■ 解碼廣州租賃新政

　　廣州市政府日前發布了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，意在通過“租購同權”、“商改租”、公積金政策等一系列舉措來推動租房市場的發展。數據顯示，30歲以下人群無力入市購房者居多，這部分群體在租客中占比過半。“租購同權”將為他們帶來什么？

　　廣州鏈家研究院認為，傳統的“居者有其屋”觀念正在向“居者有屋住”轉變，租賃市場將迎來一個快速發展期。此外，業內認為，“租購同權”并非同等優先權，此前備受關注的租房可獲得學位入學，也會有一個試驗性的過渡期，其過程可能長達5-6年。鏈家方面表示，目前新政出臺后，尚未有學位房業主提高租金的行為。

　　傳統觀念有待轉變

　　“居者有其屋”是大多數市民的傳統觀念，一代傳一代，但現在廣州的房價已處于相對高位。2017年上半年，廣州市11區的二手住宅登記量為76269套，以廣州鏈家促成的住宅業務為例，2017年上半年廣州市二手住宅總體套均總價為204.07萬元/套，同比上升9.1%，增加17萬元/套。當代年輕人要靠自己的積蓄在市區買第一套房子，基本要等到30歲之后，且多數要在二手樓市場內尋找。政府部門在這個時候推出鼓勵發展現代住房租賃產業的措施，旨在扭轉觀念，將“有其屋”改為“有屋住”，不管是通過買賣抑或租賃的方式，有房子住，便能解決“住”的問題了。

　　廣州鏈家的數據同時顯示，2017年上半年廣州市住宅總體套均租金為3815元/月，同比上升7.1%，增加252元/月。租客群體中，30歲以下的成交比例為54.8%，比2016年全年的49.2%增加了5.6個百分點，這一年齡群體正是暫時無法入市購房的主力對象。

　　據陽光家緣網數據，2017年上半年的住宅租賃備案量為12.49萬套，若算上小業主尚未報備的個案，總量或逾20萬套。可見廣州本地的租房市場表現要優于存量房買賣市場。長遠來看，這個方案給予廣州的租賃群體有更大的選擇空間，只要未來能保證租賃房源量充裕，租賃市場或將呈幾何級數式快速發展，良好的經驗亦會被周邊城市所借鑒。

　　“租購同權”并非同等“優先權”

　　在方案發布之后，“租購同權”措施中提到了“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益”。對此，業內認為，實際上，這里所謂同權的“權”，應該是能獲得分配入讀小學的權利，但不是和擁有房產的本地戶籍客戶同等的優先權。

　　以老城區越秀區為例，一所省級小學每年提供的學位大概在200-250個之間，一般都是優先把指標給到招生地段內的“有房有戶者”，在遇到招生名額大于當年適齡“地段生”數量時，入讀名額會出現空缺，才由其他“不完全房產戶”“隨祖輩”“隨非直系親屬”“租戶”“集體戶”“拆遷戶”等依次輪候補充。

　　廣州鏈家研究院預計，此后教育部門出臺的新細則，應該不會采用“一刀切”的標準，在全市11個行政區域內實行。估計仍會先在郊區，特別是教育資源差距不太懸殊的板塊內先作實驗，待積累了足夠的成功經驗，才會逐步向市中心區過渡。這個試驗過程起碼有5-6年，且實施計劃最快也要在2018年5月的小學招生才能顯現。

　　2017年7月18日-20日，三天內經廣州鏈家新增可出租房源量比2017年7月15日-17日減少6.2%，日均新增出租房源量601套。而后三天廣州鏈家接待租客咨詢比前三天減少8.6%，單日約490個租客與經紀人員溝通咨詢。此數據說明租客沒有因為政策而加大了向中介咨詢的頻率，業主也沒有因為政策初稿出臺便積極將物業放租，市場反應估計要留待詳細的細則公布后才出現。

　　此外，廣州鏈家研究院于最近數日向部分老城區的門店店長了解，得知暫時未有業主對自己出租的物業進行提高租金的行為。而以教學資源最為豐富的越秀區為例，2017年上半年無電梯物業租賃成交比例為45.1%，比2016年同期增加1.8個百分點，接近一半租客選擇樓梯房。

　　與此同時，2017年上半年越秀區無電梯物業的套均租金為3126元/月，同比上升5.9%；帶電梯物業的套均租金為4727元/月，同比上升1.2%。但是，在樓齡較長、建筑結構欠佳的前提下，即使未來出現較大利好，與優質名校學位掛鉤的樓梯房，其租金升幅未必能領先于帶電梯物業。