北京二中院和住建局共同發布典型案例提示如何化解物業糾紛（央廣網發 北京二中院供圖）

央廣網北京10月28日消息（記者孫瑩）據中央廣播電視總臺中國之聲《新聞進行時》報道，物業管理一直是社會治理矛盾集中、糾紛頻發的領域。2020年5月1日，《北京市物業管理條例》正式實施，推動全市構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，建設和諧宜居社區。北京二中院與北京市住房和城鄉建設委員會今天（28日）聯合通報典型案例，提示物業管理企業和業主依法維權。

數據顯示，2018年至2021年9月，北京二中院共審結物業服務合同糾紛二審案件1163件，調解、撤訴率為10.83%。糾紛類型呈現多元化、新型化。北京二中院副院長廖春迎分析：“物業糾紛案件中，物業服務人向業主追索物業費、逾期支付物業費違約金仍然是主要類型。隨著人民生活水平不斷提高，廣大業主對物業服務水平提出更高要求和更多期待，依法維權意識不斷增強。業主知情權保護、物業費調價爭議、業委會代表業主維權、物業服務人交接期間物業費交納問題等糾紛類型不斷涌現，呈現多元化、新型化趨勢。”

因下雨小區樓房頂層露臺漏水，小陳家廚房的櫥柜、墻面、煤氣灶、地面等處過水，他將有通往露臺門的頂層業主宣某和某物業管理公司訴至法院索賠。法院生效判決認為，宣某不是頂層房屋外面露臺的所有權人，對該露臺沒有法定的維護、清掃義務。某物業管理公司對小區建筑物的公共部分，有管理、維護的義務，其在物業管理過程中存有過失，對小陳有證據證明的合理損失應予賠償。

北京二中院民二庭庭長鄒治提示：“對于業主共有部分，物業服務人負有法定的維護義務。但露臺是屬于專有部分還是共有部分，不能一概而論。如果規劃上并不專屬于特定房屋，建設單位銷售時亦未列入特定房屋買賣合同中，僅根據正常通行情況下只能從某戶業主家內進入露臺的情況，尚不足以認定該露臺歸該戶業主專有進而認定物業服務人對該露臺沒有維護義務。”

業主小何起訴物業管理中心索賠，認為物業未能盡到驅趕小區的流浪狗的責任和義務，致使他的小轎車被流浪狗咬壞葉子板和保險杠。訴訟中，小何認可他的車停放在小區非停車位處，雙方均認可沒有簽訂物業服務合同，物業管理中心尚未收取物業費和車輛管理費。法院駁回了小何訴求。

鄒治說：“物業服務合同約定有財物保管服務，在發生財物丟失或毀損時，業主可以要求物業服務人依保管義務承擔相應的賠償責任。物業服務合同沒有約定財物保管服務，但物業服務人在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業服務人承擔與其過錯相適應的賠償責任。第三人侵權造成業主人身或財產損害，受害人要求物業服務人賠償損失的，可根據物業服務人是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業服務人應否承擔相應的賠償責任。如果物業服務人完全遵守了法律法規的規定和物業服務合同的約定，即使業主的人身、財產在物業管理區域內受到損害，物業服務人不因此承擔法律責任。”

業主以房屋開發歷史遺留問題拒交物業費是否應予支持？業主以房屋長期閑置無人居住且已自行關閉供熱閥門為由要求減免供暖費，應否予以支持？新物業服務人接管老舊小區后積極進行維護整改，業主以原有設施老化失效為由拒交物業費，是否應予支持？法院建議業主應依法維權、履行義務，提高自我管理水平。

廖春迎說：“廣大業主應積極主動依法行使業主權利，承擔業主義務，遇到糾紛時，可先與物業服務人進行協商解決，爭取以最有效和便捷的方式解決糾紛；遇到房屋質量問題、挪用或侵占公共收益問題、消防安全等問題，可向政府行政主管部門投訴；屬于人民法院受案范圍內的糾紛，當事人之間協商不成的，應注意固定證據，向人民法院提起訴訟。”

法院還建議，物業服務人應當提升物業服務品質，從源頭減少糾紛發生。建議業委會提高自身化解矛盾糾紛本領，監督業主遵守業主公約，督促物業服務人履行物業服務合同義務。同時與社區黨組織、居委會建立共建、共治、共享的社區治理格局。