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鄭州寫字樓市場“貧富不均”
2013-06-27 15:53 來源：河南商報我要評論
提要：2010 年，一紙“限購令”催熟了商業地產市場，數十個地塊相繼入市，鄭州寫字樓開發呈“井噴”之勢。2012年初，寫字樓供求關系逆轉，達到1∶0.5，而進入 下半年，供求比例還在進一步拉大。更為嚴重的是，隨著高鐵板塊的持續發力，2013年，鄭東新區寫字樓開始“消化不良”， 庫存高企，銷售萎靡，商業市場 進入“滯漲期”。 ??“一半是海水，一半是火焰。”如果要用一句話來形容當前鄭州商業寫字樓市場的話，這句話再合適不過。“海水”在鄭東，“火焰”則在市中心。
2010 年，一紙“限購令”催熟了商業地產市場，數十個地塊相繼入市，鄭州寫字樓開發呈“井噴”之勢。2012年初，寫字樓供求關系逆轉，達到1∶0.5，而進入 下半年，供求比例還在進一步拉大。更為嚴重的是，隨著高鐵板塊的持續發力，2013年，鄭東新區寫字樓開始“消化不良”， 庫存高企，銷售萎靡，商業市場 進入“滯漲期”。
然而，與鄭東新區的“水深火熱”不同，在一路之隔的老城區，新型寫字樓零星分布，多以綜合配套形式出現，存量稍顯不足，需求卻有增無減，亟待滿足區域產業鏈服務的呼聲響徹鄭州樓市，成為新的投資增長點。
?過剩與稀缺
近年來，在“雙限令”影響下，越來越多的房企和投資者將目光投向商業地產市場。一時間，鄭州寫字樓市場風生水起、火爆異常。
?據不完全統計，隨著鄭州高鐵片區的集中發力，預計2013年鄭東片區寫字樓存量將達到約480萬平方米，按目前鄭州全市80萬平方米的年去化速度計算，消化存量就得五到六年的光景，后市不容樂觀。
現 如今，鄭東新區云集著鄭州約70%的樓宇，尤其是高鐵片區和金水東路沿線，供應達到巔峰，但是市場需求卻“穩中有降”，自用和投資客自2012年上半年便 進入觀望態勢，2013年上半年高鐵商務區部分寫字樓更是出現了“以價換量”、“零成交”的惡劣環境，市場競爭進入白熱化。
據深圳泰辰 置業顧問有限公司提供的數據顯示，目前鄭東新區在售寫字樓28個，2013年新增入市項目13個，體量約191萬平方米，區域內潛在項目至少35個，多集 中在高鐵片區及龍湖副CBD、龍子湖大學城區域，且多為商務金融用地，總體量約270.89萬平方米，這些潛在項目也將于2014年投入市場。
而反觀鄭州中心區，除了經三路、紫荊山路、農業路等傳統落后的商務區以外，新型寫字樓零星分布。不少企業不得已選擇在住宅和低端商住樓里辦公。足以可見，這里商務辦公需求之旺盛、辦公物業之稀缺，已是不爭的事實。
火車站商圈更是如此。火車站服裝商圈共計11家服裝批發市場，經營商戶2萬多戶。其中具有一定經營規模的全國品牌商家和企業約1200戶。“據我們不完全統計，目前火車站商圈對寫字樓的需求面積約為21萬㎡。”位于火車站的中部大觀國際商貿中心負責人介紹道。
?然而，整個火車站商圈內僅有世貿銀座和世貿大戶中心有展貿式寫字樓供應，入駐商家300余家，每戶的使用面積平均約200㎡。相對于21萬㎡的市場需求，世貿銀座和大戶中心只能提供6萬㎡的空間，明顯供不應求。
?由于區內展貿型物業的檔次不高、配套不齊、供應不足，不能滿足代理品牌廠家的展示需求，具有企業規模的商家不得不選擇進入附近老舊的酒店或類辦公型物業過 渡，如格林蘭酒店、豫港大廈等。在火車站做了多年品牌代理生意的張先生介紹，鄭州作為服裝行業開拓中部市場的橋頭堡，以及西進北上的中轉站，省內外圍市場 仍有很多品牌服裝商戶亟待進入火車站服裝商圈；省外擬進軍中部市場的品牌商家也想落點火車站商圈。如果這樣算的話，火車站商圈內展貿式寫字樓的需求缺口遠 遠不止目前這個數。
?強大的產業支撐
?業內人士一針見血地指出，寫字樓的成熟離不開產業的支撐。開發商盲目地上馬商業項目，讓結構性供需矛盾更加突出。以此推理，目前鄭州東區寫字樓之所以會遇到這么大的困惑，最根本的還是與產業布局有關。
“有 人說，CBD是河南的CBD，高鐵區是中國的高鐵區。CBD是河南的CBD這話不錯，但高鐵區是中國的高鐵區就言過其實了。”河南正弘置業有限公司副總經 理王樸在采訪中曾直言不諱地說，“因為，當年CBD是政府協助招商引資，有大量的特殊政策，可謂傾全省之力打造才得以成功。而如今高鐵區想短時間復制 CBD的成功談何容易？因為河南省的資源畢竟有限，鄭州的經濟活力與一線城市、沿海城市相比尚有較大差距。”
?“沒有相應的產業支撐和配 套支持，就近辦公似乎只是一句空話。”中部大觀國際商貿中心負責人表示，理想的狀態是城市的每個區域都能出現一個區域性地標樓宇，進而帶動這個板塊商務辦 公物業的發展。比如說，填補市場空白的中部大觀國際商貿中心立足火車站商圈……這都會有效控制投資風險，而且區域熱點樓宇更容易成熟起來。
?以 火車站商圈為例。經過長期的商脈積淀，鄭州火車站已經成為一個擁有一大批實力雄厚的服裝大戶，并組合成一張覆蓋范圍廣闊、業態種類齊全的經營網絡。火車站 商圈是全國知名的服裝交易樞紐，這里的服裝專業市場已成為國內最具規模的集散地之一，與廣州、北京列全國前三，是廠商、品牌商、批發商、代理商爭相匯聚之 地，輻射中部六省3.6億人口。商圈已容納2萬多商戶、20萬從業人員，每年銷往全國各地的服裝達10億件，年成交額過800億元。據悉，商圈內銀基商貿 城部分商戶每次繳納房租上百萬元甚至幾百萬元，可見其底蘊之深厚。
在產業發展的支撐下，伴隨著全國服裝產業出口轉內需、梯度轉移和中部服裝產業的蓬勃發展，火車站服裝商圈對展貿式寫字樓及企業總部的需求程度可想而知。
穩定的回報
由于資本的逐利本性，投資者投資的目的就是尋求穩健而高效的回報。在這樣的背景下，素有“鄭州第一商圈”之稱的“火車站—二七”商圈，更是各路資本的必爭之地，用“寸土寸金”來形容，毫不夸張。
?一個只有5平方米的小小攤位年租金從數千元飆升到現今的一二十萬元；一個攤位或門面一年能創造上百萬元甚至更多的營業利潤；小打小鬧的小市場發展為區域的支 柱產業、主導產業；商業輻射能力從本城擴展到中部六省乃至全國……這種價值膨脹的速度和張力是迄今為止任何一種商業模式所無法比擬的。
?目 前，作為僅有的展貿式寫字樓，世貿銀座交付使用約4年。據在世貿商城做了多年生意的苗先生介紹，在銀座經營3年及以上的租戶占八成左右，這說明商戶經營狀 態良好穩定，同時可供出租的單元選擇亦不多，幾乎沒有空置。記者以購買二手房的名義通過電話與業主接觸，業主表示只考慮出租，不考慮出售。近年來，隨著火 車站商圈的擴容，商務市場需求日漸旺盛，購物中心及寫字樓租售均呈較快上漲態勢。
“火車站商圈展貿式寫字樓供不應求，現有寫字樓物業幾乎沒有空置，租金為60~70元/㎡·月。按每平方米1萬元算，在不考慮租金上漲的情況下，投資回報率保守估計為8.5%，出租率也可得到保障，投資收益和租金收益明顯優于市場其他商用物業。”苗先生介紹道。
?正是在這樣的背景下，在天榮服裝城的原址上，一個時尚現代、規模龐大的第五代服裝服飾展貿綜合體，將拔地而起。
?“中 部大觀國際商貿中心是在天榮服裝城的原址基礎上，再向東拓展，占地約4萬平方米，總建筑面積達50萬平方米，占據鄭州火車站商圈最核心地段。”中部大觀國 際商貿中心負責人告訴記者，“這將是火車站商圈首個集沿街商鋪、商場、大牌總部、云端美食、星級酒店、服務式公寓、電商寫字樓等多種商業業態，集品牌展 示、會展發布、貿易辦公、電子商務、休閑娛樂、餐飲、酒店、商務為一體的服裝服飾超級展貿綜合體。”
?顯然，就這一超級綜合體的定位和規模而言，其將引領火車站商圈升級換代，重塑火車站地區服裝經營商業模式，打造服裝專業市場新標桿。
據中部大觀國際商貿中心負責人介紹，目前5萬㎡體量的大牌總部正在接受咨詢，“大牌總部專為品牌服裝經營商家打造，獨立大堂VIP通道，14部客貨梯直達，雙中庭設計，配置雙扶梯，設有7000㎡卸貨平臺及貨車停泊區。”
??“面對火車站市場約15萬㎡的市場缺口，我們雖然不能完全滿足市場對量的需求，但領先的規劃設計，必將為火車站區域樹立展貿式寫字樓新標桿，也將為投資者提供穩健高效的回報。”
編輯：閆磊
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