也應該差不多了。

　　記者：那不多了是吧，前兩天有人辦成了嗎？

　　工作人員：有，少。因為之前已經集中辦理過一次，你們樓道里貼了通知，1月1號開始辦理，已經辦理過一次了，所以之后就只有極個別的來辦理，不是統一一大群人。

　　記者：2016年1月1號對吧？

　　工作人員：對，2016年1月1號開始辦理的，從2015年12月20多號就開始發放這個通知了。凡是去開發商那里重新租賃協議的就可以到物業來辦藍牙卡。

　　物業人員提示，現在都在開發商處“購買”車位，辦理相關手續，物業只負責收取停車服務費。記者又撥通了開發商售樓處的電話，電話接通后，對方自稱是保潔員，只負責記錄要購車位業主的姓名和電話。

　　記者：我是想辦一個車位。

　　保潔員：地上車位還是什么？

　　記者：地上車位。

　　保潔員：你想買？

　　記者：對。

　　保潔員：不過不多了，還是三萬。

　　記者：可以使用多長時間？

　　保潔員：和房產證同期。

　　記者：物業辦發了一個通知，說是開發商這邊要立即停止辦理小區地上停車位使用權轉讓的手續，所以我就在想是不是不能辦了現在？

　　保潔員：應該是能辦，你有什么信息你先留下。

　　記者又輾轉找到辦理車位費手續的工作人員的聯系方式，記者撥打多次，電話都一直處在關機狀態。

　　關于這一話題，北京社區維權專家陳鳳山和北京潮陽律師事務所律師邵桐進行了相關分析與解讀。

　　經濟之聲：青島鴻海佳園小區開發商轉讓地上停車位使用權時自稱，交3萬元可使用63年，被叫停后，開發商竟然不顧禁令，加速“出售”車位。開發商的做法，是否合理合法？

　　陳鳳山：首先，這個做法是違法的。因為權屬未定，所以它沒有處分的權利�，F在有一種觀點認為，規劃車位都是開發商的，開發商有權處分或者銷售或者出租，但是我個人認為這種觀點在法理上并不完全成立。通常而言，我們認為地面車位屬于全體業主，開發商無權處分。

　　邵桐：我們國家物權法中第74條規定，建筑區劃內，規劃停放車的車位車庫的歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，占用業主公有的道路或者其他場地停放車輛的屬于業主共有。上述的法律規定分為兩個層次，第一，在這個建設區域內，車位應該由雙方當事人在購買不動產的時候，在商品房買賣合同當中予以約定。在沒有這種約定的情況下，占用了公有道路和其他場地用于停放車輛的屬于業主共有，既然這是屬于業主共有，開發商向共有權人收取停車費的行為就存在一種法律上的障礙。

　　經濟之聲：2015年10月18號，青島市北區管理局下發了一份《關于停止辦理鴻海佳園小區地上停車位使用權轉讓手續的通知》，通知提到，因地上車位權屬未明確，待有關部門查實后會依法予以處置，現通知立即停止辦理相關手續。10月19號，青島市北區物業辦在接受媒體采訪時也提到相關內容。兩位剛也聽到，記者聯系過物業辦，得到的答復是，目前相關部門還無法確認地上停車位的準確歸屬。要確認清楚小區內車位產權歸屬一般需要多長時間？

　　陳鳳山：如果僅僅是做產權登記，按照國務院不動產登記暫行條例第20條，從申請受理開始，30個工作日之內就應該辦結。實際上做產權登記的過程很漫長，因為開發商有幾個程序要走：第一，它在開發過程中要做產權的預測。在開始銷售之后，它還需要做實測。這兩個登記都需要竣工驗收合格證明，然后再去做產權的初始登記。

　　經濟之聲：兩位對物業辦給出的答復持怎樣的看法？

　　邵桐：物業辦是一個基層的辦事機構，其實它對于產權的認定是沒有相應權利的，因此它只能等上一級的產權登記部門有了一個準確的答復以后，它才能給出一個明確的答復。因此，首先，它沒有權利認定開發商的任何權利。第二，它只能根據上級的指示給出一個行政上的答復。在這種情況下，如果開發商不配合相關的產權認證機構去辦理產權登記手續，它就永遠無法取得這個小區停車位的權屬登記。因此，它進行出租或者出售都是違法的行為，或者是權利仍然待定。如果它最終沒有得到物權登記部門的認定，這種行為將被視為一種無效的行為。

　　經濟之聲：首先，我們來討論一下，驗收未過關就交房的問題。開發商交房時，就很任性，沒通過驗收就交房，業主收房至今，小區還沒有通過驗收，現在房產證辦不下，這是合法的嗎？業主們該怎么辦，如何維護自己合法權益？

　　陳鳳山：這是非法的。建設工程質量管理條例里面對此有明確規定，驗收不合格或者沒通過就驗收是不能交付使用的。

　　這些業主應該向有關部門提起對開發商的處罰，然后要求政府對它進行行政處罰之后，再找律師提起民事訴訟，要求它承擔相應的責任。

　　經濟之聲：再來看看違約金的問題，小區理應在12年年底交房，業主們時被迫收房，小區到現在還沒有通過驗收，開發商應不應該繼續支付違約金？

　　邵桐：首先，業主如果要向法院提起訴訟，一定要注意自己的訴訟請求的設計。根據現在的司法實務和判例，在這種情況下，如果業主要起訴開發商，我認為合適的訴訟請求首先是要求賠償損失。第二是要求承擔相應的違約責任。這種違約責任是要依據雙方在購買房屋時所簽訂的房屋買賣合同中違約條款當中的具體約定，如果有明確約定，我們就可以按照這個約定來進行，如果約定不明或者沒有約定，我們就可以參照最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛的若干問題的意見，也就是按照銀行同期貸款利率來計算。因此我認為業主在維權時，第一要了解自己有什么樣的權利。第二還要根據相關的法律和司法解釋來合理主張自己的維權請求。

　　經濟之聲：您對這3萬元錢和63年的計算持什么樣的觀點？

　　陳鳳山：首先，這個合同可能被認定為自始無效，所以那些買了車位的業主會很倒霉。雖然錢會被返還回來，但是如果這個開發商陷入巨大的經濟糾紛，它可能面臨著另外一種風險，他會為了補上一些財務上的窟窿，把錢挪用出去。一旦開發商宣布破產，或者它的車位被抵押出去，作為抵押物被別人給要走了，業主就會遭受一定的損失。另外，即便通過合法的途徑也最多只能保護20年的合同期。即使開發商真的擁有合法產權，這種長期的使用權的銷售合同面臨著一種巨大風險，開發商可以隨時終止這個合同。

　　經濟之聲：在法律層面，車位的產權一般能租多少年？能賣多少年？價位大概是什么樣的？

　　邵桐：首先，出租和出售是兩個完全不同的概念。在必須享有處分權的前提下，才可以進行出售。出租這種情況目前涉及到兩個主體，一個是開發商，另外一個就是物業管理企業，或者是由業主委員會選聘的物業管理企業。它們都可以對車位進行短期的出租，但是轉讓或者出售都必須考察它們是否有權利的基礎。只有合法的物權人才可以出售車位，如果不是，出售也會被認為是一種無效的行為。而且業主一旦交了錢，如果權利人不是開發商，壓住的錢就白交了，而且車位也無法正常使用。

　　經濟之聲：沒買車位，還在等待相關部門的調查結果的車主，現在還能采取哪些行動，如何依法維權？

　　陳鳳山：沒買車位的業主們要積極向有關的行政部門申請行政的執法行政處罰，由行政部門對開發商的行為做出一個合法或違法的書面認定。第二，它們也應該積極聯合起來，聘請律師然后通過合法的途徑去主張權利。如果開發商現在還沒有進行竣工驗收，它后面銷售車位的行為都是違法的。

　　邵桐：除了向行政機關反映，并要求行政處罰以外，已經購買的業主應該向法院提起訴訟，目前應該提出解除合同的訴訟請求。沒有購買的業主現在不要再購買了，而且業主要根據已經出來的行政處罰或法院判決來要求開發商退出物業管理的領域，并且應委托新的、具有相應資質的物業管理企業進駐小區進行管理，然后把一切物業管理的事項都捋順了最后再繳納相關的費用。